Bail verbal, clauses interdites, quittance refusée : vos droits méconnus de locataire

Vous louez sans contrat écrit et le propriétaire prétend que vous n'avez « aucun droit ». Votre bail vous interdit d'héberger un proche ou vous facture des frais de relance. On vous refuse une quittance, ou on vous la fait payer. Et la surface réelle du logement ne correspond pas à celle du contrat. Ces quatre situations très courantes ont un point commun : la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, protège le locataire bien plus qu'on ne le croit. Ce guide fait le tour de ces droits méconnus et de la façon de les faire respecter.

L'essentiel

• Un bail verbal est valable : la loi de 1989 s'applique intégralement, et chaque partie peut exiger à tout moment l'établissement d'un contrat écrit (article 3).
• Les clauses interdites listées à l'article 4 de la loi de 1989 sont « réputées non écrites » : elles ne vous engagent pas, même signées, et ce sans limite de temps.
• La quittance est gratuite et obligatoire dès que vous la demandez (article 21) ; toute clause la facturant est non écrite.
• Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % (un vingtième) à celle du bail, vous pouvez obtenir une diminution proportionnelle du loyer (article 3-1), dans des délais stricts.

Vos droits

Le bail verbal. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bail d'habitation est établi par écrit. Mais la jurisprudence est constante : l'absence d'écrit ne rend pas la location nulle. Dès lors que vous occupez le logement et payez un loyer accepté par le propriétaire, un bail existe, soumis à toute la loi de 1989 (durée minimale de 3 ans pour un bailleur particulier, 6 ans pour une personne morale, encadrement du congé, révision limitée du loyer, etc. — la loi est d'ordre public, article 2). Chaque partie peut exiger, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme. La difficulté du bail verbal est la preuve : quittances, virements réguliers, attestations, factures d'énergie à votre nom suffisent généralement à établir la réalité de la location. À noter : sans écrit, le bailleur ne peut pas se prévaloir d'une clause de révision annuelle du loyer ni d'une clause résolutoire.

Les clauses réputées non écrites. L'article 4 de la loi de 1989 dresse la liste des clauses interdites. Parmi les plus fréquentes :

• imposer le prélèvement automatique comme mode unique de paiement, ou le paiement du loyer par retenue sur salaire ;
• prévoir des pénalités, amendes ou frais de relance en cas de retard de paiement ou de manquement au bail ;
• facturer l'envoi de la quittance ;
• prévoir la responsabilité automatique du locataire pour les dégradations sans preuve ;
• interdire d'héberger des proches, d'exercer une activité politique, syndicale ou religieuse ;
• imposer une visite du logement les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables en cas de relocation ou de vente ;
• exiger des sommes d'argent en plus du loyer, des charges et du dépôt de garantie non prévues par la loi.

L'interdiction de détenir un animal familier est par ailleurs non écrite en vertu de la loi du 9 juillet 1970 (sauf chiens d'attaque). Une clause « réputée non écrite » est censée n'avoir jamais existé : vous pouvez simplement refuser de l'appliquer, et l'action pour la faire constater n'est pas enfermée dans la prescription de droit commun.

La quittance. L'article 21 de la loi de 1989 oblige le bailleur (ou son mandataire) à transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande, détaillant loyer et charges. Avec votre accord exprès, elle peut être envoyée par voie dématérialisée. Aucun frais d'établissement ou d'envoi ne peut vous être facturé. En cas de paiement partiel, le bailleur doit délivrer un reçu. La quittance est précieuse : elle prouve le paiement (utile pour la CAF, un dossier de location, ou en cas de litige) et, pour un bail verbal, elle prouve la location elle-même.

La surface erronée. Depuis la loi ALUR, le bail doit mentionner la surface habitable (article 3 de la loi de 1989). L'article 3-1 prévoit que si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle mentionnée au bail, le locataire peut demander au bailleur une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. Exemple : un bail mentionnant 50 m² pour 45 m² réels (écart de 10 %) justifie une baisse de loyer de 10 %. Attention : il s'agit de la surface habitable (hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m, hors caves, balcons, etc., définie à l'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation), à ne pas confondre avec la surface « Carrez » des ventes en copropriété.

