La répartition des réparations entre le bailleur et le locataire est l'une des questions les plus fréquentes en cours de bail. Le code civil et la loi du 6 juillet 1989 distinguent les grosses réparations à la charge du propriétaire et les réparations locatives (dites d'entretien courant) à la charge du locataire. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixe la liste précise de ces dernières. Cette fiche détaille qui paie quoi, et comment trancher en cas de doute.
L'essentiel
- Les grosses réparations (art. 606 C. civ.) sont à la charge du bailleur : toiture, murs porteurs, structure, remplacement de la chaudière.
- Les réparations locatives (décret n° 87-712) incombent au locataire : entretien courant, menues réparations, remplacement des petits équipements.
- La grille de vétusté peut être annexée au bail pour répartir la charge financière selon l'âge des équipements.
- Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et d'en assurer la jouissance paisible (C. civ. art. 1719-1720).
- L'état des lieux d'entrée et de sortie est le document de référence pour déterminer la responsabilité des dégradations.
La distinction légale entre gros travaux et réparations locatives
Le code civil pose le principe général : le preneur (locataire) doit les réparations locatives (art. 1754), tandis que le bailleur assume les grosses réparations (art. 606).
L'article 606 du code civil définit les grosses réparations comme celles concernant :
- Les gros murs et les murs de soutènement.
- Les voûtes et les plafonds structuraux.
- La charpente et la toiture (couverture, étanchéité).
- Les escaliers dans leur structure porteuse.
- Les poutres et planchers.
- Le remplacement de la chaudière, de la fosse septique, du réseau électrique principal.
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 (pris en application de l'article 7 de la loi de 1989) énumère limitativement les réparations locatives. Sont notamment à la charge du locataire :
- Entretien courant : nettoyage, graissage, dégorgement des canalisations, ramonage des conduits de fumée et de ventilation.
- Petites réparations : remplacement des joints, des ampoules, des interrupteurs, des prises de courant simples.
- Revêtements de sols et murs : entretien des carrelages, parquets (sauf remplacement complet), peintures.
- Menuiseries : entretien des fenêtres, portes, serrures (sauf remplacement dû à la vétusté).
- Appareils sanitaires : entretien des WC, lavabos, baignoires, chauffe-eau (détartrage, allumage).
- Équipements mentionnés au bail : entretien courant de la chaudière (contrat d'entretien obligatoire), du VMC, des détecteurs de fumée.
Le rôle de la grille de vétusté
La grille de vétusté est un tableau conventionnel qui définit la durée de vie estimée d'un équipement ou d'un revêtement et la part du coût de remplacement imputable à chaque partie en fonction de l'usure normale. Elle est annexée au bail et peut être proposée par les associations de bailleurs et de locataires (modèle ANIL, etc.).
Exemple : une peinture a une durée de vie de 7 ans selon la grille. Si le locataire a occupé le logement 5 ans, il doit supporter 5/7 du coût de la remise en peinture si l'état des lieux de sortie montre une dégradation anormale.
En l'absence de grille de vétusté contractuelle, le juge apprécie la vétusté au cas par cas, en fonction de l'âge du logement, de la durée d'occupation et de l'entretien normal.
Les obligations du bailleur : décence et jouissance paisible
Le bailleur est tenu, en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, de :
- Délivrer un logement décent (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002) : hors danger, surface minimale, performance énergétique minimale, absence de nuisibles.
- Assurer la jouissance paisible du logement au locataire.
- Réaliser les gros travaux nécessaires au maintien en bon état du logement (art. 1720 C. civ.).
- Garantir le locataire contre les vices cachés qui rendent le logement impropre à l'usage.
Le locataire, de son côté, est tenu (article 7 de la loi de 1989) d'user paisiblement des lieux, d'effectuer l'entretien courant et de signaler au bailleur toute anomalie nécessitant une intervention relevant de sa responsabilité (par exemple, une fuite d'eau provenant de la toiture).
La situation en cours de bail et à la sortie
| Type de travaux | À la charge de | Pendant le bail | À la sortie |
|---|---|---|---|
| Grosse réparation (toiture, structure, chaudière) | Bailleur | Le locataire signale le problème ; le bailleur fait réaliser | Non imputable au locataire |
| Réparation locative (joint, ampoule, petit entretien) | Locataire | Le locataire fait réaliser à ses frais | Vérifiée sur état des lieux |
| Dégradation anormale (trou dans un mur, vitre cassée) | Locataire | À réparer par le locataire | Peut être retenue sur le dépôt de garantie |
| Usure normale (peinture vieillie, moquette usée) | Bailleur (vétusté) | Aucune action requise | Ne peut être imputée au locataire |
En cas de fuite d'eau, la distinction dépend de l'origine : si la fuite provient d'une canalité d'alimentation (partie privative), le locataire est responsable ; si elle provient de la colonne montante ou de la toiture, c'est le bailleur (ou la copropriété).
Le référé et les recours en cas de désaccord
Si le locataire constate que le bailleur ne réalise pas les grosses réparations nécessaires, il peut :
- Mettre en demeure le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant précisément le problème.
- Saisir la commission départementale de conciliation pour tenter une solution amiable.
- Saisir le juge des contentieux de la protection en référé si l'urgence est caractérisée (péril, inondation, absence de chauffage). Le juge peut ordonner les travaux sous astreinte.
- Consigner les loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations et demander au juge l'autorisation de réaliser les travaux (avec déduction sur le loyer).
Le locataire ne peut en revanche pas se faire justice à lui-même en cessant de payer le loyer — cela constituerait une infraction de sa part.
FAQ
Qui paie l'entretien de la chaudière ?
Le contrat d'entretien annuel de la chaudière est obligatoire et à la charge du locataire. En revanche, le remplacement complet de la chaudière (hors entretien courant) est une grosse réparation à la charge du bailleur.
Le locataire doit-il repeindre le logement avant de partir ?
Non, sauf si l'état des lieux de sortie montre des dégradations au-delà de l'usure normale. La peinture vieillie relève de la vétusté, à la charge du bailleur.
Un carrelage fissuré est-il une réparation locative ou une grosse réparation ?
Cela dépend de la cause. Si le carreau s'est fissuré par usure ou défaut de pose, c'est la vétusté (bailleur). Si le locataire a fait tomber un objet lourd, c'est une dégradation locative.
Que faire en cas d'urgence (fuite, panne de chauffage en hiver) ?
Le locataire doit informer le bailleur immédiatement, par tout moyen (téléphone, courriel). En cas d'absence de réaction, le locataire peut faire réaliser les travaux d'urgence et demander le remboursement au bailleur, mais il doit conserver les justificatifs (devis, factures).