Punaises de lit, cafards, rats : qui paie le traitement ?

L'essentiel

• Depuis la loi ELAN de 2018, un logement décent doit être « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites » : c'est en principe au bailleur de financer le traitement.
• Le bailleur ne peut faire payer le locataire que s'il prouve que celui-ci est à l'origine de l'infestation ou qu'il a aggravé la situation par négligence.
• Signalez l'infestation par écrit dès les premiers signes : la rapidité du signalement est votre meilleure preuve.
• En cas de blocage : mise en demeure, puis commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice, et en dernier recours le juge des contentieux de la protection.

Vos droits

Le point de départ est l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui oblige le bailleur à délivrer un logement décent. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, ce texte précise expressément que le logement doit être « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ». Punaises de lit, cafards (blattes), rats et souris entrent dans cette catégorie. Les caractéristiques du logement décent sont par ailleurs détaillées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Concrètement, cela signifie que :

• À l'entrée dans les lieux, le bailleur doit remettre un logement sain. Si l'infestation est présente dès le départ ou apparaît peu après votre arrivée, le traitement est à sa charge.
• En cours de bail, le bailleur reste tenu d'assurer la décence du logement et d'entretenir les locaux (article 6, b et c, de la loi de 1989). Une infestation qui provient de l'immeuble (gaines techniques, parties communes, logement voisin) ou d'un défaut du bâti (fissures, canalisations) relève de lui — ou du syndicat des copropriétaires si l'origine se situe dans les parties communes.
• Le locataire, de son côté, doit user paisiblement des lieux et assurer l'entretien courant (article 7 de la loi de 1989). Il ne paiera le traitement que si le bailleur prouve que l'infestation lui est imputable : par exemple une accumulation de déchets attirant les cafards, ou une infestation de punaises clairement introduite par le locataire. Cette preuve est difficile à rapporter, surtout pour les punaises de lit, qui se propagent dans tous les types de logements, propres ou non, et voyagent dans les bagages, les meubles d'occasion ou par les murs mitoyens.

Le locataire a aussi des obligations : signaler rapidement l'infestation (un silence prolongé qui laisse la situation s'aggraver peut lui être reproché) et laisser l'accès au logement pour les interventions de traitement.

Enfin, en meublé de tourisme ou en location saisonnière, la responsabilité de l'exploitant obéit aux mêmes logiques : il doit fournir un hébergement sain.

La marche à suivre

1. Documentez l'infestation sans attendre. Photographiez les insectes, les traces (déjections, sang sur les draps, piqûres alignées), datez les clichés. Conservez l'état des lieux d'entrée : s'il ne mentionne aucune trace de nuisibles et que l'infestation apparaît tôt, l'antériorité jouera dans la discussion ; à l'inverse, un signalement très rapide après l'entrée plaide pour une infestation préexistante.
2. Prévenez le bailleur par écrit (courriel puis lettre recommandée avec accusé de réception), en lui demandant de faire intervenir une entreprise spécialisée. Évitez les traitements amateurs : ils sont souvent inefficaces contre les punaises et peuvent disperser l'infestation.
3. Faites constater l'ampleur du problème si le bailleur conteste : passage d'une entreprise certifiée (certification CS3D ou équivalent) qui établit un rapport, voire détection canine pour les punaises. En copropriété, signalez aussi au syndic : si plusieurs logements sont touchés, un traitement global de l'immeuble s'impose.
4. Envoyez une mise en demeure en recommandé si le bailleur ne réagit pas sous quinzaine, en visant l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et en fixant un délai (8 à 15 jours) pour engager le traitement.
5. Saisissez une instance amiable. Deux options gratuites : la commission départementale de conciliation (CDC), compétente notamment pour les litiges relatifs à la décence du logement, ou un conciliateur de justice (en mairie, en maison de justice et du droit, ou via conciliateurs.fr). Vous pouvez aussi alerter le service communal d'hygiène et de santé de votre mairie, qui peut constater l'insalubrité et faire pression sur le bailleur.
6. Saisissez le juge en dernier recours. Le juge compétent pour les litiges entre bailleur et locataire est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement. Il peut ordonner les travaux et le traitement sous astreinte, condamner le bailleur à rembourser un traitement que vous avez avancé, et accorder des dommages et intérêts. Attention : pour les demandes ne dépassant pas 5 000 €, une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative est en principe obligatoire avant de saisir le juge (article 750-1 du code de procédure civile).

