L'état des lieux est le document qui décrit précisément l'état du logement à l'entrée puis à la sortie du locataire. La comparaison des deux permet de déterminer qui doit payer d'éventuelles réparations et conditionne la restitution du dépôt de garantie. Il est encadré par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2016-382 qui en fixe le contenu type. Cette fiche détaille l'état des lieux d'entrée, de sortie et la gestion des litiges, à l'appui de la loi de 1989 et des sources officielles (service-public.fr, ANIL).
L'essentiel
- L'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie, établi de façon contradictoire.
- Son contenu est normalisé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.
- Il sert de référence pour imputer les réparations locatives et restituer le dépôt de garantie.
- La vétusté (usure normale) ne peut jamais être facturée au locataire.
- En cas de désaccord, un huissier (commissaire de justice) peut intervenir, frais partagés.
L'état des lieux d'entrée
Réalisé lors de la remise des clés, il décrit chaque pièce et équipement (murs, sols, plomberie, électricité, état du mobilier en meublé), relevés des compteurs à l'appui. Établi contradictoirement et en autant d'exemplaires que de parties, il est daté et signé. Le locataire dispose de 10 jours pour le compléter (et, durant le premier mois de chauffe, demander la rectification des éléments de chauffage). Un état des lieux soigné protège les deux parties.
L'état des lieux de sortie
Établi le jour de la restitution des clés, il reprend le même formalisme et permet la comparaison avec l'entrée. Le bailleur ne peut imputer au locataire que les dégradations nouvelles relevant des réparations locatives, déduction faite de la vétusté. À défaut d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et le rendre tel quel, sauf preuve contraire apportée par le bailleur.
Vétusté ou dégradation ?
| À la charge du locataire | À la charge du bailleur (vétusté) |
|---|---|
| Trous importants dans les murs, dégradations volontaires | Peinture défraîchie par le temps, usure des sols |
| Vitres cassées, équipements détériorés par négligence | Joints vieillis, robinetterie usée par l'âge |
| Taches et brûlures sur revêtements récents | Usure normale de la moquette ou du parquet |
Beaucoup de bailleurs appliquent une grille de vétusté qui définit une durée de vie théorique des équipements et un abattement annuel. Annexée au bail, elle sécurise le calcul des éventuelles retenues.
Bien mener un état des lieux
- Prévoir du temps et visiter pièce par pièce, sans précipitation.
- Décrire précisément l'état de chaque élément (« bon », « mauvais », détails à l'appui), pas de mention vague.
- Photographier et dater les clichés, à conserver avec le document signé.
- Relever les compteurs (eau, gaz, électricité) et noter le nombre de clés remises.
- Conserver son exemplaire signé, annexé au bail.
FAQ
L'état des lieux est-il obligatoire ?
Oui, à l'entrée et à la sortie. À défaut, le locataire est présumé avoir reçu et rendu le logement en bon état.
Qui paie l'état des lieux ?
Il est gratuit s'il est fait à l'amiable. Réalisé par un professionnel à l'initiative du bailleur, la part facturée au locataire est plafonnée et ne peut excéder celle du bailleur.
Que faire en cas de désaccord à la sortie ?
Faire appel à un commissaire de justice (huissier) pour un constat ; les frais sont alors partagés par moitié entre bailleur et locataire.
Peut-on contester un état des lieux signé ?
À l'entrée, le locataire dispose de 10 jours pour demander des modifications. Une fois ce délai passé, le document fait foi, sauf preuve d'erreur manifeste.