Le marchand de biens est un professionnel qui achète des biens immobiliers pour les revendre après travaux, avec une marge bénéficiaire. Ce statut hybride, à mi-chemin entre le commerçant et le promoteur, offre des avantages fiscaux intéressants (droits d'enregistrement réduits, TVA sur marge) mais expose à des risques spécifiques. Cette fiche détaille le statut juridique, la fiscalité et les précautions à prendre pour exercer cette activité.
L'essentiel
- Le marchand de biens est un commerçant : il doit s'immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
- Il bénéficie de droits d'enregistrement réduits (CGI art. 1115) : 0,715 % au lieu de ~8 % pour un acquéreur particulier.
- La revente est soumise à la TVA sur la marge (CGI art. 257) : TVA uniquement sur la différence entre prix de vente et prix d'achat.
- L'activité se distingue de la promotion immobilière (construction neuve) et du lotisseur (division de terrain).
- Les risques incluent les pièges TVA, la garantie des vices cachés renforcée, et l'obligation de garantie décennale pour certains travaux.
Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?
Le marchand de biens achète un bien immobilier (terrain, maison, appartement, immeuble) dans le but de le revendre avec une plus-value. Sa marge provient de la différence entre le prix d'achat (souvent négocié) et le prix de revente, après d'éventuels travaux de rénovation. Il peut aussi acheter pour diviser le bien (transformation d'une grande maison en plusieurs appartements).
L'activité est régie par le code de commerce : c'est un acte de commerce par nature (C. com. art. L110-1 : « toute entreprise de fournitures, d'agences, bureaux d'affaires, etc. »).
Le statut juridique
Le marchand de biens peut exercer sous différentes formes :
| Forme juridique | Caractéristiques |
|---|---|
| Entreprise individuelle (EI) | Pas de capital social, responsabilité personnelle (sauf EIRL), simplicité |
| EURL / SARL | Protection du patrimoine personnel, capital minimum libre, gérant majoritaire = régime des TNS |
| SAS / SASU | Souplesse statutaire, président assimilé salarié, idéale si plusieurs associés |
| SCI (déconseillée) | La SCI a un objet civil, pas commercial. Si une SCI exerce une activité de marchand de biens, elle risque la requalification en société commerciale |
Immatriculation obligatoire : quel que soit le statut, l'activité de marchand de biens doit être déclarée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) via le guichet unique (formalites.entreprises.gouv.fr).
La fiscalité du marchand de biens
Les droits d'enregistrement réduits (CGI art. 1115)
Le marchand de biens bénéficie d'un régime fiscal de faveur lors de l'acquisition. Au lieu des droits de mutation classiques (environ 8 % pour un particulier), il paie des droits réduits à 0,715 % (taxe départementale + taxe communale + frais d'assiette). Pour en bénéficier, il doit :
- S'engager à revendre le bien dans un délai de 5 ans (délai prolongé à 10 ans dans certaines zones tendues).
- Ne pas être associé, copropriétaire ou dirigeant du vendeur (sauf exceptions).
- Déposer une déclaration spécifique lors de l'acquisition (imprimé n° 2000, cerfa).
Si le bien n'est pas revendu dans le délai, les droits supplémentaires sont exigibles avec intérêts de retard.
La TVA sur marge (CGI art. 257)
À la revente, le marchand de biens applique le régime de la TVA sur la marge. Cela signifie que la TVA (20 %) n'est due que sur la marge réalisée (différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition). Exemple :
- Achat : 200 000 € (dont droits réduits) → travaux : 50 000 € → vente : 350 000 €.
- Marge imposable : 350 000 € − 200 000 € = 150 000 €.
- TVA due : 20 % × 150 000 € = 30 000 €.
Piège TVA : si le marchand de biens achète un bien neuf (VEFA) ou un bien qui n'a pas achevé sa 5e année depuis l'achèvement, la TVA sur marge peut ne pas s'appliquer. Il doit alors appliquer la TVA sur le prix total, ce qui augmente le coût pour l'acquéreur.
L'impôt sur le bénéfice
Le marchand de biens est imposé sur son bénéfice (chiffre d'affaires − coût d'achat − frais − travaux) :
- En BIC (bénéfices industriels et commerciaux) au titre de l'impôt sur le revenu (IR) si l'entreprise est individuelle ou en société de personnes.
- À l'IS (impôt sur les sociétés) si la société a opté pour ce régime (SARL, SAS, EURL à l'IS).
La différence avec les autres professions
| Profession | Objet | Statut |
|---|---|---|
| Marchand de biens | Achat-revente de biens existants (avec ou sans travaux) | Commerçant (RCS) |
| Promoteur immobilier | Construction neuve ou réhabilitation lourde, vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) | Commerçant (RCS), garantie décennale obligatoire |
| Lotisseur | Division d'un terrain en parcelles constructibles, viabilisation, vente de lots | Commerçant (RCS) |
| Agent immobilier | Intermédiation : mise en relation vendeur/acheteur (pas d'achat pour soi) | Agent commercial, carte professionnelle |
Les risques et précautions
Garantie des vices cachés
Le marchand de biens est soumis à une garantie des vices cachés renforcée (C. civ. art. 1641). En tant que professionnel de l'immobilier, il est présumé connaître les vices affectant le bien. L'acquéreur lésé peut obtenir l'annulation de la vente ou une réduction du prix, sans avoir à prouver que le vendeur connaissait le vice. C'est une différence majeure avec la vente entre particuliers, où cette présomption ne joue pas.
Garantie décennale
Si le marchand de biens réalise des travaux de rénovation importants (gros oeuvre, charpente, toiture, clos et couvert), il peut être assimilé à un constructeur et doit souscrire une assurance garantie décennale obligatoire (C. civ. art. 1792). Les travaux d'embellissement (peinture, revêtements) n'y sont pas soumis.
Assurance professionnelle
Le marchand de biens doit souscrire :
- Une assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro) couvrant les dommages causés aux tiers dans le cadre de l'activité.
- Une garantie décennale si les travaux réalisés le justifient.
- Une assurance dommages-ouvrage en cas de construction neuve.
FAQ
Faut-il un apport personnel important pour débuter ?
Oui, généralement. Les banques financent difficilement à 100 % ce type d'opération. Un apport de 20 à 30 % est souvent demandé, compte tenu du risque spéculatif.
Puis-je revendre immédiatement après achat ?
Oui, le marchand de biens n'est pas soumis à un délai minimal de détention (sauf pour le bénéfice des droits réduits : revente dans les 5 ans).
Quelle est la différence entre marchand de biens et investisseur locatif ?
Le marchand de biens achète pour revendre avec une marge. L'investisseur locatif achète pour louer et percevoir des revenus réguliers. Le marchand de biens est un commerçant, l'investisseur locatif est un propriétaire bailleur.
Les plus-values sont-elles imposées comme les particuliers ?
Non. Le marchand de biens est imposé sur son bénéfice (BIC ou IS), pas sur la plus-value des particuliers. Il n'a pas droit aux abattements pour durée de détention.