L'indice de référence des loyers (IRL) est l'outil légal de révision annuelle du loyer dans les locations d'habitation. Publié chaque trimestre par l'INSEE, il sert de plafond à toute clause de révision figurant dans le contrat de bail, en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-1. Cette fiche explique son mécanisme, son mode de calcul, son utilisation pratique et son évolution récente.
L'essentiel
- L'IRL est publié par l'INSEE chaque trimestre (janvier, avril, juillet, octobre).
- La révision annuelle du loyer se calcule par la formule : loyer actuel × (nouvel IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente).
- La clause de révision doit être prévue au bail ; à défaut, aucune augmentation IRL n'est possible en cours de bail.
- L'IRL est calculé à partir de l'indice des prix à la consommation (IPC) hors tabac et loyers.
- Depuis 2022, les hausses d'IRL sont limitées par des boucliers tarifaires (plafond à 3,5 % en 2022-2023, 2,5 % en 2024, 1 % en 2025).
Qu'est-ce que l'indice de référence des loyers (IRL) ?
L'IRL est un indice statistique conçu pour répercuter l'évolution du coût de la vie sur le loyer sans permettre d'augmentation discrétionnaire au bailleur. Il est créé par la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 (art. 35) et codifié à l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. L'INSEE le calcule à partir de l'indice des prix à la consommation (IPC) hors tabac et hors loyers, afin d'éviter un effet de double compte.
L'IRL est publié au Journal officiel par arrêté du ministre chargé du logement. Chaque publication vaut pour un trimestre civil : premier trimestre (janvier), deuxième trimestre (avril), troisième trimestre (juillet), quatrième trimestre (octobre).
Comment utiliser l'IRL pour réviser un loyer ?
La révision annuelle du loyer n'est possible que si le contrat de bail contient une clause de révision expresse. Cette clause doit préciser le trimestre de référence de l'IRL choisi par les parties — en pratique, il s'agit souvent du trimestre de la signature du bail ou du trimestre de la date d'effet du bail.
La formule de révision est la suivante :
Nouveau loyer = loyer actuel × (IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente)
Exemple : un loyer de 800 € révisé au 1er janvier 2026, avec un IRL du 4e trimestre 2025 de 145,00 et du 4e trimestre 2024 de 143,50 : 800 × (145,00 ÷ 143,50) = 808,36 €.
La date de révision est librement fixée par le contrat. Si aucune date n'est prévue, elle intervient à la date anniversaire du bail. Le bailleur doit informer le locataire du nouveau loyer par tout moyen (courrier, courriel), mais la révision est automatique si la clause est bien rédigée.
Que faire si la clause de révision est absente ?
Si le contrat de bail ne contient pas de clause de révision, le loyer ne peut pas être augmenté en cours de bail, même en utilisant l'IRL. Le bailleur doit attendre le renouvellement du bail (tous les 3 ans pour un bail vide, 1 an pour un meublé) pour proposer une augmentation, et encore celle-ci reste encadrée (voir la fiche Augmentation du loyer).
À l'inverse, si une clause existe mais que le bailleur ne l'applique pas pendant plusieurs années, il peut néanmoins la réactiver : il n'y a pas de prescription de la clause de révision. Il peut donc réviser le loyer pour l'avenir, mais ne peut pas réclamer les années non appliquées (arrêt Cour de cassation, 3e civ., 11 mai 2011, n° 10-12.686).
L'évolution de l'IRL et les plafonnements récents
| Année | IRL 4e trimestre | Variation annuelle |
|---|---|---|
| 2021 | 133,93 | + 0,72 % |
| 2022 | 138,61 | + 3,50 % (plafonné) |
| 2023 | 143,46 | + 3,50 % (plafonné) |
| 2024 | 146,53 | + 2,14 % (plafonné à 2,5 %) |
| 2025 | ~148,00 | + 1,00 % (plafonné) |
Les valeurs 2025-2026 sont indicatives au 15 juin 2026. Se reporter aux publications officielles INSEE pour les valeurs exactes.
Sous l'effet de l'inflation, la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 (dite loi « pouvoir d'achat ») a plafonné la hausse de l'IRL à 3,5 % pour l'année 2022-2023. Ce dispositif a été prolongé par la loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023 : plafond à 3,5 % jusqu'au premier trimestre 2024, puis à 2,5 % pour le reste de 2024. Pour 2025, un plafond à 1 % a été fixé par la loi n° 2024-686 du 5 juillet 2024.
FAQ
Le bailleur peut-il choisir n'importe quel trimestre de référence ?
Oui, le trimestre est librement choisi par les parties dans la clause. S'il n'est pas précisé, la jurisprudence retient le trimestre de la date de prise d'effet du bail.
Que se passe-t-il si l'IRL baisse ?
Si l'IRL diminue, le locataire peut demander une baisse du loyer en application de la clause de révision. C'est un mécanisme symétrique : la révision s'applique à la hausse comme à la baisse.
L'IRL s'applique-t-il aux logements meublés ?
Oui, la loi du 6 juillet 1989 s'applique également aux locations meublées à usage de résidence principale (article 25-8), avec la même clause de révision.
Le bailleur peut-il réviser le loyer plusieurs fois par an ?
Non. La révision ne peut avoir lieu qu'une fois par an, et chaque période de douze mois ne peut donner lieu qu'à une seule révision.