La vente d'un logement occupé par un locataire obéit à des règles spécifiques qui protègent à la fois le droit de propriété du bailleur et le droit au logement du locataire. Lorsqu'il souhaite vendre, le propriétaire-bailleur doit respecter le droit de préemption du locataire (congé pour vendre) et procéder selon les formes prévues par l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Cette fiche détaille les droits du bailleur et du locataire, la procédure du congé pour vente et les conséquences pratiques.
L'essentiel
- Le congé pour vendre est l'un des trois motifs légaux de congé donné par le bailleur (loi de 1989, article 15).
- Le congé doit être notifié au moins 6 mois avant l'échéance du bail en location vide, 3 mois en meublé.
- Le congé vaut offre de vente : le locataire bénéficie d'un droit de préemption de 2 mois pour acheter le logement aux conditions indiquées.
- Un logement occupé se vend en général avec une décote (10 à 30 %) par rapport à un logement vacant.
- Si le locataire n'achète pas, le bailleur peut vendre librement à un tiers, mais le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé à son tour avant la prochaine échéance.
Le droit de préemption du locataire
L'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur qui souhaite vendre le logement doit d'abord le proposer à son locataire. Ce droit de préemption fonctionne ainsi :
- Le congé pour vendre est notifié au locataire par lettre recommandée avec AR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre.
- Il mentionne le prix de vente et les conditions (mode de paiement, éventuellement prêt).
- Il vaut offre de vente : le locataire peut accepter et acheter au prix indiqué.
- L'offre est valable pendant les 2 premiers mois du préavis (le préavis reste de 6 mois au total, mais la décision d'achat doit intervenir dans les 2 mois).
Les délais du congé pour vendre
| Type de location | Préavis du bailleur | Délai d'acceptation du locataire |
|---|---|---|
| Location vide (bail 3 ans) | 6 mois avant l'échéance | 2 mois à compter de la notification |
| Location meublée (bail 1 an) | 3 mois avant l'échéance | 2 mois (ou le mois restant si le préavis est de 3 mois) |
Le locataire accepte : la vente
Si le locataire accepte l'offre dans le délai de 2 mois, il devient acquéreur aux conditions prévues. La vente se déroule alors comme une vente immobilière classique :
- Acceptation écrite du locataire (lettre recommandée ou acte authentique).
- Signature du compromis de vente ou de la promesse unilatérale.
- Délai de rétractation de 10 jours pour le locataire-acheteur.
- Signature de l'acte authentique chez le notaire dans un délai de 2 à 4 mois.
Le locataire conserve la possibilité de se rétracter pendant 10 jours après la signature du compromis, même s'il avait accepté l'offre.
Le locataire refuse : la vente à un tiers
Si le locataire refuse l'offre ou ne répond pas dans le délai de 2 mois, le bailleur est libre de vendre à un tiers. Le prix de vente ne peut être inférieur à celui proposé au locataire. Si le bailleur souhaite vendre à un prix inférieur, il doit refaire une offre au locataire (nouveau droit de préemption).
Le nouveau propriétaire reprend le bail en cours : il devient bailleur et ne peut pas donner congé avant la prochaine échéance du bail. Il ne peut pas non plus invoquer la vente comme motif de congé (le congé pour vente ne peut être donné que par le propriétaire vendeur).
Vendre un logement occupé : impact sur le prix
La vente d'un logement occupé (avec le locataire en place) entraîne une décote par rapport à un logement vacant :
- La décote varie de 10 % à 30 % selon la situation (type de bail, âge du locataire, loyer pratiqué).
- Un bail en cours avec un loyer inférieur au marché réduit la valeur du bien.
- La présence d'un locataire protégé (plus de 65 ans, ressources modestes) complique encore la vente (obligation de relogement si congé pour reprise).
- À l'inverse, un bien vendu libre (après départ du locataire) se négocie sans décote.
Les protections particulières
Certains locataires bénéficient de protections renforcées :
- Locataire âgé (plus de 65 ans) aux ressources modestes : le bailleur ne peut donner congé pour vente qu'en proposant un relogement correspondant à ses besoins (article 15-III).
- Logement vendu en bloc (immeuble entier) : les locataires bénéficient d'un droit de préemption renforcé (loi ALUR).
- Logement social : des règles spécifiques s'appliquent en cas de vente d'un logement HLM à ses occupants.
Références légales
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 : congé du bailleur, droit de préemption du locataire.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15-III : protection du locataire âgé.
- Code civil, articles 1650 à 1659 : vente immobilière.
FAQ
Le bailleur peut-il vendre à un prix inférieur à celui proposé au locataire ?
Non. Si le prix final est inférieur, le bailleur doit refaire une offre au locataire (nouveau délai de 2 mois pour accepter).
Le nouveau propriétaire peut-il donner congé au locataire ?
Il devient bailleur et doit respecter le bail en cours. Il pourra donner congé seulement à l'échéance suivante, dans les formes prévues par l'article 15.
Le locataire peut-il faire visiter le logement ?
Le locataire doit laisser visiter le logement pour les visites, mais dans des conditions raisonnables : horaires convenus, préavis, pas plus de 2 heures par jour (décret).
Que se passe-t-il si le locataire refuse les visites ?
Le droit de visite du propriétaire est encadré. En cas de refus abusif, le bailleur peut saisir le juge pour faire fixer les modalités des visites.