Colocation et sous-location (dont Airbnb) : ce qui est permis, les risques

L'essentiel

• Sous-louer sans l'accord écrit du bailleur est interdit (article 8 de la loi du 6 juillet 1989) : risque de résiliation du bail et de remboursement de l'intégralité des sous-loyers au propriétaire.
• En colocation, la clause de solidarité vous engage pour les dettes des autres ; après votre congé, elle s'éteint au plus tard 6 mois après la fin de votre préavis, ou dès votre remplacement.
• Mettre en location touristique (Airbnb) un logement dont vous êtes locataire suppose l'accord écrit du bailleur ; votre résidence principale ne peut être louée que 120 jours par an maximum (que la commune peut abaisser à 90 jours depuis la loi du 19 novembre 2024).
• Litiges : amiable → mise en demeure → conciliateur de justice ou commission départementale de conciliation → juge des contentieux de la protection.

Vos droits

La colocation

La colocation est définie par l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (issu de la loi ALUR du 24 mars 2014) : location d'un même logement par plusieurs locataires comme résidence principale, par un bail unique ou plusieurs baux. La somme des loyers des colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement, et les règles d'encadrement des loyers s'appliquent.

La clause de solidarité figure dans la plupart des baux uniques de colocation : chaque colocataire (et sa caution) peut être poursuivi pour la totalité du loyer et des charges, y compris la part des autres. La loi ALUR a borné cette solidarité pour le colocataire qui s'en va : elle prend fin à la date d'effet de son congé si un nouveau colocataire le remplace, et au plus tard six mois après la fin de son préavis dans le cas contraire. La caution du partant est libérée dans les mêmes conditions. Sans clause de solidarité (ou en cas de baux séparés), chacun ne doit que sa part.

À savoir aussi : le congé donné par un colocataire ne met pas fin au bail pour les autres ; le dépôt de garantie n'est en principe restitué qu'au départ du dernier colocataire (d'où l'intérêt d'organiser entre vous le remboursement du partant) ; en couple, les époux et partenaires de PACS ayant demandé la cotitularité restent tenus solidairement selon des règles propres (article 1751 du Code civil pour les époux).

La sous-location

L'article 8 de la loi de 1989 pose le principe : le locataire ne peut ni céder son bail, ni sous-louer, sauf accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du sous-loyer. Deux limites supplémentaires : le loyer au mètre carré demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui que vous payez, et la sous-location ne peut excéder la durée du bail. Le sous-locataire n'a aucun droit propre vis-à-vis du bailleur : si votre bail prend fin, il doit partir.

Les sanctions de la sous-location non autorisée sont sévères :

• résiliation du bail aux torts du locataire (manquement à ses obligations), avec expulsion à la clé ;
• restitution des sous-loyers perçus : la Cour de cassation juge que les sous-loyers irréguliers sont des fruits civils qui appartiennent au propriétaire par accession (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727) — des locataires parisiens ont ainsi dû reverser des dizaines de milliers d'euros de revenus Airbnb ;
• dommages et intérêts éventuels.

Dans le parc social (HLM), la sous-location du logement est interdite et expose à la résiliation du bail et à une amende ; seules existent des exceptions très encadrées (hébergement ou sous-location d'une partie du logement à des personnes âgées ou handicapées, jeunes de moins de 30 ans, dans les conditions du Code de la construction et de l'habitation).

Airbnb et la location touristique

Trois étages de règles se superposent :

1. Votre situation de locataire : sous-louer en meublé touristique sans l'accord écrit du bailleur est une sous-location interdite, avec toutes les sanctions ci-dessus. L'annonce en ligne constitue une preuve facile à réunir pour le propriétaire.
2. La résidence principale : elle ne peut être louée en meublé de tourisme que 120 jours par an au maximum (article L. 324-1-1 du Code du tourisme). Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur »), les communes peuvent abaisser ce plafond à 90 jours par délibération motivée, et toute mise en location d'un meublé de tourisme — y compris une résidence principale — doit faire l'objet d'une déclaration avec enregistrement en mairie (numéro à faire figurer sur l'annonce).
3. La résidence secondaire en zone réglementée (Paris et de nombreuses grandes villes) : autorisation de changement d'usage obligatoire, souvent assortie d'une obligation de « compensation », avec de lourdes amendes civiles en cas d'infraction (jusqu'à 50 000 € par logement pour le changement d'usage non autorisé, article L. 651-2 du Code de la construction et de l'habitation). La loi Le Meur a porté les sanctions liées aux obligations déclaratives jusqu'à 10 000 €, voire 20 000 € en cas de fausse déclaration ou de numéro usurpé, et jusqu'à 15 000 € en cas de dépassement du plafond annuel de location de la résidence principale.

