La sous-location est le contrat par lequel le locataire d'un logement (appelé le sous-bailleur) loue tout ou partie de ce logement à un tiers (le sous-locataire). En droit français, la sous-location est strictement encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 8). Elle n'est pas libre : le locataire doit obtenir l'accord écrit du propriétaire, sous peine de nullité et de sanctions. Cette fiche détaille les règles applicables, les risques encourus et les droits du sous-locataire.
L'essentiel
- La sous-location est interdite sans l'accord écrit du propriétaire (loi de 1989, article 8).
- Le loyer demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser le loyer que paie le locataire principal (sous peine de restitution).
- Le sous-locataire n'a pas de droit au maintien dans les lieux : il n'est pas titulaire du bail principal.
- La sous-location non autorisée expose le locataire à la résiliation du bail et à l'expulsion.
- La sous-location meublée de tourisme dans une résidence principale est soumise à des règles particulières.
L'accord du propriétaire : une condition impérative
L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le locataire ne peut pas sous-louer le logement sans le consentement écrit du bailleur ». Cet accord doit être :
- Préalable : donné avant la conclusion de la sous-location, ou à tout le moins avant l'entrée dans les lieux du sous-locataire.
- Écrit et signé : un accord verbal ne suffit pas. Le bailleur peut manifester son accord dans le bail lui-même (clause autorisant la sous-location) ou par un document séparé.
- Non équivoque : le silence du bailleur ne vaut pas acceptation.
La sous-location consentie dans le bail principal est soumise à des conditions que peut fixer le bailleur (nombre de sous-locataires, durée, etc.). En l'absence d'accord, la sous-location est illicite et le bailleur peut en demander la nullité.
Le plafonnement du loyer
Le locataire sous-bailleur ne peut pas tirer profit de la sous-location. L'article 8 de la loi de 1989 prévoit que le montant du loyer payé par le sous-locataire ne peut excéder le loyer principal (hors charges). Si la sous-location porte sur une partie seulement du logement, le loyer doit être proportionnel à la surface occupée.
Tout loyer perçu au-delà de ce plafond est considéré comme un profit indu. Le sous-locataire peut en demander la restitution dans un délai de 3 ans à compter du paiement (prescription de droit commun). De plus, le bailleur peut exiger que le locataire lui reverse le loyer de la sous-location, à hauteur du montant perçu.
Les risques de la sous-location non autorisée
Sous-louer sans l'accord du propriétaire expose le locataire à des sanctions graves :
- Nullité de la sous-location : la sous-location est réputée nulle et le sous-locataire peut être expulsé.
- Résiliation du bail principal : le bailleur peut invoquer le défaut d'autorisation comme un manquement grave à ses obligations contractuelles et obtenir la résiliation judiciaire du bail.
- Clause résolutoire : si le bail contient une clause interdisant la sous-location, celle-ci peut être mise en oeuvre dès le premier constat.
- Dommages et intérêts : le bailleur peut réclamer des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
- Expulsion : en cas de résiliation du bail, le locataire principal et le sous-locataire doivent quitter les lieux.
La sous-location totale (le locataire quitte le logement et le sous-loue en totalité) est particulièrement risquée : elle peut être requalifiée en cession de bail, ce qui nécessite l'accord exprès du bailleur.
Les droits du sous-locataire
Le sous-locataire occupe une position fragile car il n'est pas partie au bail principal :
- Il n'a aucun droit au maintien dans les lieux à l'expiration de la sous-location ou en cas de résiliation du bail principal.
- Il ne peut pas se prévaloir de la loi de 1989 (droit au renouvellement, durée minimale, etc.) dans ses rapports avec le locataire principal.
- Il n'est pas protégé par la trêve hivernale lors d'une expulsion, sauf si la sous-location est autorisée et régulière.
- Il peut toutefois agir en responsabilité contractuelle contre le locataire principal si celui-ci ne respecte pas leurs engagements (logement indécent, vices cachés, etc.).
Le sous-locataire qui paie son loyer peut aussi se prévaloir des règles du Code civil sur le contrat de louage (articles 1708 et suivants), notamment l'obligation de délivrance et de jouissance paisible.
Sous-location et location saisonnière
La sous-location en meublé de tourisme (type Airbnb) obéit à des règles supplémentaires depuis la loi ELAN (2018). Le locataire qui souhaite sous-louer sa résidence principale en meublé de tourisme doit :
- obtenir l'accord écrit du bailleur ;
- respecter la limite de 120 jours par an pour une résidence principale ;
- déclarer le meublé de tourisme en mairie.
La sous-location de meublé de tourisme non déclarée expose le locataire à une amende pouvant aller jusqu'à 10 000 euros par logement (CGCT, art. L. 324-2-1).
Références légales
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article 8 (sous-location).
- Code civil — articles 1708 à 1762 (contrat de louage).
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN) — régulation des locations meublées de tourisme.
- Code général des collectivités territoriales — article L. 324-2-1 (sanction).