Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire à l'entrée dans les lieux pour couvrir d'éventuels manquements à ses obligations (loyers impayés, dégradations). Son montant et ses modalités de restitution sont strictement encadrés par la loi du 6 juillet 1989, en particulier son article 22. Cette fiche détaille son plafond, les délais de restitution, les sommes que le bailleur peut retenir et les recours en cas de retard, à l'appui de la loi de 1989 et des sources officielles (service-public.fr, ANIL).
L'essentiel
- Le dépôt est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location vide, 2 mois en meublé (article 22).
- Il ne peut être exigé si le loyer est payable d'avance pour plus de 2 mois.
- Le délai de restitution est de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, 2 mois sinon.
- Le bailleur peut retenir des sommes justifiées (réparations, impayés), pièces à l'appui.
- En cas de retard, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.
Le montant et le versement
Le dépôt de garantie est versé au bailleur (ou à son mandataire) au moment de la signature du bail. Son montant est plafonné par la loi : un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en location meublée. Il ne peut pas être révisé en cours de bail, ni augmenté lors d'une reconduction. Le bailleur ne peut le réclamer lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois.
Les délais de restitution
| Situation à la sortie | Délai de restitution |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée | 1 mois à compter de la remise des clés |
| État des lieux de sortie révélant des dégradations | 2 mois à compter de la remise des clés |
| Logement en copropriété (provision pour charges) | Le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes |
Le point de départ du délai est la restitution des clés par le locataire, qui doit communiquer sa nouvelle adresse. La conformité s'apprécie en comparant les deux états des lieux, déduction faite de la vétusté normale.
Les retenues possibles
Le bailleur ne peut retenir que des sommes justifiées et dûment documentées : loyers ou charges impayés, coût des réparations locatives nécessaires (hors usure normale), régularisation de charges. Il doit produire les justificatifs (devis, factures, état des lieux). Une retenue forfaitaire sans pièce est irrégulière. La vétusté — usure liée au temps et à un usage normal — ne peut jamais être facturée au locataire.
Les recours en cas de retard ou de retenue abusive
- Relancer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant le délai légal.
- Réclamer la majoration légale : 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.
- Saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, pour tenter un accord amiable.
- Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire si le désaccord persiste.
FAQ
Le dépôt de garantie sert-il à payer le dernier mois de loyer ?
Non. Le locataire doit payer son dernier loyer normalement ; le dépôt n'est restitué qu'après la sortie, dans les délais légaux.
Que faire si le bailleur ne rend rien sans justificatif ?
Le mettre en demeure par recommandé, puis saisir la commission de conciliation ou le juge. La majoration de 10 % par mois de retard est due de plein droit.
La vétusté peut-elle être facturée au locataire ?
Non. L'usure normale du logement est à la charge du bailleur ; seules les dégradations imputables au locataire peuvent être retenues.
Le montant du dépôt peut-il augmenter en cours de bail ?
Non. Il est fixé à la signature et ne peut être revalorisé pendant la durée du bail ni à sa reconduction.