Signer un compromis de vente, ce n'est pas réserver un bien : c'est s'engager fermement à le vendre et à l'acheter. Cet avant-contrat, juridiquement une promesse synallagmatique de vente au sens de l'article 1589 du Code civil, scelle l'accord sur la chose et le prix. La signature finale chez le notaire n'en est, en principe, que la confirmation. Cette fiche détaille la portée de cet engagement, le sort du dépôt de garantie, le rôle des conditions suspensives, le délai de rétractation et l'étape de la réitération authentique.
L'essentiel
- Le compromis est une promesse synallagmatique : « la promesse de vente vaut vente » lorsqu'il y a accord sur la chose et le prix (art. 1589 C. civ.).
- L'acquéreur verse en général un dépôt de garantie (souvent 5 à 10 % du prix), séquestré chez le notaire ou l'agent.
- L'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours (art. L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation).
- Des conditions suspensives (prêt, droit de préemption, urbanisme) protègent les parties si elles ne se réalisent pas.
- La vente est parfaite à la réitération par acte authentique, qui opère le transfert de propriété et le paiement.
Un engagement réciproque : la promesse synallagmatique
Le compromis de vente engage les deux parties : le vendeur s'oblige à vendre, l'acquéreur à acheter, au prix convenu. C'est ce que traduit l'article 1589 du Code civil. À la différence de la simple promesse unilatérale (où seul le vendeur est engagé pendant un délai d'option), le compromis lie immédiatement les deux signataires. Si l'une des parties refuse ensuite de signer l'acte définitif sans motif légitime, l'autre peut demander en justice l'exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts.
Le compromis fixe l'ensemble des éléments de la vente : identité des parties, désignation et description du bien, prix, modalités de financement, date prévisionnelle de signature de l'acte authentique et conditions suspensives. Il est généralement accompagné des diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, etc.) et, en copropriété, des documents relatifs au lot et au règlement.
Le dépôt de garantie séquestré
À la signature, l'acquéreur verse le plus souvent un dépôt de garantie (parfois appelé indemnité d'immobilisation), d'un montant librement négocié mais qui se situe couramment entre 5 et 10 % du prix. Cette somme n'est pas remise directement au vendeur : elle est séquestrée entre les mains d'un tiers de confiance, en pratique le notaire ou l'agent immobilier titulaire d'un mandat et d'une garantie financière.
Le sort de ce dépôt dépend de l'issue de l'opération. Si la vente se réalise, il s'impute sur le prix. Si l'acquéreur se rétracte dans le délai légal ou si une condition suspensive ne se réalise pas sans faute de sa part, le dépôt lui est intégralement restitué. En revanche, si l'acquéreur renonce après l'expiration du délai de rétractation et sans cause prévue au contrat, le vendeur peut, selon la clause pénale, conserver tout ou partie de la somme.
Les conditions suspensives
Une condition suspensive subordonne la formation définitive de la vente à un événement futur et incertain. Tant qu'elle n'est pas réalisée, la vente reste en suspens ; si elle défaille, le compromis est caduc et les parties sont libérées. La plus répandue est la condition suspensive d'obtention du prêt.
Lorsque l'acquéreur recourt à un crédit immobilier, le Code de la consommation prévoit une protection d'ordre public : aux termes de l'article L.313-41 du Code de la consommation, l'acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts, pour une durée qui ne peut être inférieure à un mois. Si le prêt est refusé, l'acquéreur récupère son dépôt, à condition d'avoir présenté une demande conforme au contrat. Le compromis peut prévoir d'autres conditions : absence de servitude grave révélée, renonciation des titulaires d'un droit de préemption (commune, locataire), conformité urbanistique, etc.
Le délai de rétractation de 10 jours
L'acquéreur non professionnel d'un bien à usage d'habitation bénéficie d'un droit de rétractation d'ordre public, prévu par l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Ce délai est de 10 jours calendaires. Il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis signé (ou de sa remise en main propre lorsque l'acte est conclu chez le notaire).
Pendant ces dix jours, l'acquéreur peut renoncer sans avoir à se justifier et sans aucune pénalité, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au vendeur. Les sommes éventuellement versées doivent alors lui être restituées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation. Ce droit profite à l'acheteur, jamais au vendeur, qui reste engagé dès la signature.
| Étape | Effet | Repère |
|---|---|---|
| Signature du compromis | Engagement réciproque de vendre et d'acheter | Art. 1589 C. civ. |
| Rétractation | Renonciation libre de l'acquéreur, dépôt restitué | 10 jours (L.271-1 CCH) |
| Condition de prêt | Vente suspendue à l'obtention du crédit | 1 mois min. (L.313-41 C. conso) |
| Réitération notaire | Transfert de propriété, paiement du prix | Acte authentique |
La réitération chez le notaire
Le compromis fixe une date prévisionnelle de signature de l'acte authentique, généralement deux à trois mois plus tard. Ce délai permet au notaire de réunir les pièces : titre de propriété, état hypothécaire, certificat d'urbanisme, purge des droits de préemption, justificatif du financement. C'est lors de cette réitération que la vente devient définitive : le transfert de propriété s'opère, le prix est payé et les frais d'acquisition (droits de mutation et émoluments du notaire) sont réglés par l'acquéreur.
Si une partie ne se présente pas sans motif légitime, l'autre peut la mettre en demeure puis engager une action en exécution forcée ou en résolution avec dommages et intérêts. Mieux vaut donc mesurer la portée de sa signature dès le compromis et veiller à la rédaction soignée des conditions suspensives.
FAQ
Le compromis vaut-il vente ?
Oui, en principe. Dès qu'il y a accord sur la chose et le prix, la promesse synallagmatique vaut vente (art. 1589 C. civ.). La signature notariée confirme l'opération et réalise le transfert de propriété, mais l'engagement existe dès le compromis.
Puis-je récupérer mon dépôt de garantie ?
Oui si vous vous rétractez dans le délai de 10 jours, ou si une condition suspensive (prêt refusé, préemption exercée) ne se réalise pas sans faute de votre part. La somme vous est alors restituée, sous 21 jours en cas de rétractation.
La condition suspensive de prêt est-elle automatique ?
Lorsque l'achat est financé par un crédit, l'article L.313-41 du Code de la consommation impose cette condition suspensive, pour une durée d'au moins un mois. Vous devez toutefois déposer une demande de prêt conforme aux stipulations du compromis.
Le vendeur peut-il se rétracter aussi ?
Non. Le droit de rétractation de 10 jours bénéficie uniquement à l'acquéreur non professionnel. Le vendeur est engagé dès la signature et ne peut renoncer que si une cause prévue au contrat le permet.