Préavis et congé : congé pour vente, préavis réduit, résiliation du bail

Vous voulez quitter votre logement et vous vous demandez si vous devez vraiment trois mois de préavis. Ou c'est l'inverse : votre propriétaire vous donne congé « pour vendre » ou « pour y loger sa fille », et vous soupçonnez un prétexte pour relouer plus cher. Le congé est l'un des moments les plus sensibles de la location : un préavis mal calculé coûte des mois de loyer, un congé irrégulier du bailleur est nul, et un congé frauduleux est même sanctionné par une amende pénale. Ce guide récapitule les règles applicables aux locations vides et meublées, et la façon de contester un congé.

L'essentiel

• Le locataire peut partir à tout moment : préavis de 3 mois en location vide, réduit à 1 mois dans de nombreux cas (zone tendue, mutation, perte d'emploi, santé, etc.) ; 1 mois en meublé.
• Le bailleur ne peut donner congé que pour la fin du bail, avec 6 mois de préavis (3 mois en meublé), et pour trois motifs seulement : vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux.
• Le congé pour vente d'un logement vide vous donne un droit de préemption : vous êtes prioritaire pour acheter.
• Un congé frauduleux peut être annulé par le juge des contentieux de la protection et puni d'une amende pénale jusqu'à 6 000 € (30 000 € pour une société).

Vos droits

Le congé donné par le locataire (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Vous pouvez résilier le bail à tout moment, sans motif, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un courriel ou un simple appel ne font pas courir le préavis. Celui-ci court à compter de la réception du congé par le bailleur.

Le préavis est de 3 mois pour une location vide, ramené à 1 mois dans les cas suivants, à condition d'indiquer le motif dans le congé et de joindre le justificatif :

• logement situé en zone tendue (la grande majorité des agglomérations importantes ; vérifiable sur le simulateur de service-public.fr) ;
• mutation professionnelle, perte d'emploi, ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
• état de santé justifiant un changement de domicile (certificat médical) ;
• bénéficiaire du RSA ou de l'AAH ;
• attribution d'un logement social ;
• locataire victime de violences conjugales ou dont un enfant vivant au foyer subit des violences, bénéficiant d'une ordonnance de protection ou dont l'auteur des violences est poursuivi ou condamné (dispositif issu de la loi du 30 juillet 2020).

En location meublée, le préavis du locataire est toujours de 1 mois. Pendant le préavis, le loyer reste dû, sauf si le logement est reloué avant la fin avec l'accord du bailleur. Pour mieux comprendre les différences avec la location vide et les protections du locataire, consultez également nos articles sur les clauses interdites et la quittance de loyer et sur la sous-location et les règles de la location meublée.

Le congé donné par le bailleur (article 15 de la loi de 1989 ; article 25-8 pour les meublés). Le bailleur ne peut pas résilier en cours de bail : il doit attendre l'échéance (3 ans minimum en location vide pour un bailleur particulier, 1 an en meublé) et respecter un préavis de 6 mois avant le terme (3 mois en meublé). Trois motifs limitatifs, qui doivent être indiqués dans le congé sous peine de nullité :

• Congé pour vente (location vide) : le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente. Il vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d'un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis (article 15, II). Si le bailleur vend finalement à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageux, le locataire doit se voir notifier une nouvelle offre. En meublé, le congé pour vente existe mais n'ouvre pas de droit de préemption.
• Congé pour reprise : pour habiter le logement, au bénéfice du bailleur, de son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire depuis au moins un an, de ses ascendants ou descendants ou de ceux de son conjoint/partenaire/concubin. Le congé doit indiquer le nom et l'adresse du bénéficiaire et justifier du caractère réel et sérieux de la reprise.
• Motif légitime et sérieux : essentiellement les manquements du locataire (impayés répétés, troubles de voisinage) ou la nécessité de travaux lourds incompatibles avec l'occupation.

Protections particulières. Le bailleur ne peut pas, en principe, donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à certains plafonds, sans lui proposer un relogement adapté à proximité — sauf si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de faibles ressources (article 15, III). Par ailleurs, l'acquéreur d'un logement occupé doit respecter des délais spécifiques avant de pouvoir donner congé (article 15, dernier alinéa du I) : en cas d'achat en cours de bail, le congé pour vente ne peut prendre effet qu'après le terme du bail en cours et, dans certains cas, après une durée minimale de deux ans.

