Compromis, rétractation, notaire, VEFA : sécuriser son achat immobilier

Un achat immobilier engage souvent les économies d'une vie, et tout se joue dans des documents signés en quelques semaines : compromis, offre de prêt, contrat de réservation. Que se passe-t-il si vous changez d'avis, si la banque refuse le crédit, si le promoteur livre en retard ou si le notaire a omis une information décisive ? Ce guide reprend, étape par étape, les protections de l'acheteur — délai de rétractation de 10 jours, conditions suspensives, plafonds du dépôt de garantie, garanties de la VEFA — et les recours quand les choses tournent mal. Pour constituer un dossier solide et vérifier vos droits, lisez les sections suivantes avec attention.

L'essentiel

• L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis ou du contrat de réservation (article L271-1 du code de la construction et de l'habitation), sans motif ni pénalité.
• La condition suspensive de prêt est obligatoire dès que vous financez à crédit (articles L313-40 et suivants du code de la consommation) : si le prêt est refusé, toutes les sommes versées vous sont remboursées.
• En VEFA, le dépôt de garantie est plafonné (5 % du prix si la livraison intervient dans l'année, 2 % entre un et deux ans) et vous pouvez consigner le solde de 5 % en cas de réserves à la livraison.
• Le notaire est tenu d'un devoir de conseil dont la violation engage sa responsabilité ; un médiateur du notariat existe avant tout procès.

Vos droits

Le délai de rétractation « SRU ». L'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation accorde à tout acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation (compromis, promesse de vente, contrat de réservation VEFA) un délai de 10 jours pour se rétracter, sans avoir à se justifier. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'acte (ou de sa remise en main propre selon les modalités légales). La rétractation s'exerce par lettre recommandée avec accusé de réception avant l'expiration du délai. Conséquence financière : remboursement intégral des sommes versées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation (article L271-2). Ce même article interdit en principe tout versement avant l'expiration du délai, sauf lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel (notaire, agent immobilier) disposant d'une garantie — d'où la pratique du séquestre.

Le dépôt de garantie du compromis. Aucun texte ne fixe son montant pour l'ancien : l'usage est de 5 à 10 % du prix, et il se négocie. Exigez qu'il soit séquestré chez le notaire ou l'agent immobilier garanti, jamais versé directement au vendeur. Si la vente se réalise, il s'impute sur le prix ; si vous vous rétractez dans les 10 jours ou si une condition suspensive défaille, il vous revient intégralement ; si vous renoncez sans motif légitime hors de ces cas, le vendeur peut le conserver (clause pénale) — le juge pouvant modérer une clause manifestement excessive (article 1231-5 du code civil).

Les conditions suspensives. La plus importante est la condition suspensive d'obtention du prêt : dès lors que le prix est payé même partiellement à crédit, le compromis est conclu sous cette condition, d'une durée minimale d'un mois (article L313-41 du code de la consommation). Si le prêt est refusé dans les conditions prévues (montant, taux, durée conformes au compromis — soyez précis sur ces caractéristiques), la vente tombe et toutes les sommes versées sont remboursables immédiatement et intégralement ; à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, elles produisent intérêts au taux légal majoré de moitié (article L313-42). Attention à la loyauté : l'acquéreur qui empêche la réalisation de la condition (aucune demande de prêt déposée, demande non conforme) est réputé l'avoir fait défaillir (article 1304-3 du code civil) et perd le bénéfice de la protection. D'autres conditions peuvent être stipulées : obtention d'un permis, absence de servitude, vente préalable de votre bien, etc.

La VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Le régime, d'ordre public, figure aux articles L261-1 et suivants et R261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation :

• contrat de réservation : le dépôt de garantie est plafonné à 5 % du prix si la vente doit être conclue dans un délai d'un an, 2 % si le délai est de un à deux ans ; aucun dépôt ne peut être exigé au-delà de deux ans (article R261-28). Il est restitué notamment si le contrat définitif n'est pas conclu du fait du vendeur ou si le prix excède de plus de 5 % le prix prévisionnel (article R261-31) ;
• paiement échelonné selon l'avancement, dans la limite des plafonds légaux (35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement — article R261-14), le solde de 5 % étant payable à la livraison mais consignable en cas de réserves ou de refus de réception motivé ;
• garantie financière d'achèvement (GFA) obligatoire : une banque ou un assureur garantit l'achèvement de l'immeuble même en cas de défaillance du promoteur ;
• retard de livraison : le contrat doit indiquer le délai de livraison ; vérifiez les clauses de prorogation (intempéries, etc.) et les pénalités prévues. En cas de retard injustifié, mise en demeure puis dommages et intérêts (frais de relogement, loyers, intérêts intercalaires) devant le tribunal judiciaire ;
• défauts après livraison : défauts de conformité apparents et vices apparents dénonçables dans le mois de la prise de possession, action dans l'année qui suit (article 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil) ; puis garantie de parfait achèvement (1 an, article 1792-6), garantie biennale de bon fonctionnement des équipements (2 ans, article 1792-3) et garantie décennale (10 ans, article 1792) couverte par l'assurance dommages-ouvrage que le promoteur doit avoir souscrite.

Le notaire. Officier public, il est tenu d'assurer l'efficacité des actes qu'il reçoit et d'un devoir de conseil : vérification des titres, servitudes, hypothèques, urbanisme, information sur les risques et les conséquences fiscales. Un manquement (servitude non signalée, fonds remis avant les vérifications, défaut d'information sur une condition) engage sa responsabilité civile professionnelle, couverte par une assurance obligatoire. La prescription est de 5 ans à compter de la connaissance du dommage (article 2224 du code civil). Si vous subissez un préjudice du fait d'une absence de signalation d'un problème immobilier majeur, consultez un avocat sans délai.

