Depuis le 1er août 2015, tout congé donné par le bailleur à son locataire (pour habiter le logement, pour le vendre, ou pour motif légitime) doit être accompagné d'une notice d'information officielle, sous peine de nullité du congé. Instaurée par la loi ALUR du 24 mars 2014, cette obligation vise à informer le locataire de ses droits et à encadrer strictement les motifs de congé. Cette fiche détaille le contenu obligatoire de la notice, les conséquences de son absence, et le modèle officiel applicable, à l'appui de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de l'arrêté du 29 mai 2015 et des sources officielles (service-public.fr, ANIL).
L'essentiel
- Depuis le 1er août 2015, tout congé pour motif légitime, pour reprise ou pour vente doit être accompagné d'une notice d'information (article 15 de la loi de 1989, modifié par la loi ALUR).
- La notice contient le texte intégral des articles 15, 15-1 et 15-2 de la loi de 1989, ainsi que les informations sur les conditions de délivrance du congé.
- L'absence de notice entraîne la nullité du congé, quel que soit le motif.
- Le modèle de notice est fixé par l'arrêté du 29 mai 2015, disponible sur service-public.fr.
- Cette obligation s'applique aux baux d'habitation vides et meublés, quel que soit le motif du congé.
L'origine de l'obligation : la loi ALUR
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR, pour accès au logement et urbanisme rénové) a profondément modifié les règles du congé délivré par le bailleur. Avant la loi ALUR, le bailleur devait seulement motiver son congé (reprise, vente, motif légitime) et respecter un préavis. Depuis 2015, l'obligation d'annexer une notice d'information vise à garantir que le locataire connaît précisément ses droits :
- Dans quel cadre le congé est valable.
- Quels sont ses droits en cas de congé pour reprise (vérifier que le bénéficiaire de la reprise satisfait aux conditions).
- Quels sont ses droits en cas de congé pour vente (droit de préemption du locataire).
- Comment contester le congé devant la commission départementale de conciliation ou le juge.
Le contenu obligatoire de la notice
L'arrêté du 29 mai 2015 fixe le modèle de notice d'information qui doit être annexé à tout congé délivré par le bailleur. Ce modèle doit contenir :
- Le texte intégral de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui prévoit les motifs de congé (reprise, vente, motif légitime), les délais de préavis, et les conditions de validité.
- Le texte intégral de l'article 15-1 (congé pour reprise) : conditions tenant à la personne du bénéficiaire, obligation de déclaration en mairie.
- Le texte intégral de l'article 15-2 (congé pour vente) : droit de préemption du locataire, délai de réflexion de 2 mois, conditions de prix.
- Les informations pratiques sur les délais de contestation et les recours possibles.
La notice doit être imprimée sur un document distinct du congé lui-même et annexée à celui-ci. Le modèle officiel est téléchargeable sur le site service-public.fr (format PDF). Il est également disponible auprès de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) et des ADIL.
La sanction : nullité du congé
L'absence de notice d'information ou une notice incomplète entraîne la nullité du congé. Cette nullité peut être invoquée par le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Si le juge constate l'absence ou l'insuffisance de la notice, le congé est réputé n'avoir jamais été donné :
- Le bail se poursuit aux mêmes conditions. Si le locataire a déjà quitté les lieux en raison du congé nul, il peut demander sa réintégration et des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
- Le bailleur peut délivrer un nouveau congé, mais en respectant à nouveau les délais (préavis de 6 mois pour un congé pour vente ou reprise, 3 mois pour un motif légitime).
- Le juge peut également accorder un délai de grâce au locataire pour quitter les lieux, même en cas de congé valable, si la situation personnelle du locataire le justifie (article 15, III).
Les différents types de congé concernés
Tous les congés délivrés par le bailleur sont concernés par l'obligation d'annexer la notice d'information :
| Type de congé | Motif | Préavis |
|---|---|---|
| Congé pour reprise | Le bailleur (ou son conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendant ou descendant) souhaite habiter le logement | 6 mois avant la fin du bail |
| Congé pour vente | Le bailleur souhaite vendre le logement | 6 mois avant la fin du bail |
| Congé pour motif légitime | Motif sérieux et justifié (reprise par une personne morale, travaux importants, etc.) | 6 mois avant la fin du bail |
| Congé pour reprise après décès | Le conjoint ou partenaire de PACS souhaite reprendre le logement | 3 mois après le décès du locataire |
Les congés donnés par le locataire ne sont pas concernés : le locataire peut donner congé à tout moment, sans notice d'information, avec un préavis de 1 mois (zone tendue ou motif légitime) ou 3 mois.
Où trouver le modèle officiel ?
Le modèle de notice d'information est disponible gratuitement :
- Sur le site service-public.fr (rubrique « Logement »).
- Auprès des ADIL (agences départementales d'information sur le logement).
- Sur le site de l'ANIL (anil.org).
- Dans les préfectures et mairies.
Le modèle est le même pour tous les motifs de congé : il suffit de cocher la case correspondante (reprise, vente, motif légitime) sur le formulaire de congé-type. La notice d'information est le même document quelle que soit l'option choisie.
Références légales
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 : règles générales du congé et obligation de la notice d'information.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15-1 : conditions du congé pour reprise.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15-2 : conditions du congé pour vente et droit de préemption.
- Arrêté du 29 mai 2015 : modèle de notice d'information.
- Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR) : instauration de l'obligation de la notice d'information.
FAQ
La notice d'information doit-elle être signée par le locataire ?
Non, la notice est simplement annexée au congé. Il est préférable de conserver une preuve de sa délivrance (cachet du locataire sur une copie, accusé de réception).
Que faire si la notice est jointe mais incomplète ?
Une notice incomplète ou qui ne reprend pas précisément le modèle de l'arrêté peut être contestée. Le juge apprécie souverainement si l'absence d'information a nui aux droits du locataire.
Le congé est-il valable si la notice est absente mais que le locataire connaît ses droits ?
Non, la nullité est automatique, quelle que soit la connaissance du locataire. L'obligation est formelle.
La notice s'applique-t-elle aux congés pour motif légitime ?
Oui, depuis 2015, tous les motifs de congé du bailleur sont concernés, y compris le motif légitime (travaux, non-paiement, etc.).