Le règlement de copropriété peut par ailleurs restreindre la location touristique, et la loi Le Meur facilite l'adoption de telles restrictions par les copropriétés.

La marche à suivre

Si vous voulez sous-louer (ou faire de l'Airbnb) en étant locataire :

1. Demandez l'accord écrit du bailleur, en précisant la durée, l'identité du sous-locataire et le montant du sous-loyer (qui ne peut dépasser votre loyer au m²). Conservez sa réponse.
2. Vérifiez les règles locales (plafond 120 ou 90 jours, numéro d'enregistrement en mairie, règlement de copropriété) avant toute annonce.
3. Formalisez la sous-location par un contrat écrit, avec état des lieux, et remettez au sous-locataire l'autorisation du bailleur et la copie du bail.

Si vous êtes en conflit (colocataire parti, solidarité réclamée, bailleur qui découvre une sous-location, sous-locataire qui ne paie pas) et souhaitez engager une démarche ou constituer votre dossier :

1. Privilégiez l'amiable : un courrier exposant votre position (par exemple : la solidarité a pris fin six mois après votre préavis) accompagné des pièces (congé, accusé de réception).
2. Envoyez une réclamation écrite, puis une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception (modèle ci-dessous).
3. Saisissez un conciliateur de justice (gratuit) ou, pour les litiges entrant dans son champ (loyer, dépôt de garantie, état des lieux), la commission départementale de conciliation du département du logement. La tentative amiable est en principe obligatoire pour les demandes jusqu'à 5 000 €.
4. Saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, compétent pour tous les litiges de bail d'habitation (paiement, solidarité, résiliation, expulsion).

Les délais à connaître

• 6 mois maximum après la fin du préavis : extinction de la solidarité du colocataire sortant (immédiate si un remplaçant entre dans le bail).
• 120 jours par an : plafond de location touristique de la résidence principale, abaissable à 90 jours par la commune.
• 3 ans : prescription des actions entre bailleur et locataire, y compris en restitution de sous-loyers (article 7-1 de la loi de 1989) ; 5 ans pour les actions entre colocataires (droit commun, article 2224 du Code civil).
• 1 mois / 3 mois : préavis du colocataire qui donne congé (selon meublé/vide et zone), comme pour tout locataire.

Modèle de courrier

[Vos nom et prénom]
[Votre adresse actuelle]

[Nom du bailleur]
[Adresse]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : contestation de l'appel en solidarité — colocation du logement situé [adresse]

Madame, Monsieur,

J'ai été colocataire du logement susvisé en vertu d'un bail du [date] comportant une clause de solidarité. J'ai donné congé par lettre recommandée reçue le [date], et mon préavis a expiré le [date]. [Le cas échéant : Un nouveau colocataire, [nom], m'a remplacé au bail à compter du [date].]

Vous me réclamez la somme de [montant] € au titre de loyers impayés pour la période de [mois concernés]. Or, en application de l'article 8-1, VI, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la solidarité du colocataire sortant s'éteint à la date d'effet de son congé lorsqu'un nouveau colocataire le remplace et, à défaut, au plus tard six mois après cette date, soit en l'espèce le [date].

Les sommes réclamées portant sur une période postérieure à l'extinction de mon engagement solidaire, je vous demande de retirer cette réclamation. À défaut, je saisirai un conciliateur de justice puis, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signature]
Pièces jointes : copie du congé et de l'accusé de réception [, copie de l'avenant intégrant le nouveau colocataire]

FAQ

Héberger gratuitement un ami ou mon compagnon, est-ce de la sous-location ?
Non. La sous-location suppose une contrepartie financière. Vous pouvez héberger gratuitement qui vous voulez dans votre logement ; une clause du bail l'interdisant est réputée non écrite. En revanche, faire payer un « loyer » à la personne hébergée sans accord du bailleur bascule dans la sous-location interdite.

Mon bailleur a donné son accord oral pour la sous-location : suis-je protégé ?
C'est risqué : la loi exige un accord écrit, portant aussi sur le prix. En cas de conflit, prouver un accord oral est très difficile. Faites toujours confirmer l'accord par écrit (courrier, courriel non équivoque) avant de publier une annonce ou de signer avec un sous-locataire.

Que risque concrètement un locataire qui met son logement sur Airbnb sans autorisation ?
La résiliation judiciaire de son bail avec expulsion, le reversement au propriétaire de l'intégralité des sommes perçues (jurisprudence de 2019), d'éventuels dommages et intérêts, et des amendes administratives s'il a aussi enfreint les règles de déclaration en mairie ou dépassé le plafond annuel.

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Information générale, à jour en juin 2026. Cet article ne constitue pas un conseil juridique et ne remplace pas la consultation d'un professionnel du droit.