La marche à suivre

1. Avant de signer : relisez le compromis ou le contrat de réservation, vérifiez les conditions suspensives (caractéristiques du prêt détaillées), le sort du dépôt de garantie (séquestre), et en VEFA la notice descriptive, le délai de livraison et les clauses de prorogation. Vous pouvez choisir votre propre notaire, sans surcoût (les émoluments sont alors partagés entre notaires).
2. En cas de litige, commencez par une réclamation écrite au vendeur, au promoteur ou au notaire, exposant les faits et la demande (restitution du dépôt, pénalités de retard, levée des réserves). Une bonne documentation des clauses du contrat et des échanges avec le vendeur vous servira de base solide.
3. Envoyez une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, en visant les textes (L271-1 et L271-2 du CCH, L313-41 et L313-42 du code de la consommation, R261-28 du CCH selon le cas) et en fixant un délai de 15 jours.
4. Saisissez l'instance amiable adaptée : le médiateur du notariat (mediateur-notariat.fr) ou la chambre départementale des notaires pour un litige avec un notaire ; le médiateur de la consommation du promoteur ou de l'agent immobilier (coordonnées obligatoirement mentionnées dans leurs documents) ; à défaut, un conciliateur de justice. Pour les demandes jusqu'à 5 000 €, la tentative amiable est obligatoire avant le juge (article 750-1 du code de procédure civile).
5. Saisissez le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble (avocat obligatoire au-delà de 10 000 €). En urgence (réserves non levées, retard qui s'éternise, dépôt non restitué), le référé permet d'obtenir rapidement une expertise (article 145 du code de procédure civile) ou une provision lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Les délais à connaître

• 10 jours : rétractation de l'acquéreur non professionnel (article L271-1 CCH), à compter du lendemain de la première présentation de la notification. Le cachet d'envoi de votre recommandé fait foi.
• 21 jours : remboursement des sommes versées après rétractation (article L271-2 CCH).
• 1 mois minimum : durée de la condition suspensive de prêt (article L313-41 du code de la consommation) ; en pratique 45 à 60 jours sont souvent stipulés.
• VEFA : dénonciation des vices et défauts de conformité apparents dans le mois de la prise de possession, action en justice dans l'année ; parfait achèvement 1 an, biennale 2 ans, décennale 10 ans à compter de la réception.
• 5 ans : responsabilité du notaire, du promoteur ou de l'agence (article 2224 du code civil), à compter de la connaissance des faits.

Modèle de courrier

[Vos nom et prénom]
[Votre adresse]
À [Vendeur / Promoteur / Notaire], [adresse]
Le [date], à [ville]

Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : [exercice du droit de rétractation — article L271-1 CCH / restitution des sommes versées / retard de livraison — mise en demeure]

Madame, Monsieur,

[Rétractation :] J'ai signé le [date] un [compromis de vente / contrat de réservation] portant sur le bien situé [adresse], qui m'a été notifié le [date]. En application de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, je vous notifie par la présente ma décision de me rétracter. Conformément à l'article L271-2 du même code, je vous demande la restitution intégrale de la somme de [montant] € versée à titre de dépôt de garantie, dans le délai de 21 jours.

[Ou — condition suspensive :] La vente était conclue sous condition suspensive d'obtention d'un prêt de [montant] € au taux maximal de [X] % sur [durée]. Par décision du [date], dont copie jointe, [banque] a refusé ce financement. La condition ayant défailli, je vous mets en demeure de me restituer la somme de [montant] € ; à défaut de remboursement sous 14 jours à compter de la présente demande, cette somme portera intérêt au taux légal majoré de moitié (article L313-42 du code de la consommation).

[Ou — VEFA en retard :] Le contrat de vente du [date] stipule une livraison au plus tard le [date]. À ce jour, le logement n'est pas livré et aucune cause légitime de prorogation ne m'a été justifiée. Je vous mets en demeure de me communiquer une date ferme de livraison sous 15 jours et de m'indemniser du préjudice subi ([loyers, frais, intérêts intercalaires] : [montant] €).

À défaut, je saisirai [le médiateur compétent], puis le tribunal judiciaire de [ville].

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]
Pièces jointes : [liste]

FAQ

Puis-je me rétracter après les 10 jours si je n'ai plus envie d'acheter ?
Pas sur le fondement de l'article L271-1. Hors conditions suspensives, renoncer vous expose à perdre le dépôt de garantie, voire à une exécution forcée si une clause le permet. Vérifiez d'abord si une condition suspensive peut encore jouer (refus de prêt notamment).

Le promoteur exige le solde de 5 % alors que la livraison comporte des malfaçons. Dois-je payer ?
Vous pouvez consigner ces 5 % (à la Caisse des dépôts ou entre les mains d'un séquestre accepté) jusqu'à la levée des réserves, au lieu de les verser au promoteur (article R261-14 du CCH). Ne les retenez pas purement et simplement sans consignation : c'est la consignation qui vous protège.

Mon notaire ne m'a pas signalé une servitude qui dévalorise le bien. Quel recours ?
Réclamation écrite au notaire, puis saisine du médiateur du notariat ou de la chambre départementale des notaires ; à défaut d'accord, action en responsabilité devant le tribunal judiciaire dans les 5 ans de la découverte. Son assurance professionnelle couvre ce type de préjudice s'il est établi.

Information générale, à jour en juin 2026. Cet article ne constitue pas un conseil juridique et ne remplace pas la consultation d'un professionnel du droit.