L'annonce immobilière (location ou vente) est soumise à des mentions obligatoires prévues par la loi ALUR et le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Une annonce incomplète ou trompeuse expose le professionnel ou le particulier à des sanctions pouvant aller jusqu'à 3 000 € d'amende et, en cas de tromperie, à des dommages-intérêts. Cette fiche détaille toutes les informations légales que doit comporter une annonce immobilière locative.
L'essentiel
- L'annonce doit mentionner le loyer mensuel hors charges (HC) et toutes charges comprises (TCC).
- Le dépôt de garantie doit être indiqué (plafond : 1 mois en location vide, 2 mois en meublé).
- La surface habitable (loi Carrez en copropriété) est obligatoire, ainsi que la classe DPE (étiquette énergie).
- En zone tendue, l'annonce doit mentionner le niveau d'encadrement des loyers.
- Les honoraires à la charge du locataire doivent être détaillés (état des lieux, dossier, visite).
Les mentions obligatoires relatives au loyer
L'annonce locative doit indiquer clairement :
- Le montant du loyer mensuel hors charges (loyer HC).
- Le montant du loyer toutes charges comprises (loyer TCC), avec l'estimation des charges mensuelles récupérables.
- Le dépôt de garantie : 1 mois de loyer HC maximum en location vide, 2 mois en location meublée.
- Les modalités de révision du loyer (référence à l'IRL).
L'annonce ne doit pas mentionner un loyer en l'absence de charges (HC) sans indiquer le montant TCC, sous peine de tromperie du consommateur.
La surface habitable (loi Carrez)
Pour les logements situés en copropriété, la loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) impose de mentionner la surface privative du logement dans toute annonce immobilière. La surface Carrez se distingue de la surface habitable (loi Boutin) :
- Surface Carrez : surface privative totale, mesurée au sol (murs, cloisons, escaliers intérieurs ne sont pas exclus). Obligatoire en copropriété pour la vente et la location.
- Surface habitable : surface de plancher, déduction faite des murs, cloisons, escaliers, gaines, etc. Utilisée pour le bail d'habitation.
Une erreur de surface de plus de 5 % peut entraîner une réduction du loyer proportionnelle.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Depuis le 1er juillet 2021, l'annonce immobilière locative doit afficher obligatoirement :
- La classe énergie : de A (très performant) à G (très énergivore).
- La classe climat : émissions de gaz à effet de serre.
- L'étiquette DPE visuelle (couleurs de A à G) sur l'annonce en ligne.
Depuis 2023, les logements classés F et G sont interdits à la location (calendrier de sortie du marché). L'annonce doit le mentionner si le logement est concerné.
L'encadrement des loyers en zone tendue
Dans les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier, etc.), l'annonce doit mentionner :
- Le loyer de référence (fixé par arrêté préfectoral).
- Le loyer de référence majoré (loyer maximum autorisé).
- La nature du logement (nombre de pièces, meublé ou non).
Ces informations permettent au locataire de vérifier si le loyer demandé respecte le plafond légal. Les annonces de location en zone tendue doivent également mentionner que le logement est soumis à l'encadrement des loyers.
Les honoraires à la charge du locataire
Depuis la loi ALUR, les honoraires imputables au locataire sont plafonnés et doivent être détaillés dans l'annonce :
| Prestation | Plafond (zone non tendue) | Plafond (zone tendue) |
|---|---|---|
| Visite du logement | Gratuite | Gratuite |
| Création du dossier | 8 €/m² de surface habitable | 12 €/m² |
| Rédaction du bail | 8 €/m² | 12 €/m² |
| État des lieux | 3 €/m² | 3 €/m² |
Ces plafonds sont fixés à l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 et au décret n° 2016-1691. Les honoraires supérieurs à ces plafonds sont interdits et peuvent être contestés.
Autres mentions obligatoires
- Nombre de pièces : studio, T1, T2, etc.
- Étage et présence ou non d'ascenseur.
- Charges comprises ou non : montant estimé des charges mensuelles récupérables.
- Meublé ou non : si meublé, liste des meubles obligatoires doit être disponible.
- Type de location : résidence principale, bail mobilité, location saisonnière.
- Date de disponibilité : date à laquelle le logement est libre.
- Le cas échéant : présence de nuisibles, travaux en cours, copropriété en difficulté.
Sanctions en cas de non-respect
Une annonce immobilière non conforme expose le bailleur à :
- Amende administrative : jusqu'à 3 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale.
- Action en réduction du loyer : le locataire peut demander une réduction du loyer si l'annonce est trompeuse (surface erronée, DPE non mentionné).
- Dommages-intérêts : pour préjudice moral ou matériel subi par le locataire (frais de déménagement, etc.).
- Nullité du bail : dans les cas les plus graves, le locataire peut demander la nullité du contrat.
FAQ
Une annonce sur Le Bon Coin doit-elle respecter ces mentions ?
Oui, toute annonce immobilière, quel que soit le support (papier, site web, réseau social), doit respecter les mentions obligatoires.
Que faire si une annonce ne mentionne pas le DPE ?
Le locataire peut signaler l'annonce à la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) via le site SignalConso.
Les honoraires de visite sont-ils toujours gratuits ?
Oui, la visite du logement est gratuite pour le locataire, que ce soit par une agence ou un particulier. Toute facturation de la visite est interdite.