La taxe sur les logements vacants (TLV) est un impôt annuel dû par les propriétaires de logements inoccupés situés dans certaines communes dites « en zone tendue ». Instituée par la loi de finances pour 1998, elle vise à inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché locatif dans les zones où la demande dépasse l'offre. À ne pas confondre avec la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), applicable dans les communes hors zone tendue. Cette fiche détaille les conditions d'assujettissement, le calcul, les taux et les exonérations, à l'appui du Code général des impôts et des sources officielles (service-public.fr, impots.gouv.fr).
L'essentiel
- La TLV concerne les logements vacants dans les communes en zone tendue (environ 1 100 communes, principalement grandes agglomérations et zones littorales).
- Le logement est considéré vacant s'il est inoccupé depuis au moins 1 an au 1er janvier de l'année d'imposition, meublé et en état habitable.
- Le taux est de 12,5 % la première année et de 25 % à partir de la deuxième année, calculé sur la valeur locative cadastrale (VLC).
- Des exonérations existent pour les logements en travaux, à usage professionnel, ou dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire.
- La THLV (taxe d'habitation) s'applique dans les communes non soumises à la TLV, avec des règles et taux différents.
TLV et THLV : ne pas les confondre
Deux taxes distinctes peuvent frapper les logements vacants selon la localisation du bien :
| Critère | TLV | THLV |
|---|---|---|
| Base légale | CGI art. 232 | CGI art. 1407 bis |
| Communes concernées | Zone tendue (arrêté ministériel) | Autres communes (option des communes) |
| Durée de vacance | 1 an minimum au 1er janvier | 2 ans minimum (depuis 2024) |
| Prorogation | Oui, au prorata des mois d'occupation | Non |
| Taux | 12,5 % puis 25 % | 17 % à 34 % (selon la commune) |
La liste des communes en zone tendue est fixée par arrêté ministériel (arrêté du 10 mai 2017 modifié). Elle inclut notamment Paris, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse, les communes d'Île-de-France, et les zones littorales tendues (Nice, Cannes, La Rochelle, etc.).
Les conditions d'assujettissement à la TLV
Pour être soumis à la TLV, le logement doit cumuler trois conditions au 1er janvier de l'année d'imposition :
- Vacance d'au moins 1 an : le logement n'est ni occupé ni meublé à titre de résidence principale ou secondaire. Une occupation temporaire (location saisonnière, prêt à usage) n'exclut pas la vacance si elle est irrégulière.
- Logement meublé : le bien doit être normalement destiné à être habité avec un minimum de mobilier. Un logement vide de tout meuble est considéré vacant.
- État habitable : le logement doit être en mesure d'être occupé sans travaux majeurs. Un logement insalubre ou en ruine n'est pas taxable.
La vacance s'apprécie au 1er janvier de chaque année. Si le logement a été occupé pendant une partie de l'année précédente, la TLV est due au prorata des mois de vacance (prorata temporis).
Le calcul de la TLV
La TLV est calculée sur la valeur locative cadastrale (VLC) du logement, c'est-à-dire le loyer théorique que le bien pourrait produire s'il était loué, tel que déterminé par l'administration fiscale. La VLC est revalorisée chaque année selon un coefficient forfaitaire.
Le taux applicable est :
- 12,5 % de la VLC pour la première année d'imposition (vacance d'un à deux ans).
- 25 % de la VLC à partir de la deuxième année consécutive de vacance.
Exemple : un logement dont la VLC est de 2 400 € sera soumis à 300 € de TLV la première année (12,5 % × 2 400 €), puis 600 € la deuxième année (25 % × 2 400 €).
Les exonérations
La TLV peut faire l'objet d'exonérations dans les cas suivants :
- Travaux : le logement est vacant en raison de travaux de réparation ou de rénovation, à condition qu'ils soient d'une certaine importance et effectivement réalisés. Le propriétaire doit pouvoir justifier de la nature et de la durée des travaux.
- Raison professionnelle : le logement est vacant en raison d'une mutation professionnelle du propriétaire ou de son conjoint, ou d'un changement de lieu de travail.
- Attente de mise en location ou vente : le logement est vacant parce que le propriétaire cherche à le louer ou à le vendre, à condition de justifier de démarches actives et sérieuses.
- Logement destiné à la démolition : le bien doit être vendu ou détruit dans le cadre d'une opération d'urbanisme.
- Maison de retraite : le propriétaire réside en maison de retraite, EHPAD ou établissement de soins de longue durée.
Déclaration et paiement
La TLV est déclarée et payée en même temps que la taxe foncière, dont elle constitue une taxe additionnelle. Les propriétaires concernés reçoivent un avis d'imposition séparé ou une ligne spécifique sur leur avis de taxe foncière. Le paiement s'effectue selon les mêmes modalités que la taxe foncière (en ligne ou par chèque, à la date d'exigibilité fixée par la Direction générale des finances publiques).
En cas de cessation de la vacance en cours d'année (location, occupation par le propriétaire), la TLV n'est due que pour les mois de vacance, au prorata temporis. Le propriétaire doit déclarer la remise en location dans les meilleurs délais auprès du centre des impôts fonciers.
Références légales
- Code général des impôts (CGI), article 232 : définition et conditions de la TLV.
- Code général des impôts (CGI), article 1407 bis : taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV).
- Arrêté du 10 mai 2017 fixant la liste des communes en zone tendue.
- Loi de finances pour 1998 : création de la TLV.
FAQ
Un logement vide de tout meuble depuis un an est-il taxable ?
Oui, s'il est situé en zone tendue et qu'il est en état habitable. L'absence de meubles ne fait que confirmer la vacance.
Puis-je échapper à la TLV en meublant le logement mais sans l'occuper ?
Non, la TLV s'applique aux logements inoccupés, meublés ou non. Seule l'occupation effective (résidence principale ou secondaire régulière) fait cesser la vacance.
La TLV est-elle déductible des revenus fonciers ?
Oui, la TLV est déductible des revenus fonciers au titre des charges de la propriété, comme la taxe foncière.
Que se passe-t-il si je vends le logement vacant ?
La TLV est due jusqu'à la date de la vente pour le vendeur. L'acquéreur n'est pas redevable de la TLV pour la période postérieure à l'acquisition, même si le logement reste vacant.