Copropriété : contester une décision d'AG, des charges ou un refus de travaux

L'essentiel

• Une décision d'assemblée générale ne peut être contestée que par un copropriétaire opposant ou défaillant, dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
• Chaque décision exige une majorité précise (articles 24, 25 ou 26 de la loi de 1965) : une décision votée à la mauvaise majorité est annulable.
• Tout copropriétaire peut consulter les justificatifs de charges avant l'AG d'approbation des comptes et contester une répartition contraire aux critères légaux (article 10 de la loi de 1965).
• Le contentieux de la copropriété relève du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble ; pour contester une AG, l'avocat est en pratique obligatoire. Si vous êtes en désaccord avec une décision ou des charges, engager une démarche de contestation vous permet de défendre vos droits.

Vos droits

Les majorités de vote. La loi du 10 juillet 1965 fixe trois niveaux principaux :

• article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance — actes d'administration courante, travaux d'entretien, travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ;
• article 25 : majorité absolue des voix de tous les copropriétaires — désignation du syndic, travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie, autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes ; si le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité de l'article 24 est possible (article 25-1) ;
• article 26 : double majorité (majorité des copropriétaires détenant au moins deux tiers des voix) — modification du règlement de copropriété quant à la jouissance des parties communes, actes de disposition importants. Certaines décisions exigent l'unanimité (par exemple la modification de la répartition des charges, hors cas prévus par la loi).

Une décision adoptée à une majorité insuffisante, ou portant sur une question absente de l'ordre du jour, est annulable. Une décision qui crée une rupture d'égalité entre copropriétaires ou constitue un abus de majorité peut également être annulée.

La contestation des décisions d'AG. L'article 42, alinéa 2, de la loi de 1965 réserve l'action aux copropriétaires opposants (qui ont voté contre la décision attaquée — ou pour, lorsqu'il s'agit d'une décision de rejet) ou défaillants (absents et non représentés). Si vous avez voté pour, ou si vous vous êtes abstenu, vous ne pouvez plus contester. Le délai est de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal, que le syndic doit adresser dans le mois suivant l'AG (article 17 du décret du 17 mars 1967). Passé ce délai, la décision est définitive, même irrégulière — sauf les rares cas de décisions réputées non écrites ou inexistantes.

Les charges. L'article 10 de la loi de 1965 distingue les charges relatives aux services collectifs et équipements communs (réparties selon l'utilité pour chaque lot) et les charges de conservation, d'entretien et d'administration (réparties selon les tantièmes). Vous pouvez : vérifier les justificatifs (pièces consultables entre la convocation et l'AG d'approbation des comptes, article 18-1 de la loi de 1965), contester l'approbation des comptes en AG (puis devant le juge dans le délai de 2 mois si vous étiez opposant ou défaillant), et demander au juge la révision d'une répartition des charges non conforme (action en révision de l'article 12 dans certains cas, ou clause réputée non écrite sur le fondement de l'article 43).

Le refus de travaux. Si l'AG refuse d'autoriser des travaux que vous demandez, des voies spécifiques existent : pour les travaux d'accessibilité (article 25-2 de la loi de 1965, le copropriétaire fait les travaux à ses frais sauf opposition motivée de l'AG votée à la majorité de l'article 25), pour le « droit à la prise » de recharge électrique (articles L113-12 et suivants du code de la construction et de l'habitation), et plus généralement la possibilité de demander au tribunal judiciaire une autorisation judiciaire lorsque le refus de l'AG est abusif (article 30, alinéa 4, de la loi de 1965, pour les travaux d'amélioration).

Les recours contre le syndic. Le syndic engage sa responsabilité contractuelle envers le syndicat des copropriétaires et sa responsabilité délictuelle envers chaque copropriétaire pour ses fautes de gestion (défaut de recouvrement, absence d'entretien, non-exécution des décisions d'AG). Vous pouvez exiger l'inscription de questions à l'ordre du jour, demander la non-réélection ou la révocation du syndic en AG, et, en cas de carence, faire désigner un administrateur provisoire.

