Propriétaire abusif : visites, entrée sans autorisation, troubles de jouissance

Votre propriétaire a gardé un double des clés et entre dans le logement en votre absence. Ou il débarque sans prévenir « pour vérifier l'état des lieux », impose des visites à répétition, multiplie les appels et les messages de pression, voire menace de couper l'eau ou de changer la serrure. Beaucoup de locataires pensent que le propriétaire, parce qu'il est chez lui, a tous les droits. C'est l'inverse : une fois le bail signé, le logement est votre domicile, et la loi vous protège fortement. Ce guide fait le point sur le droit à la jouissance paisible, la violation de domicile et les recours concrets.

L'essentiel

• Le logement loué est votre domicile : le propriétaire ne peut y entrer qu'avec votre accord, même avec un double des clés, même « juste pour vérifier ».
• Entrer sans autorisation est une violation de domicile (article 226-4 du Code pénal) ; vous faire partir par la pression (serrure changée, eau ou électricité coupée) est aussi un délit (article 226-4-2).
• Le bailleur vous doit la jouissance paisible du logement (article 6 de la loi du 6 juillet 1989, article 1719 du Code civil).
• Recours : courrier puis mise en demeure → conciliateur de justice → juge des contentieux de la protection ; plainte pénale pour les faits les plus graves.

Vos droits

La jouissance paisible. L'article 1719 du Code civil et l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obligent le bailleur à « assurer au locataire la jouissance paisible du logement ». Concrètement : pendant toute la durée du bail, vous utilisez le logement comme bon vous semble (dans le respect du contrat et du voisinage), et le propriétaire ne peut ni s'y introduire, ni s'immiscer dans votre vie privée, ni vous imposer des contraintes non prévues par la loi ou le bail.

Le logement loué est votre domicile. Au sens pénal, le domicile est le lieu où une personne a le droit de se dire chez elle — ce qui est le cas du locataire, pas du propriétaire bailleur. S'introduire ou se maintenir dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte est puni par l'article 226-4 du Code pénal (jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende depuis la loi du 27 juillet 2023). Utiliser un double des clés conservé par le bailleur pour entrer sans votre accord relève de ce texte : le fait d'être propriétaire des murs n'est pas une excuse. Le bailleur peut conserver un double, mais ne peut s'en servir qu'avec votre autorisation ou en cas d'urgence caractérisée (fuite majeure, incendie).

L'expulsion sauvage et le harcèlement sont des délits. L'article 226-4-2 du Code pénal punit de trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende le fait de forcer un tiers à quitter son domicile hors les cas prévus par la loi, « à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes » : changement de serrure, coupure d'eau, d'électricité ou de chauffage, enlèvement de vos affaires, intimidations répétées destinées à vous faire partir.

Les visites : ce que le bailleur peut (et ne peut pas) exiger. Aucune clause du bail ne peut autoriser le bailleur à entrer librement : une telle clause est réputée non écrite (article 4 de la loi de 1989). Deux situations particulières :

• Vente ou relocation du logement : vous devez permettre les visites, mais l'article 4 interdit toute clause imposant des visites les jours fériés ou plus de deux heures par jour ouvrable. Les horaires se fixent d'un commun accord, et c'est vous (ou la personne que vous mandatez) qui ouvrez la porte.
• Travaux : l'article 7 e) de la loi de 1989 vous oblige à permettre l'accès au logement pour la préparation et la réalisation de travaux d'amélioration, d'entretien ou de performance énergétique. Le bailleur doit vous notifier la nature et les modalités d'exécution des travaux ; aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans votre accord. Si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer doit être diminué à proportion (article 1724 du Code civil).

En dehors de ces cas, vous pouvez refuser une visite — y compris la « visite annuelle de contrôle » que certains bailleurs ou agences prétendent imposer : elle n'existe pas dans la loi et suppose votre accord. Vérifiez les termes de votre bail pour identifier les clauses abusives.

La réparation du trouble de jouissance. Tout manquement du bailleur (intrusions, chantier abusif, harcèlement, mais aussi inertie face à des désordres qui lui incombent) peut justifier des dommages et intérêts, voire une réduction de loyer décidée par le juge. Ne cessez jamais de payer le loyer de votre propre initiative : vous deviendriez fautif à votre tour.

