État des lieux d'entrée et de sortie : pièges, contestation, vétusté

Vous quittez votre logement et le propriétaire retient une partie — parfois la totalité — de votre dépôt de garantie pour des « dégradations » que vous contestez. Ou bien vous venez d'emménager et vous découvrez des défauts qui ne figurent pas sur l'état des lieux d'entrée. Dans les deux cas, tout se joue sur des documents signés à la va-vite, souvent sous pression. Ce guide vous explique comment comparer correctement les deux états des lieux, distinguer la vétusté (à la charge du bailleur) de la dégradation (à votre charge), et contester une retenue injustifiée, étape par étape.

L'essentiel

• L'état des lieux d'entrée peut être complété dans les 10 jours suivant sa signature, et pendant le premier mois de chauffe pour le chauffage.
• L'usure normale du logement (la vétusté) ne peut pas vous être facturée : seules les dégradations que vous avez causées le peuvent.
• Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par des pièces (devis, factures, comparaison des états des lieux).
• En cas de litige, le parcours est : réclamation écrite → mise en demeure → commission départementale de conciliation → juge des contentieux de la protection.

Vos droits

L'état des lieux est encadré par l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, qui fixe son contenu minimal (relevés des compteurs, description précise pièce par pièce, état des revêtements, équipements, etc.).

Trois règles protègent le locataire :

1. L'état des lieux d'entrée n'est pas figé. Vous pouvez demander à le compléter dans les 10 jours suivant sa signature pour tout élément oublié, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage (article 3-2 de la loi de 1989). Le bailleur ne peut pas refuser sans motif ; en cas de refus, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation.

2. La vétusté n'est pas une dégradation. Le décret de 2016 définit la vétusté comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal ». Une moquette usée après huit ans d'occupation, une peinture défraîchie, des joints jaunis : c'est de la vétusté, à la charge du propriétaire. Un trou dans une porte, une vitre cassée, une moquette brûlée : c'est une dégradation, à votre charge (articles 1730 et 1732 du Code civil, article 7 c) et d) de la loi de 1989). Les parties peuvent annexer au bail une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location : elle fixe la durée de vie théorique des équipements et un abattement annuel. Même sans grille annexée au bail, le juge applique un abattement pour vétusté : on ne remplace pas du vieux par du neuf aux frais du locataire.

3. Le dépôt de garantie obéit à des délais stricts. Selon l'article 22 de la loi de 1989, le bailleur doit le restituer dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire. Toute retenue doit être justifiée par des documents : comparaison des états des lieux, devis ou factures, constat de commissaire de justice. À défaut de restitution dans les délais, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

À savoir également : si aucun état des lieux d'entrée n'a été établi alors que le bailleur s'y est opposé ou n'a pas répondu à votre demande, il ne peut pas invoquer la présomption de l'article 1731 du Code civil (selon laquelle le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état). En cas de désaccord pour établir l'état des lieux à l'amiable, chaque partie peut faire appel à un commissaire de justice (ancien huissier) : les frais sont alors partagés par moitié, la part du locataire étant plafonnée (3 € par m² environ pour l'état des lieux d'entrée, selon les tarifs réglementés).

La marche à suivre

1. Préparez le dossier. Réunissez l'état des lieux d'entrée, celui de sortie, le bail, vos photos datées, les quittances et toute facture d'entretien (chaudière, par exemple). Comparez ligne par ligne les deux états des lieux : seuls les écarts entre les deux peuvent vous être reprochés.
2. Tentez l'amiable. Contactez le bailleur ou l'agence, exposez point par point pourquoi la retenue est injustifiée (vétusté, défaut déjà présent à l'entrée, absence de justificatif). Beaucoup de litiges se règlent à ce stade.
3. Envoyez une réclamation écrite (courrier recommandé avec accusé de réception ou courriel avec accusé), en demandant la restitution du dépôt et les justificatifs de toute retenue.
4. Adressez une mise en demeure. Sans réponse sous 8 à 15 jours, envoyez une lettre recommandée de mise en demeure (modèle ci-dessous) visant l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la majoration de 10 % par mois de retard.
5. Saisissez la commission départementale de conciliation (CDC). Elle est compétente pour les litiges relatifs au dépôt de garantie et à l'état des lieux. La saisine est gratuite, par courrier ou formulaire, auprès de la CDC du département où se situe le logement. Vous pouvez aussi vous adresser à un conciliateur de justice (gratuit, en mairie ou au tribunal).
6. Saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, compétent pour tous les litiges liés au bail d'habitation. Pour une demande inférieure ou égale à 5 000 €, une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative est en principe exigée. Pour engager votre démarche et constituer votre dossier, utilisez nos ressources et guides pratiques. La procédure peut se faire sans avocat.

Les délais à connaître

• 10 jours après la signature : délai pour demander à compléter l'état des lieux d'entrée.
• 1er mois de la période de chauffe : délai pour compléter la partie chauffage.
• 1 mois : restitution du dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme.
• 2 mois : restitution en cas de différences constatées.
• +10 % du loyer mensuel par mois de retard : majoration automatique en cas de restitution tardive.
• 3 ans : prescription des actions entre bailleur et locataire (article 7-1 de la loi de 1989). Au-delà, la demande est irrecevable.

Modèle de courrier

[Vos nom et prénom]
[Votre nouvelle adresse]

[Nom du bailleur ou de l'agence]
[Adresse]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : mise en demeure — restitution du dépôt de garantie (logement situé [adresse du logement loué])

Madame, Monsieur,

J'ai quitté le logement susvisé le [date], l'état des lieux de sortie ayant été établi le même jour et les clés remises. À ce jour, mon dépôt de garantie d'un montant de [montant] € ne m'a pas été restitué [ou : n'a été restitué que partiellement, une somme de [montant] € ayant été retenue].

Conformément à l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois (deux mois en cas de différences avec l'état des lieux d'entrée), toute retenue devant être justifiée par des documents. [Le cas échéant : Les retenues invoquées correspondent à de la vétusté résultant de l'usage normal du logement pendant [durée] de location, et non à des dégradations qui me seraient imputables.]

Je vous mets en demeure de me restituer la somme de [montant] € sous huit jours à compter de la réception de la présente, étant rappelé qu'à défaut, le dépôt restant dû est majoré de plein droit de 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard commencé.

À défaut, je saisirai la commission départementale de conciliation puis, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signature]

FAQ

Le propriétaire peut-il facturer la remise à neuf des peintures après six ans de location ?
En principe non, si leur état résulte de l'usage normal : c'est de la vétusté, à sa charge. Il pourrait en revanche facturer, après abattement pour vétusté, des dégradations qui dépassent l'usure normale (taches importantes, trous nombreux, couleurs imposées sans accord).

J'ai signé l'état des lieux de sortie, puis-je encore contester ?
La signature rend le document difficile à remettre en cause sur ce qu'il constate, mais elle ne vaut pas acceptation des retenues financières. Vous pouvez toujours contester le montant retenu, l'imputation à une dégradation plutôt qu'à la vétusté, ou l'absence de justificatifs.

Le bailleur peut-il retenir le dépôt de garantie sur de simples devis ?
Oui, la jurisprudence admet qu'un devis suffit à justifier une retenue : le bailleur n'est pas tenu de faire réaliser les travaux. Mais le devis doit correspondre à de réelles dégradations constatées par comparaison des états des lieux, et l'abattement pour vétusté doit être appliqué.

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Information générale, à jour en juin 2026. Cet article ne constitue pas un conseil juridique et ne remplace pas la consultation d'un professionnel du droit.