Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs de déduire de leur revenu global (salaires, pensions, BIC) le montant des charges locatives excédant les recettes locatives, dans la limite de 10 700 € par an. Institué par les articles 31 et 156 du Code général des impôts (CGI), il offre un avantage fiscal significatif pour les propriétaires qui réalisent des travaux dans leur bien loué.
L'essentiel
- Le déficit foncier s'applique aux revenus fonciers imposés au régime réel (déclaration 2044).
- Si les charges dépassent les recettes locatives, le déficit est imputé sur le revenu global (plafond 10 700 €/an).
- L'excédent (au-delà de 10 700 €) est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Seuls les travaux d'amélioration, de réparation et d'entretien sont éligibles (pas les travaux de construction ou d'agrandissement).
- Le propriétaire doit conserver le logement en location pendant au moins 3 ans après la déduction.
Le régime réel d'imposition des revenus fonciers
Pour bénéficier du déficit foncier, le propriétaire doit opter pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers. Il déclare ses recettes locatives et ses charges sur le formulaire 2044 (annexé à la déclaration de revenus 2042).
Par opposition, le micro-foncier (régime simplifié) applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes locatives, sans possibilité de déduire les charges réelles. Le micro-foncier est accessible si les recettes annuelles n'excèdent pas 15 000 €. Au-delà, le régime réel est obligatoire.
Le choix du régime réel est plus avantageux lorsque les charges (notamment les travaux) sont élevées et permettent de créer un déficit foncier.
Les charges déductibles (déficit foncier)
Les charges suivantes sont déductibles des revenus fonciers :
- Frais de gestion et d'administration : honoraires d'agence, frais de comptabilité, frais de syndic (copropriété).
- Taxe foncière : montant annuel de la taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères si elle est incluse).
- Intérêts d'emprunt : intérêts des prêts contractés pour l'acquisition, la construction ou l'amélioration du bien (déductibles des recettes locatives mais ne créant pas de déficit foncier).
- Travaux de réparation et d'entretien : remise en état, peinture, plomberie, électricité, toiture, ravalement.
- Travaux d'amélioration : installation d'un chauffage, isolation, VMC, double vitrage (amélioration du confort ou de la performance énergétique).
- Primes d'assurance : assurance propriétaire non occupant (PNO), assurance loyers impayés (GLI).
- Charges de copropriété : charges récupérables et non récupérables (part du propriétaire).
- Frais de procédure : frais de contentieux locatif, honoraires d'avocat.
Les travaux exclus
Certains travaux ne sont pas déductibles et ne créent pas de déficit foncier :
- Travaux de construction : agrandissement, surélévation, création de surface habitable supplémentaire.
- Travaux de reconstruction : remplacement d'un bâtiment vétuste par un neuf.
- Travaux d'aménagement : aménagement de combles non habitables en pièce habitable (considéré comme construction).
- Acquisition de mobilier : meubles, électroménager (pour location meublée, relevant des BIC).
Le calcul du déficit foncier
| Élément | Montant (exemple) |
|---|---|
| Recettes locatives annuelles | 12 000 € |
| Charges déductibles (travaux, gestion, TF, intérêts) | 25 000 € |
| Déficit foncier (recettes - charges) | -13 000 € |
| Imputation sur le revenu global | 10 700 € (plafond) |
| Report sur revenus fonciers des années suivantes | 2 300 € |
Dans cet exemple, le propriétaire déduit 10 700 € de son revenu global (économie d'impôt d'environ 3 200 € pour un taux marginal de 30 %) et reporte 2 300 € sur ses revenus fonciers des années suivantes.
L'engagement de location de 3 ans
Le propriétaire qui bénéficie du déficit foncier doit conserver le logement en location pendant une durée minimale de 3 ans à compter de la mise en location (CGI art. 156 I-3°). Si le logement est vendu ou cesse d'être loué avant ce délai, les déductions pratiquées sont remises en cause (sauf si le propriétaire justifie d'un motif valable : mutation professionnelle, licenciement, invalidité).
En cas de non-respect de l'engagement, le propriétaire doit réintégrer dans ses revenus imposables les sommes antérieurement déduites, majorées des intérêts de retard.
Comment déclarer le déficit foncier ?
- Déclarer les recettes sur le formulaire 2044 (cases 4 BA à 4 BE).
- Détail des charges sur le même formulaire (cases 4 A à 4 H).
- Calcul du déficit : report du déficit foncier sur le formulaire 2042 C (case 6).
- Pièces justificatives : conserver toutes les factures, quittances, contrats de prêt pendant au moins 3 ans après la déclaration.
FAQ
Le déficit foncier s'applique-t-il aux locations meublées ?
Non, les locations meublées relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pas des revenus fonciers. Elles ne peuvent pas générer de déficit foncier, mais peuvent bénéficier du déficit BIC.
Peut-on cumuler déficit foncier et micro-foncier ?
Non, les deux régimes sont incompatibles. Le choix du régime réel exclut le micro-foncier pour tous les biens du propriétaire, sauf option contraire.
Que se passe-t-il si le déficit dépasse 10 700 € ?
L'excédent est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Il peut être déduit des recettes locatives futures, sans limite de montant.
Les intérêts d'emprunt entrent-ils dans le calcul du déficit foncier ?
Oui, mais ils ne peuvent pas créer de déficit foncier. Ils sont déduits des recettes locatives, mais s'ils les excèdent, l'excédent est reporté sur les recettes locatives futures, pas imputé sur le revenu global.