À la fin du bail, le locataire a droit à la restitution du dépôt de garantie dans des délais et conditions strictement fixés par la loi. L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre le montant des retenues possibles, les délais de remboursement et les pénalités applicables en cas de retard. Cette fiche détaille les règles à connaître et les recours en cas de litige.
L'essentiel
- Le délai de restitution est de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, 2 mois dans le cas contraire.
- Le bailleur ne peut retenir que des sommes justifiées : loyers impayés, charges non réglées, réparations locatives nécessaires (pièces à l'appui).
- La vétusté (usure normale) ne peut jamais être facturée au locataire.
- En cas de retard, le bailleur doit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.
- En copropriété, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt en attendant l'arrêté annuel des comptes.
Le délai de restitution
Le délai de restitution court à compter de la remise des clés par le locataire (article 22, alinéa 2). Le point de départ est la date à laquelle le locataire a restitué les clés et communiqué sa nouvelle adresse. Le bailleur doit alors restituer le dépôt :
| Situation | Délai |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée (aucune dégradation nouvelle) | 1 mois |
| État des lieux de sortie non conforme (dégradations, manquements) | 2 mois |
| Copropriété : le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes | 1 mois (restitution partielle), solde à la régularisation annuelle |
La conformité des états des lieux s'apprécie en comparant les documents d'entrée et de sortie, déduction faite de la vétusté et de l'usure normale. Si l'état des lieux de sortie n'a pas été réalisé (par exemple, si le locataire a quitté les lieux sans rendez-vous), le délai de deux mois s'applique par défaut.
Les retenues que le bailleur peut opérer
Le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les sommes suivantes, à condition de les justifier par des pièces :
- Loyers impayés : toute somme due au titre du loyer et des charges, que le locataire n'aurait pas réglée avant son départ.
- Charges locatives non régularisées : si la régularisation annuelle des charges n'a pas eu lieu, le bailleur peut conserver une provision (plafonnée à 20 % du dépôt en copropriété).
- Réparations locatives : le coût des réparations nécessaires pour remédier aux dégradations imputables au locataire (trou dans un mur, sol abîmé, vitre cassée).
- Remise en état : peintures, nettoyage, si l'état des lieux de sortie montre un défaut d'entretien par rapport à l'entrée.
Le bailleur doit fournir des justificatifs (devis, factures, photographies, état des lieux comparatif). Une retenue forfaitaire sans pièce justificative est illégale. La grille de vétusté peut être utilisée pour déterminer la part normale d'usure à la charge du bailleur.
La majoration légale pour retard
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans le délai légal, il doit au locataire une pénalité de retard égale à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé (article 22, alinéa 3). Cette majoration est due de plein droit, sans que le locataire ait à la réclamer ou à prouver un préjudice.
Exemple : pour un loyer de 800 € et un retard de 2 mois, la pénalité est de 80 € × 2 = 160 €, qui s'ajoute au montant du dépôt à restituer.
Le bailleur peut échapper à cette majoration s'il justifie d'un motif légitime : absence de l'état des lieux de sortie, désaccord sur le montant des retenues justifié par des pièces, impossibilité de joindre le locataire.
Les recours du locataire
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais, ou si le montant retenu est injustifié, le locataire peut entreprendre les démarches suivantes :
- Mise en demeure : envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur, rappelant le délai légal et la majoration applicable. Cette lettre constitue une preuve écrite.
- Commission départementale de conciliation : saisir gratuitement la commission, qui tentera une conciliation entre les parties. Cette démarche est un préalable recommandé avant la voie judiciaire.
- Saisine du juge des contentieux de la protection : si la conciliation échoue ou est refusée, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire. La procédure est orale et peut être menée sans avocat. Le juge peut condamner le bailleur à restituer le dépôt, payer la majoration, et éventuellement des dommages et intérêts.
- Injonction de payer : pour les sommes inférieures à 5 000 €, la procédure simplifiée d'injonction de payer peut être utilisée.
FAQ
Le dépôt de garantie peut-il servir à payer le dernier mois de loyer ?
Non. Le locataire doit payer son dernier mois de loyer normalement. Le dépôt n'est restitué qu'après la sortie et la remise des clés.
Le bailleur peut-il retenir le dépôt si le logement est sale ?
Oui, si l'état des lieux de sortie mentionne un défaut de propreté anormal par rapport à l'entrée. Le coût du nettoyage doit être justifié par une facture.
Qui décide de la vétusté en cas de désaccord ?
À défaut de grille de vétusté contractuelle, le juge apprécie souverainement en fonction de l'âge du logement, de la durée d'occupation et de la nature des dégradations. Il est recommandé de réaliser des photos datées à l'entrée et à la sortie.
Le dépôt de garantie porte-t-il intérêt ?
Non. Le dépôt de garantie n'est pas productif d'intérêts, sauf clause contraire du bail (rare).
Que faire si le bailleur ne répond pas à la mise en demeure ?
Saisir la commission de conciliation puis le juge des contentieux de la protection. La majoration de 10 % par mois continue de courir jusqu'à la restitution effective.