Sanctions du congé frauduleux. Un congé pour vente ou pour reprise délivré frauduleusement (fausse reprise, vente fictive pour relouer plus cher) est puni d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale (article 15, paragraphe IV introduit par la loi ALUR), sans préjudice des dommages et intérêts dus au locataire.

La marche à suivre (contester un congé du bailleur)

1. Vérifiez la régularité formelle : forme de la notification (recommandé, commissaire de justice ou remise en main propre), respect du préavis de 6 mois, motif indiqué, prix et conditions pour un congé vente, identité et lien du bénéficiaire pour une reprise, notice d'information jointe. Un défaut entache le congé de nullité.
2. Demandez des précisions par écrit. Pour une reprise, demandez les éléments rendant la reprise réelle et sérieuse ; pour une vente, vérifiez la cohérence du prix avec le marché (un prix dissuasif peut révéler une fraude).
3. Adressez une réclamation, puis une mise en demeure contestant le congé (modèle ci-dessous), en indiquant que vous vous maintiendrez dans les lieux jusqu'à décision contraire si le congé est nul.
4. Saisissez la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice : la CDC est compétente pour les litiges relatifs aux congés, la démarche est gratuite et peut déboucher sur un accord (délai supplémentaire, retrait du congé).
5. Saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, pour faire annuler le congé. C'est aussi devant lui que le bailleur devra agir s'il veut vous faire expulser après un congé que vous contestez. En cas de congé frauduleux avéré, des dommages et intérêts peuvent être demandés et une plainte pénale déposée.
6. Après le départ, restez vigilant. Si vous découvrez que le logement a été reloué au lieu d'être vendu ou occupé par le bénéficiaire annoncé, conservez les preuves (annonces, attestations) : l'action en dommages et intérêts reste possible.

Les délais à connaître

• 3 mois / 1 mois : préavis du locataire (vide / vide en zone tendue ou cas de réduction, et meublé).
• 6 mois / 3 mois : préavis du congé du bailleur (vide / meublé), avant le terme du bail uniquement.
• 2 premiers mois du préavis : durée du droit de préemption du locataire en cas de congé pour vente.
• Date à date : le préavis court à compter de la réception du congé, jour pour jour.
• 3 ans : prescription des actions en dommages et intérêts liées au bail (article 7-1 de la loi de 1989).

Modèle de courrier

[Vos nom et prénom]
[Adresse du logement]

[Nom du bailleur]
[Adresse]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : contestation du congé délivré le [date]

Madame, Monsieur,

Vous m'avez délivré le [date] un congé pour [vente / reprise / motif légitime et sérieux] portant sur le logement situé [adresse], dont je suis locataire en vertu d'un bail du [date].

Or, ce congé me paraît irrégulier pour les raisons suivantes : [au choix : il ne respecte pas le préavis de six mois prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; il n'indique pas le prix et les conditions de la vente, mentions exigées à peine de nullité ; il ne précise pas le nom, l'adresse et le lien avec vous du bénéficiaire de la reprise, ni les éléments justifiant son caractère réel et sérieux ; le motif invoqué ne constitue pas un motif légitime et sérieux].

En conséquence, je conteste la validité de ce congé et vous informe que je me maintiendrai dans les lieux. Je vous invite à me faire part de vos observations sous quinze jours. À défaut d'accord, je saisirai la commission départementale de conciliation puis, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection. Je vous rappelle qu'un congé frauduleux expose son auteur à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 €.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signature]

FAQ

Mon propriétaire vend le logement : dois-je partir immédiatement ?
Non. Si le logement est vendu occupé, le bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire (article 1743 du Code civil). Vous ne devez quitter les lieux que si un congé pour vente régulier vous a été délivré au moins six mois avant la fin du bail — et vous êtes alors prioritaire pour acheter.

Puis-je arrêter de payer le loyer pendant mon préavis en laissant le dépôt de garantie « pour solde » ?
Non. Le dépôt de garantie ne peut pas remplacer les derniers loyers : il sert à couvrir d'éventuelles sommes restant dues après la sortie. Ne pas payer le préavis vous expose à des poursuites et à une retenue justifiée.

Le congé que j'ai envoyé indique une mauvaise date de fin de préavis : est-il valable ?
Oui, en général : c'est la date de réception qui fait courir le préavis légal, peu importe la date que vous avez calculée. Le bail prend fin à l'expiration du délai légal, calculé de date à date à compter de la réception.

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Information générale, à jour en juin 2026. Cet article ne constitue pas un conseil juridique et ne remplace pas la consultation d'un professionnel du droit.