Acheter sur plan (VEFA — vente en l'état futur d'achèvement) permet d'acquérir un logement neuf à des conditions avantageuses, avec une fiscalité réduite et des frais de notaire diminués. Mais ce mode d'acquisition comporte des risques spécifiques : retards de livraison, finitions médiocres, surfaces réduites, droit de rétractation limité. Cette fiche détaille le fonctionnement de la VEFA, les garanties du promoteur et les pièges à éviter.
L'essentiel
- La VEFA est régie par les articles L. 261-1 et suivants du CCH (code de la construction et de l'habitation).
- Le paiement s'effectue au fil de l'avancement des travaux, selon un échéancier légal (35 % à l'achèvement des fondations, 70 % hors d'eau, 95 % à l'achèvement, 5 % à la livraison).
- Le promoteur doit fournir une garantie financière d'achèvement (GFA) délivrée par une banque ou un assureur.
- Les trois garanties légales s'appliquent : parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans), décennale (10 ans) (C. civ. art. 1792-6).
- L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du contrat de réservation.
Comment fonctionne la VEFA ?
Dans une VEFA, l'acquéreur achète un logement avant sa construction. Le prix est fixé dans le contrat de réservation, puis dans l'acte authentique de vente. Le paiement est échelonné en fonction de l'avancement du chantier :
| Étape | Pourcentage du prix | Condition |
|---|---|---|
| Signature de l'acte authentique | Jusqu'à 35 % | Fondations achevées |
| Hors d'eau | Jusqu'à 70 % | Toiture posée, fenêtres installées |
| Achèvement des travaux | Jusqu'à 95 % | Tous les lots réalisés (hors réserves mineures) |
| Livraison | 5 % restants | Remise des clés (retenue de garantie) |
Attention : les appels de fonds sont déclenchés par l'état d'avancement réel, pas par le calendrier prévisionnel. En pratique, les retards sont fréquents. Vérifiez que les tranches de paiement correspondent bien aux travaux réalisés.
Les pièges les plus fréquents
Retard de livraison
Le contrat de réservation prévoit une date prévisionnelle de livraison. Mais elle n'est jamais garantie. Si le retard est important (plus de 6 à 12 mois), vous pouvez demander des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. À défaut de clause pénale dans le contrat, le préjudice sera évalué par le juge.
Finitions bâclées
À la livraison, inspectez chaque détail : carrelage, peinture, plinthes, joints, menuiseries. Toute malfaçon apparente doit être mentionnée dans le procès-verbal de livraison comme réserve. Vous disposez ensuite d'un an (garantie de parfait achèvement) pour signaler les défauts apparus après la livraison.
Surface moindre que prévue
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface mentionnée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut demander une réduction proportionnelle du prix (CCH art. L. 261-15-1). Ce droit est d'ordre public : aucune clause contractuelle ne peut l'exclure. Faites mesurer la surface par un professionnel (loi Carrez).
Modifications de dernière minute
Le promoteur peut modifier des prestations (marque de carrelage, modèle de robinetterie) si le contrat le prévoit. Exigez un avenant écrit et une baisse de prix proportionnelle si les prestations sont inférieures.
La garantie financière d'achèvement (GFA)
La GFA est une garantie bancaire ou d'assurance que le promoteur doit obligatoirement fournir (CCH art. R. 261-17). Elle garantit que le logement sera achevé même si le promoteur fait faillite. En cas de défaillance du promoteur, l'acquéreur peut actionner la GFA pour obtenir les fonds nécessaires à l'achèvement.
Vérifiez que la GFA est mentionnée dans le contrat de réservation. Sans GFA, le contrat est nul et vous pouvez obtenir le remboursement intégral des sommes versées.
Les garanties après livraison
- Garantie de parfait achèvement (1 an) : le promoteur doit reprendre tous les défauts signalés à la livraison ou apparus dans l'année (C. civ. art. 1792-6).
- Garantie de bon fonctionnement / biennale (2 ans) : couvre les équipements (volets, chaudière, robinetterie, portes).
- Garantie décennale (10 ans) : couvre les désordres structurels graves (fissures, effondrement, infiltration majeure).
La visite de livraison : checklist
- Conformité au plan : vérifiez les surfaces, la disposition des pièces, l'emplacement des prises et des arrivées d'eau.
- Finitions : carrelage (coupes, joints), peinture, plinthes, menuiseries intérieures.
- Équipements : faites fonctionner le chauffage, la VMC, les volets roulants, la robinetterie.
- Électricité : testez toutes les prises, les interrupteurs, le tableau électrique.
- Menuiseries extérieures : ouvrez et fermez chaque fenêtre, vérifiez les joints et la quincaillerie.
- Plomberie : chasse d'eau, robinets, écoulements, pression d'eau.
- Parties communes : hall, escaliers, local poubelles, cave, parking.
Références légales
- Code de la construction et de l'habitation, articles L. 261-1 à L. 261-22 : vente en l'état futur d'achèvement.
- Code de la construction et de l'habitation, article L. 261-15-1 : réduction de prix pour surface insuffisante.
- Code de la construction et de l'habitation, article R. 261-17 : garantie financière d'achèvement.
- Code civil, articles 1792 à 1792-6 : garanties légales des constructeurs.
FAQ
Puis-je me rétracter après avoir signé le contrat de réservation VEFA ?
Oui, dans un délai de 10 jours à compter de la signature. Pendant ce délai, aucune somme ne peut être exigée. Si vous versez un acompte avant l'expiration des 10 jours, vous pouvez exiger son remboursement.
Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite avant la livraison ?
Si le promoteur a souscrit une GFA, la banque ou l'assureur finance l'achèvement des travaux. Sinon, les acquéreurs (qui ont payé jusqu'à 95 % du prix) risquent de perdre leur apport. D'où l'importance de vérifier l'existence de la GFA.
Les frais de notaire sont-ils réduits en VEFA ?
Oui, les frais de notaire en VEFA sont d'environ 2 à 3 % du prix (contre 7 à 8 % pour un bien ancien), car les droits de mutation sont calculés sur le terrain seul, pas sur la construction.