Si vous avez dû payer le traitement en urgence alors qu'il incombait au bailleur, conservez la facture et réclamez le remboursement par les mêmes étapes. Pour constituer votre dossier, engager une démarche auprès de Disputeo peut vous aider à structurer votre demande et préparer vos pièces justificatives. Ne déduisez jamais la somme de votre loyer de votre propre initiative : seule une décision de justice ou un accord écrit le permet.

Les délais à connaître

• Signalement : dès la découverte. Plus vous attendez, plus le traitement coûte cher et plus le bailleur pourra vous reprocher une négligence.
• Mise en demeure : laissez au bailleur un délai raisonnable de 8 à 15 jours pour réagir.
• Prescription : les actions entre bailleur et locataire se prescrivent par 3 ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Vous avez donc 3 ans pour réclamer le remboursement d'un traitement payé à tort.
• Conciliation préalable : obligatoire pour les demandes en justice jusqu'à 5 000 € (sauf exceptions), ce qui couvre la plupart des litiges de désinsectisation.

Modèle de courrier

[Vos nom et prénom]
[Votre adresse]
À [Nom du bailleur ou de l'agence], [adresse]
Le [date], à [ville]

Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : infestation de [punaises de lit / cafards / rongeurs] — demande de traitement (mise en demeure)

Madame, Monsieur,

Je suis locataire du logement situé [adresse], en vertu d'un bail signé le [date]. Depuis le [date], ce logement est infesté de [nuisibles constatés]. Vous trouverez ci-joint [photographies datées / rapport de l'entreprise X du (date)].

Je vous rappelle qu'en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, vous êtes tenu de me délivrer un logement décent, « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites », et d'en assurer l'entretien. Je vous ai signalé cette situation le [date], sans réponse de votre part à ce jour.

En conséquence, je vous mets en demeure de faire intervenir une entreprise spécialisée à vos frais dans un délai de [8/15] jours à compter de la réception de la présente. À défaut, je saisirai la commission départementale de conciliation puis, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection, et je solliciterai le remboursement de tous frais engagés ainsi que des dommages et intérêts.

Je reste disponible pour convenir des dates d'intervention et vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]
Pièces jointes : [liste]

FAQ

Le propriétaire dit que c'est moi qui ai apporté les punaises. Que faire ?
C'est à lui de le prouver, pas à vous de démontrer le contraire. Les punaises de lit se propagent indépendamment de l'hygiène du logement. Mettez en avant la date de votre signalement, l'état des lieux d'entrée et, le cas échéant, l'existence d'autres logements infestés dans l'immeuble.

Je suis en copropriété et plusieurs appartements sont touchés. Qui agit ?
Si l'origine se situe dans les parties communes (gaines, caves, vide-ordures), le traitement relève du syndicat des copropriétaires : écrivez au syndic. Pour votre logement loué, votre interlocuteur reste votre bailleur, qui se retournera lui-même vers le syndic.

Puis-je arrêter de payer le loyer tant que rien n'est fait ?
Non. Suspendre le loyer de votre propre chef vous expose à une résiliation du bail pour impayés. Demandez au juge des contentieux de la protection d'ordonner le traitement sous astreinte et, le cas échéant, une réduction de loyer pour la période de trouble.

Information générale, à jour en juin 2026. Cet article ne constitue pas un conseil juridique et ne remplace pas la consultation d'un professionnel du droit.