La marche à suivre

1. Commencez par une demande simple et écrite (courriel ou lettre) : demande d'établissement d'un bail écrit, de délivrance de quittances, de cessation d'application d'une clause interdite, ou de diminution du loyer avec, pour la surface, un mesurage à l'appui (faites mesurer le logement par un professionnel ou mesurez précisément pièce par pièce).
2. Envoyez une réclamation en recommandé avec accusé de réception si la demande reste lettre morte, en citant l'article de loi applicable (articles 3, 3-1, 4 ou 21 de la loi du 6 juillet 1989).
3. Mettez en demeure le bailleur sous 8 à 15 jours en cas de refus persistant. Pour la surface : la demande de diminution doit être adressée au bailleur, qui a 2 mois pour répondre.
4. Saisissez une instance amiable gratuite : la commission départementale de conciliation (CDC) est compétente notamment pour les litiges relatifs au loyer et à l'application de la loi de 1989 ; le conciliateur de justice est compétent pour tous ces litiges. Pour les demandes jusqu'à 5 000 €, cette étape amiable est de toute façon obligatoire avant le juge (article 750-1 du code de procédure civile).
5. Saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement (sans avocat obligatoire). Il peut ordonner la délivrance de quittances, constater le caractère non écrit d'une clause, fixer la diminution de loyer ou ordonner l'établissement d'un bail écrit, le cas échéant sous astreinte.

Les délais à connaître

• Surface erronée : à défaut d'accord ou de réponse du bailleur dans les 2 mois suivant votre demande de diminution, vous devez saisir le juge dans un délai de 4 mois à compter de cette demande (article 3-1 de la loi de 1989). La diminution prend effet à la date de la demande. Agissez vite : passé ces délais, il faut réitérer la demande.
• Prescription générale : les actions issues du bail se prescrivent par 3 ans (article 7-1 de la loi de 1989) — par exemple pour récupérer des frais de relance indûment payés. L'action en révision du loyer non appliquée se prescrit, elle, par 1 an.
• Clauses non écrites : leur constatation peut être demandée à tout moment, mais la restitution des sommes versées en application d'une telle clause reste soumise à la prescription de 3 ans.
• Quittance : aucune condition de délai, mais la demande doit émaner du locataire ; pensez à demander les quittances des mois passés si besoin.

Modèle de courrier

[Vos nom et prénom]
[Adresse du logement loué]
À [Nom du bailleur ou de l'agence], [adresse]
Le [date], à [ville]

Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : [délivrance de quittances / clause non écrite / établissement d'un bail écrit / demande de diminution de loyer — article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989]

Madame, Monsieur,

Je suis locataire du logement situé [adresse] depuis le [date], moyennant un loyer mensuel de [montant] € [charges comprises / hors charges].

[Au choix selon le cas :]
— Malgré mes demandes, vous ne m'avez pas délivré de quittance pour les mois de [période]. Je vous rappelle que l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 vous impose de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.
— L'article [X] du bail prévoit [contenu de la clause]. Cette clause figure parmi celles que l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrites ; elle ne peut donc recevoir application, et je vous demande la restitution de [montant] € perçus sur son fondement.
— Notre location ne fait l'objet d'aucun écrit. Conformément à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, je vous demande l'établissement d'un contrat de location conforme au contrat type réglementaire.
— Le bail mentionne une surface habitable de [X] m². Le mesurage réalisé le [date] établit une surface réelle de [Y] m², soit un écart supérieur à un vingtième. En application de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, je vous demande une diminution du loyer proportionnelle, soit un nouveau loyer de [montant] €.

À défaut de réponse satisfaisante sous [15 jours / deux mois s'agissant de la surface], je saisirai la commission départementale de conciliation puis, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]
Pièces jointes : [liste]

FAQ

Mon propriétaire menace de m'expulser « du jour au lendemain » car il n'y a pas de bail écrit. Le peut-il ?
Non. Le bail verbal est soumis à la loi de 1989 : durée minimale de 3 ans (bailleur particulier), congé uniquement pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux, avec un préavis de 6 mois et, en tout état de cause, une décision de justice et le concours de la force publique pour toute expulsion.

La quittance mensuelle peut-elle être remplacée par un simple relevé de compte ?
Votre virement prouve déjà le paiement, mais il ne remplace pas la quittance, qui détaille loyer et charges et émane du bailleur. Celui-ci doit vous la délivrer gratuitement si vous la demandez, y compris par courriel avec votre accord.

J'ai signé le bail avec la clause interdite : ne suis-je pas engagé ?
Non. Une clause réputée non écrite est privée d'effet même si vous l'avez signée en connaissance de cause. Vous pouvez en refuser l'application à tout moment et demander au juge de le constater.

Information générale, à jour en juin 2026. Cet article ne constitue pas un conseil juridique et ne remplace pas la consultation d'un professionnel du droit.