Lorsqu'un colocataire ou un conjoint quitte un logement, la question de la solidarité devient centrale : est-il encore tenu des loyers impayés après son départ ? La loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014 (art. 8-1) a profondément réformé ce mécanisme en instaurant un délai maximum de 6 mois après le départ du locataire. Cette fiche explique les règles applicables selon la date de signature du bail.
L'essentiel
- La clause de solidarité permet au bailleur de réclamer le paiement du loyer à n'importe quel co-titulaire du bail.
- Pour les baux signés après le 27 mars 2014 (loi ALUR), la solidarité prend fin 6 mois après le départ du locataire ayant donné son préavis.
- Pour les baux signés avant le 27 mars 2014, la solidarité dure jusqu'à la fin du bail ou la libération des lieux par tous les occupants.
- Le locataire qui part doit notifier son départ au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.
- La colocation avec bail unique et la colocation avec baux individuels obéissent à des régimes de solidarité différents.
Le principe de la solidarité entre colocataires
Lorsque plusieurs personnes signent un même bail d'habitation, elles sont solidaires du paiement du loyer et des charges. Cela signifie que le bailleur peut réclamer l'intégralité de la dette locative à n'importe lequel des colocataires, quel que soit le partage interne convenu entre eux. Chaque colocataire paie l'intégralité, et se retourne ensuite contre les autres pour leur part.
La clause de solidarité est obligatoire dans les baux de colocation (loi du 6 juillet 1989, article 8-1). Elle doit être mentionnée expressément dans le contrat. En l'absence de clause, la solidarité n'existe pas : le bailleur ne peut poursuivre qu'un seul locataire à la fois sur sa part.
La durée de la solidarité : la règle des 6 mois (loi ALUR)
La loi ALUR du 24 mars 2014 a limité dans le temps la solidarité pour les nouveaux baux. L'article 8-1 de la loi de 1989 dispose désormais :
- La solidarité du colocataire qui a donné son congé (préavis) et quitté le logement prend fin 6 mois après la date d'effet du congé.
- Si le colocataire part sans donner congé, la solidarité dure jusqu'à l'expiration du délai de 6 mois à compter de la date à laquelle le bailleur a eu connaissance du départ effectif.
- Pendant ces 6 mois, le colocataire parti reste tenu des loyers impayés. Après ce délai, seul le ou les colocataires restants sont responsables.
Ce délai de 6 mois s'applique aux baux conclus à compter du 27 mars 2014. Pour les baux antérieurs, la solidarité dure jusqu'à la fin du bail ou jusqu'à ce que tous les colocataires aient libéré le logement.
La notification du départ
Le colocataire qui quitte le logement doit :
- Donner son congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par acte d'huissier), en respectant le préavis légal (3 mois en location vide, 1 mois en meublé).
- Informer le bailleur de son départ effectif et de sa nouvelle adresse.
- Remettre les clés et participer à l'état des lieux de sortie s'il est le seul à partir (les autres colocataires restant dans les lieux).
Si le colocataire ne notifie pas son départ, le délai de 6 mois ne court pas. Le bailleur peut légitimement croire qu'il occupe toujours le logement, et la solidarité se prolonge.
Colocation avec baux individuels
Depuis la loi ALUR, le bailleur peut opter pour des baux individuels en colocation : chaque colocataire signe un contrat distinct pour sa chambre, avec des parties communes partagées. Dans ce cas, chaque locataire n'est responsable que de son propre loyer. Il n'y a pas de solidarité entre colocataires. Ce régime est recommandé pour éviter les impayés par ricochet.
| Situation | Durée de la solidarité après le départ |
|---|---|
| Bail unique signé après le 27 mars 2014 | 6 mois après le congé |
| Bail unique signé avant le 27 mars 2014 | Jusqu'à la fin du bail ou libération totale |
| Baux individuels (colocation ALUR) | Aucune solidarité |
| Départ sans congé notifié | La solidarité continue tant que le bailleur n'a pas eu connaissance du départ |
Le recours du colocataire parti contre les autres
Si le colocataire parti a dû payer des loyers impayés couverts par la solidarité, il peut se retourner contre les colocataires restants pour obtenir leur part. Ce recours est fondé sur les règles du code civil (art. 1251-3° sur la subrogation légale) et sur la convention interne entre colocataires. Il est recommandé de conserver tous les justificatifs de paiement.
FAQ
Un conjoint partenaire de Pacs est-il solidaire après avoir quitté le logement ?
Oui, sous les mêmes conditions. La loi ALUR de 2014 s'applique également aux couples. La solidarité prend fin 6 mois après le départ effectif, à condition que le conjoint ait notifié son départ au bailleur.
Le nouveau colocataire qui remplace celui qui part est-il solidaire ?
Oui, automatiquement, s'il signe un avenant au bail ou un nouveau contrat de colocation. Le bailleur peut alors se retourner contre lui.
Y a-t-il un moyen de se désolidariser avant 6 mois ?
Non, le délai est légal et d'ordre public. Seul le bailleur peut accepter de libérer le colocataire plus tôt, en signant une mainlevée de la clause de solidarité.