La marche à suivre

1. Réagissez dès l'AG. Faites consigner votre vote contre au procès-verbal si vous souhaitez préserver votre droit de contester ; vérifiez que le PV mentionne correctement votre position. Si vous êtes absent, ne donnez pas de pouvoir « en blanc » qui pourrait être utilisé pour voter pour.
2. Écrivez au syndic pour demander des explications, les justificatifs de charges ou la correction d'une erreur matérielle. Beaucoup de litiges se règlent à ce stade.
3. Adressez une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception au syndic (et, pour une contestation d'AG, informez le conseil syndical) si la réponse est insatisfaisante.
4. Tentez un règlement amiable : un conciliateur de justice (gratuit) ou un médiateur peut être saisi pour les litiges de charges ou avec le syndic. Si le syndic est un professionnel et que le litige porte sur ses honoraires ou sa prestation envers vous en tant que consommateur, son médiateur de la consommation (mentionné dans le contrat de syndic) peut être saisi. Attention : la tentative amiable ne suspend pas le délai de 2 mois de l'article 42 — pour contester une AG, il faut assigner avant l'expiration du délai, quitte à négocier ensuite.
5. Saisissez le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Pour l'annulation d'une décision d'AG (demande indéterminée), la représentation par avocat est obligatoire ; pour un litige de charges chiffré jusqu'à 10 000 €, vous pouvez agir sans avocat, avec tentative préalable de conciliation obligatoire jusqu'à 5 000 € (article 750-1 du code de procédure civile).

Les délais à connaître

• 2 mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision d'AG (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Le délai court à compter de la première présentation de la lettre recommandée ou de la notification électronique.
• 1 mois : délai dans lequel le syndic doit notifier le PV aux opposants et défaillants après l'AG. Tant que le PV ne vous a pas été régulièrement notifié, le délai de 2 mois ne court pas.
• 5 ans : prescription des actions personnelles entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat (article 42, alinéa 1, depuis la loi ELAN de 2018), notamment pour le recouvrement ou la restitution de charges.
• 2 mois également pour contester la décision d'approbation des comptes qui rend les charges définitivement exigibles, si vous étiez opposant ou défaillant.

Modèle de courrier

[Vos nom et prénom], copropriétaire du lot n° [numéro]
[Votre adresse]
À [Nom du syndic], syndic de la copropriété [adresse de l'immeuble]
Le [date], à [ville]

Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : contestation de [la décision n° X de l'AG du (date) / la répartition des charges] — demande de régularisation

Madame, Monsieur,

Copropriétaire du lot n° [numéro] au sein de la copropriété [adresse], j'ai pris connaissance du procès-verbal de l'assemblée générale du [date], notifié le [date].

La décision n° [X], relative à [objet], appelle les observations suivantes : [exposer — ex. : elle a été adoptée à la majorité de l'article 24 alors qu'elle relevait de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; cette question ne figurait pas à l'ordre du jour ; la répartition retenue méconnaît l'article 10 de la loi de 1965].

J'ai voté contre cette décision, ainsi qu'il ressort du procès-verbal [ou : j'étais absent et non représenté].

Je vous demande de [convoquer une nouvelle assemblée générale sur ce point / rectifier la répartition / me transmettre les justificatifs suivants : …] dans un délai de 15 jours. À défaut, je me réserve le droit de saisir le tribunal judiciaire de [ville] sur le fondement de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans le respect du délai de deux mois courant à compter de la notification du procès-verbal.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

FAQ

J'ai voté pour la décision mais je me suis trompé. Puis-je la contester ?
Non. Seuls les copropriétaires opposants (ayant voté contre) ou défaillants (absents et non représentés) peuvent agir en annulation sur le fondement de l'article 42. Un copropriétaire qui s'est abstenu est également privé du recours selon la jurisprudence dominante.

Le syndic n'exécute pas une décision votée en AG. Que faire ?
Mettez-le en demeure d'exécuter, informez le conseil syndical, et inscrivez si besoin sa révocation à l'ordre du jour de la prochaine AG. Sa responsabilité peut être engagée devant le tribunal judiciaire pour le préjudice causé par son inaction.

Si je conteste l'AG, dois-je continuer à payer mes charges ?
Oui. La contestation n'est pas suspensive : les appels de fonds restent exigibles tant que la décision n'est pas annulée (sauf décision contraire du juge). Cesser de payer vous exposerait à une procédure de recouvrement avec frais.

Information générale, à jour en juin 2026. Cet article ne constitue pas un conseil juridique et ne remplace pas la consultation d'un professionnel du droit.