La marche à suivre

1. Constituez des preuves. Notez les dates, conservez SMS, courriels et messages vocaux, recueillez des attestations de voisins (formulaire Cerfa n° 11527), photographiez (serrure, affaires déplacées). En cas d'intrusion constatée, un constat de commissaire de justice est une preuve solide. Pour les faits graves ou répétés, déposez une main courante ou une plainte.
2. Rappelez la règle par écrit. Un premier courrier ou courriel ferme et courtois, rappelant les articles 6 de la loi de 1989 et 226-4 du Code pénal, suffit parfois à faire cesser les intrusions d'un bailleur de bonne foi mal informé.
3. Envoyez une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception (modèle ci-dessous), demandant la cessation immédiate des intrusions ou pressions et, le cas échéant, la restitution du double des clés utilisé sans droit ou la remise en service de l'eau ou de l'électricité.
4. Saisissez un conciliateur de justice (gratuit, en mairie, en maison de justice et du droit ou via conciliateurs.fr). Pour certains litiges locatifs, la commission départementale de conciliation peut aussi être saisie. Pour les demandes de dommages et intérêts jusqu'à 5 000 €, une tentative amiable préalable est en principe obligatoire avant le juge.
5. Saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement : il peut ordonner au bailleur, au besoin sous astreinte (somme à payer par jour de retard), de cesser le trouble, et lui imposer des dommages et intérêts. En cas d'urgence (coupure d'eau, serrure changée), le référé permet d'obtenir une décision rapide.
6. Sur le plan pénal, pour une violation de domicile ou une tentative d'expulsion sauvage : plainte au commissariat, en gendarmerie ou directement auprès du procureur de la République.

Les délais à connaître

• 3 ans : prescription des actions civiles entre bailleur et locataire (article 7-1 de la loi de 1989), notamment pour demander des dommages et intérêts.
• 6 ans : prescription de l'action publique pour les délits (violation de domicile, article 226-4 ; expulsion illégale, article 226-4-2).
• 21 jours : durée de travaux au-delà de laquelle une réduction de loyer proportionnelle est due (article 1724 du Code civil).
• 2 heures par jour ouvrable maximum : limite des clauses de visite en cas de vente ou de relocation ; jamais les jours fériés.

Modèle de courrier

[Vos nom et prénom]
[Adresse du logement]

[Nom du bailleur]
[Adresse]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : mise en demeure — atteinte à la jouissance paisible du logement

Madame, Monsieur,

Je suis locataire du logement situé [adresse] en vertu d'un bail du [date]. Or, j'ai constaté les faits suivants : [décrire précisément : entrée dans le logement sans autorisation le …, visites imposées sans accord les …, appels et messages répétés, coupure de …].

Je vous rappelle qu'en application de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 1719 du Code civil, vous êtes tenu de m'assurer la jouissance paisible du logement, qui constitue mon domicile. Toute introduction sans mon accord est constitutive d'une violation de domicile réprimée par l'article 226-4 du Code pénal, et toute manœuvre visant à me contraindre à quitter les lieux tombe sous le coup de l'article 226-4-2 du même code.

En conséquence, je vous mets en demeure de cesser immédiatement ces agissements [le cas échéant : et de convenir avec moi, à l'avance, de tout rendez-vous de visite]. À défaut, je saisirai le juge des contentieux de la protection afin d'obtenir la cessation du trouble sous astreinte ainsi que des dommages et intérêts, et je me réserve le droit de déposer plainte.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signature]

FAQ

Mon bail prévoit une visite de contrôle annuelle : suis-je obligé d'accepter ?
Une clause autorisant le bailleur à visiter le logement sans votre accord est réputée non écrite (article 4 de la loi de 1989). Vous pouvez accepter une visite à une date qui vous convient, mais le bailleur ne peut pas vous l'imposer ni entrer en votre absence.

Le propriétaire a coupé l'eau chaude pour me faire payer un arriéré : que faire ?
C'est illégal, quelle que soit votre dette : il doit passer par le juge. Mettez-le en demeure de rétablir le service, saisissez le juge des contentieux de la protection en référé et envisagez une plainte sur le fondement de l'article 226-4-2 du Code pénal.

Puis-je changer la serrure du logement loué ?
Oui, vous pouvez remplacer le barillet à vos frais pendant la location, sans avoir à remettre de clé au bailleur — sous réserve de restituer le logement avec une serrure fonctionnelle (et, par prudence, de remettre la serrure d'origine à la sortie si vous l'avez conservée).

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Information générale, à jour en juin 2026. Cet article ne constitue pas un conseil juridique et ne remplace pas la consultation d'un professionnel du droit.