L'augmentation du loyer en cours de bail est strictement encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le bailleur ne peut pas librement fixer une hausse : il doit se conformer à des règles précises selon le motif invoqué — révision annuelle par l'IRL, travaux d'amélioration, ou sous-évaluation au renouvellement. Cette fiche détaille chaque situation et les recours du locataire.
L'essentiel
- La révision annuelle est plafonnée par l'IRL et n'est possible que si une clause du bail le prévoit (article 17-1).
- Une augmentation pour travaux d'amélioration est possible sous conditions (article 23 bis et loi DALO).
- Au renouvellement du bail, le bailleur peut justifier d'une sous-évaluation du loyer par rapport aux loyers de voisinage (article 17-2).
- L'encadrement des loyers dans certaines communes (Paris, Lille, Lyon, etc.) limite toute hausse, même au renouvellement.
- Le locataire peut contester toute augmentation dans un délai de trois mois après réception de l'avis.
La révision annuelle par l'IRL
La révision annuelle est le mode le plus courant d'augmentation du loyer en cours de bail. Elle est régie par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Deux conditions cumulatives doivent être réunies :
- Le contrat de bail doit contenir une clause de révision expresse, mentionnant le trimestre de référence de l'IRL choisi.
- La hausse ne peut excéder la variation de l'IRL entre le trimestre de référence de l'année précédente et le même trimestre de l'année en cours.
La formule est la suivante : nouveau loyer = loyer actuel × (nouvel IRL ÷ IRL de l'année précédente). Le bailleur applique la révision à la date prévue au contrat (ou, à défaut, à la date anniversaire du bail). Il n'a pas besoin d'obtenir l'accord du locataire, mais il doit l'informer du nouveau montant. Voir la fiche Indice de référence des loyers (IRL) pour le détail du calcul.
L'augmentation pour travaux d'amélioration
Lorsque le bailleur réalise des travaux d'amélioration (isolation, mise aux normes, équipements nouveaux), il peut répercuter une partie de leur coût sur le loyer. Ce mécanisme est prévu à l'article 23 bis de la loi de 1989 et à l'article 7 de la loi DALO (n° 2007-290 du 5 mars 2007).
Les conditions sont les suivantes :
- Les travaux doivent être achevés depuis moins de six mois.
- Ils ne doivent pas être des travaux d'entretien courant ou des réparations locatives.
- Le bailleur doit avoir informé le locataire des travaux envisagés et de leur incidence sur le loyer avant leur commencement.
- L'augmentation est limitée à un pourcentage du coût réel des travaux, fixé par décret (actuellement 15 % du coût TTC des travaux, réparti sur la durée d'amortissement).
Si le locataire refuse la hausse, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour la faire valider.
L'augmentation pour sous-évaluation au renouvellement
Au moment du renouvellement du bail (tous les 3 ans en location vide, 1 an en meublé), le bailleur peut proposer un nouveau loyer s'il estime que le loyer en vigueur est sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage (article 17-2 de la loi de 1989).
Il doit justifier sa proposition par un échantillon d'au moins six références de loyers comparables dans le même secteur géographique et pour des logements similaires (surface, nombre de pièces, étage, confort). La hausse proposée est libre, mais si elle excède 10 % par rapport au dernier loyer applicable, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
Le bailleur doit notifier sa proposition de renouvellement avec nouveau loyer au moins six mois avant la fin du bail en location vide, trois mois avant en location meublée. Le locataire dispose de quatre mois (location vide) ou deux mois (meublé) pour accepter ou refuser.
Les formalités et le droit de contestation
Quelle que soit la forme d'augmentation, le bailleur doit respecter certaines formalités :
- Pour la révision annuelle : notification écrite (courrier, courriel), mais la clause du bail suffit à la rendre opposable.
- Pour l'augmentation après travaux : information préalable, devis, puis notification de la hausse après achèvement.
- Pour la sous-évaluation au renouvellement : lettre recommandée avec accusé de réception, avec références de loyers.
Le locataire qui conteste une augmentation doit agir dans un délai de trois mois à compter de la notification de la hausse. Il peut saisir la commission départementale de conciliation (gratuite) ou directement le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.
Le cas particulier de l'encadrement des loyers
Dans les communes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, etc.), toute augmentation — même fondée sur l'IRL — est limitée par les loyers de référence définis par arrêté préfectoral. Le bailleur ne peut pas fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles. Voir la fiche Encadrement des loyers.
FAQ
Le bailleur peut-il augmenter le loyer sans clause de révision ?
Non. En l'absence de clause, le loyer reste inchangé pendant toute la durée du bail. Une hausse ne peut intervenir qu'au renouvellement, et sous conditions.
Les charges locatives peuvent-elles augmenter librement ?
Les charges récupérables correspondent à des dépenses réelles, pas à une augmentation de loyer. Le bailleur peut ajuster la provision pour charges en fonction des justificatifs (régularisation annuelle).
Que faire si le bailleur tente une augmentation excessive ?
Contester par lettre recommandée dans les trois mois, puis saisir la commission de conciliation ou le juge. La charge de la preuve incombe au bailleur.
L'augmentation s'applique-t-elle aux logements soumis à l'encadrement des loyers ?
Oui, la révision annuelle par l'IRL s'applique, mais le loyer révisé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré applicable dans la commune.