Vendre ou acheter un bien immobilier suit un parcours balisé : offre d'achat, avant-contrat (compromis ou promesse), délai de rétractation, conditions suspensives, puis signature de l'acte authentique chez le notaire. Chaque étape engage juridiquement les parties et obéit à des règles précises, notamment issues du Code civil et de la loi SRU (délai de rétractation, article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Cette fiche détaille le déroulement complet, à l'appui des textes et des sources officielles (service-public.fr, ANIL).
L'essentiel
- L'offre d'achat écrite engage l'acheteur si elle est acceptée par le vendeur.
- L'avant-contrat (compromis ou promesse de vente) fixe le prix et les conditions de la vente.
- L'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours (art. L. 271-1 CCH).
- La vente est souvent assortie de conditions suspensives, dont l'obtention du prêt.
- La vente devient définitive à la signature de l'acte authentique chez le notaire.
L'offre d'achat
L'acheteur intéressé formule une offre d'achat, en général écrite, indiquant le prix proposé et sa durée de validité. Si le vendeur l'accepte aux conditions exactes proposées, un accord sur la chose et le prix est formé. L'offre d'achat ne doit pas être accompagnée d'un versement d'argent : aucune somme ne peut être exigée de l'acquéreur à ce stade. Le vendeur peut accepter, refuser ou faire une contre-proposition.
L'avant-contrat : compromis ou promesse
| Avant-contrat | Caractéristiques |
|---|---|
| Compromis de vente (promesse synallagmatique) | Vendeur et acheteur s'engagent réciproquement ; vaut vente sous conditions suspensives. Un dépôt de garantie (souvent 5 à 10 % du prix) est usuel. |
| Promesse unilatérale de vente | Le vendeur s'engage à vendre ; l'acheteur dispose d'une option (levée dans un délai), moyennant une indemnité d'immobilisation. |
L'avant-contrat précise le prix, la désignation du bien, les diagnostics, les conditions suspensives et la date prévue de l'acte authentique. Il est souvent rédigé par un notaire ou un agent immobilier.
Le délai de rétractation et les conditions suspensives
Après la signature de l'avant-contrat, l'acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours (article L. 271-1 du CCH), pendant lequel il peut renoncer sans pénalité et récupérer les sommes versées. La vente est généralement soumise à des conditions suspensives : la plus fréquente est l'obtention du prêt immobilier. Si une condition ne se réalise pas (refus de prêt, droit de préemption exercé par la commune), la vente est caduque et l'acquéreur récupère son dépôt.
Les étapes jusqu'à l'acte
- Faire une offre d'achat écrite, acceptée par le vendeur.
- Signer l'avant-contrat (compromis ou promesse) avec ses annexes et diagnostics.
- Bénéficier du délai de rétractation de 10 jours (acquéreur non professionnel).
- Lever les conditions suspensives : demande et obtention du prêt, purge des droits de préemption.
- Préparer la signature : le notaire rédige l'acte, vérifie les titres et réunit les fonds.
- Signer l'acte authentique chez le notaire, remettre les clés et payer le prix et les frais d'acquisition.
FAQ
L'offre d'achat engage-t-elle définitivement l'acheteur ?
Elle l'engage si le vendeur l'accepte aux conditions proposées, mais l'acquéreur conserve ensuite le délai de rétractation de 10 jours après l'avant-contrat.
Quelle différence entre compromis et promesse de vente ?
Le compromis engage les deux parties ; la promesse unilatérale n'engage que le vendeur, l'acheteur disposant d'une option à lever.
Que se passe-t-il si le prêt est refusé ?
Si la condition suspensive d'obtention du prêt n'est pas réalisée, la vente est annulée et l'acquéreur récupère son dépôt de garantie.
Combien de temps entre le compromis et l'acte ?
En pratique, souvent trois à quatre mois, le temps d'obtenir le prêt, de purger les délais et de préparer l'acte notarié.