L'expulsion du locataire : procédure, délais et trêve hivernale

L'expulsion d'un locataire est une procédure judiciaire encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le Code des procédures civiles d'exécution. Le bailleur ne peut pas expulser un locataire par ses propres moyens — toute expulsion sans décision de justice est une voie de fait relevant du droit pénal. La procédure comporte plusieurs étapes obligatoires, depuis le commandement de payer jusqu'au concours de la force publique, et se heurte chaque année à la trêve hivernale (1er novembre - 31 mars).

L'essentiel

• Aucune expulsion sans décision de justice : le bailleur doit obtenir un jugement et le faire signifier par huissier.
• La procédure commence par un commandement de payer (loi de 1989, article 24) qui ouvre un délai de 2 mois au locataire pour régler sa dette.
• Le juge peut accorder des délais de paiement (jusqu'à 36 mois) et des délais de grâce (jusqu'à 3 ans) avant l'expulsion.
• La trêve hivernale suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars de chaque année (C. procédures civiles d'exécution, art. L. 412-6).
• L'expulsion est exécutée par un huissier de justice, si nécessaire avec le concours de la force publique (préfecture).

Le commandement de payer

La procédure d'expulsion pour impayé de loyer débute par la délivrance d'un commandement de payer par acte d'huissier (loi de 1989, article 24). Ce document doit mentionner :

• le montant de la dette (loyers impayés, charges, provisions).
• le délai de deux mois accordé au locataire pour régler sa dette.
• la clause résolutoire prévue au contrat (si le bail en contient une).
• la CAF ou la MSA doivent être informées par l'huissier dans les 15 jours suivant la délivrance du commandement.

Si le locataire règle l'intégralité de la dette dans les deux mois, la clause résolutoire est neutralisée et le bail se poursuit. À défaut, la clause résolutoire est acquise et le bailleur peut saisir le tribunal.

L'assignation et le jugement

Passé le délai de deux mois sans paiement, le bailleur fait délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Le locataire est convoqué à l'audience. Le juge vérifie :

1. la validité du commandement de payer (forme, mentions obligatoires).
2. la réalité de la dette.
3. la situation du locataire (solvabilité, composition familiale, précarité).

Le juge peut :

• constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion.
• accorder des délais de paiement (jusqu'à 36 mois) si le locataire est de bonne foi et en mesure de s'acquitter progressivement de sa dette (loi de 1989, article 24).
• accorder un délai de grâce (jusqu'à 3 ans) pour quitter les lieux (C. procédures civiles d'exécution, art. L. 412-4).
• prononcer la résiliation du bail si les conditions sont remplies.

Le commandement de quitter les lieux et le concours de la force publique

Une fois le jugement d'expulsion obtenu, le bailleur doit :

1. Faire signifier le jugement au locataire par acte d'huissier.
2. Délivrer un commandement de quitter les lieux (C. procédures civiles d'exécution, art. L. 411-1).
3. Attendre un délai de deux mois après ce commandement avant de pouvoir solliciter le concours de la force publique.

Si le locataire ne libère pas les lieux volontairement, l'huissier demande le concours de la force publique au préfet. C'est le préfet qui met les forces de police ou de gendarmerie à disposition pour procéder à l'expulsion. En pratique, les délais d'intervention du préfet peuvent être très longs (plusieurs mois, voire plus d'un an dans certains départements), en raison du nombre élevé de demandes et des difficultés de relogement.

La trêve hivernale

La trêve hivernale est une période pendant laquelle aucune expulsion locative ne peut être exécutée (C. procédures civiles d'exécution, art. L. 412-6). Elle court du 1er novembre au 31 mars inclus. Pendant cette période :

• les expulsions déjà programmées sont suspendues.
• les délais de procédure continuent de courir (commandement, assignation, jugement).
• la procédure peut être menée jusqu'au stade du commandement de quitter les lieux, mais l'exécution forcée est interdite.

Ne sont pas concernés par la trêve hivernale : les expulsions fondées sur une ordonnance de référé pour trouble de voisinage ou logement insalubre, et les squats (occupation sans droit ni titre).

Le sort des meubles après l'expulsion

Si le locataire quitte les lieux mais laisse des meubles sur place, l'huissier dresse un inventaire et fait procéder à leur enlèvement et à leur entreposage aux frais du locataire. Les meubles sont vendus aux enchères si le locataire ne les récupère pas dans un délai d'un an (C. procédures civiles d'exécution, art. L. 433-1 et suivants).

Références légales

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article 24 (clause résolutoire et procédure).
• Code des procédures civiles d'exécution — articles L. 411-1 (commandement de quitter), L. 412-4 (délais de grâce), L. 412-6 (trêve hivernale), L. 433-1 (sort des meubles).
• Code civil — article 1728 (obligation du locataire de payer le loyer).