La colocation : bail, clause de solidarité et obligations

La colocation est une forme particulière de location dans laquelle plusieurs locataires occupent le même logement à titre de résidence principale. Elle est régie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par ses articles spécifiques dédiés à la colocation (art. 8-1, art. 22-1). Cette fiche détaille les deux formes de bail possibles, la clause de solidarité, les conséquences du départ d'un colocataire et les obligations des parties.

L'essentiel

• Deux formes de bail possibles : bail unique avec clause de solidarité ou bails individuels sans solidarité (loi de 1989, article 8-1).
• La clause de solidarité permet au bailleur de réclamer l'intégralité des loyers impayés à chaque colocataire solidaire.
• La solidarité ne s'applique qu'aux loyers et charges échus pendant la période d'occupation effective du colocataire et, au maximum, six mois après son départ (art. 22-1).
• Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour chaque colocataire, proratisé si le bail est unique.
• Un colocataire sortant peut être remplacé par un nouveau colocataire avec l'accord du bailleur.

Le bail unique avec clause de solidarité

Dans cette configuration, les colocataires signent un seul contrat de location avec le bailleur. Le contrat mentionne l'identité de tous les colocataires ainsi qu'une clause de solidarité (article 8-1 de la loi de 1989). En vertu de cette clause, chacun des colocataires est tenu solidairement au paiement de l'intégralité du loyer et des charges. Le bailleur peut donc poursuivre un seul colocataire pour la totalité des sommes dues, même si les autres paient leur part.

Cette solidarité est dérogatoire au droit commun des obligations : elle limite la responsabilité de chaque colocataire aux loyers et charges échus pendant sa période d'occupation, augmentée des six mois suivant la date de son départ effectif (article 22-1). Passé ce délai, le colocataire sortant n'est plus tenu des dettes contractées par ses anciens colocataires.

Les baux individuels (sans clause de solidarité)

Depuis la loi ALUR (2014), le bailleur peut également conclure des baux individuels avec chaque colocataire. Chaque bail porte sur une partie privative du logement (une chambre) assortie d'un droit de jouissance sur les parties communes. Dans cette configuration, chaque colocataire est responsable de son seul loyer : il n'y a pas de clause de solidarité. Le bailleur ne peut pas réclamer à un colocataire les impayés des autres.

La clause de solidarité en détail

La clause de solidarité doit être expresse et écrite dans le contrat de bail pour être valable (loi de 1989, article 8-1). Elle produit les effets suivants :

• Le bailleur peut réclamer le paiement intégral du loyer et des charges à un seul colocataire, sans avoir à poursuivre les autres.
• La solidarité prend fin six mois après le départ effectif du colocataire sortant, sous réserve qu'il ait notifié son départ par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Si le colocataire sortant n'a pas respecté le préavis (congé), la solidarité court jusqu'à l'échéance du préavis augmentée de six mois.
• En cas de départ de tous les colocataires, la solidarité joue jusqu'à la restitution des clés pour les sommes dues à cette date.

Le départ et le remplacement d'un colocataire

Lorsqu'un colocataire souhaite quitter le logement, il doit donner congé au bailleur dans les formes légales (lettre recommandée avec AR, remise en main propre ou acte d'huissier). Le préavis est de trois mois pour un logement vide (réduit à un mois dans certaines zones tendues) et d'un mois pour un logement meublé.

Le colocataire sortant peut proposer un remplaçant au bailleur, qui ne peut refuser que pour un motif sérieux et légitime (insolvabilité notoire, comportement dangereux, etc.). Si le remplaçant est accepté, le départ du colocataire sortant prend effet à l'arrivée du nouveau colocataire et la solidarité cesse à cette date (sans attendre le délai de six mois).

La répartition des loyers et charges

La loi n'impose pas de règle de répartition entre colocataires. Celle-ci est librement fixée par les intéressés, de préférence par écrit dans une convention de colocation interne. Les colocataires peuvent convenir :

• d'une répartition par parts égales ;
• d'une répartition proportionnelle à la surface occupée ;
• d'une répartition en fonction des revenus.

Cette répartition interne n'a pas d'effet sur l'obligation solidaire envers le bailleur : si un colocataire ne paie pas sa part, les autres doivent la prendre en charge.

Le dépôt de garantie en colocation

En bail unique avec clause de solidarité, le dépôt de garantie est versé collectivement par les colocataires. Son montant reste plafonné à un mois de loyer hors charges pour le logement vide, ou deux mois pour un meublé. La répartition du versement et de la restitution entre colocataires relève de leur accord interne.

Références légales

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs — articles 8-1 (colocation), 22-1 (clause de solidarité).
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif au contrat type de location.
• Circulaire du 22 décembre 2014 relative à la mise en oeuvre de la loi ALUR.