Le bail meublé porte sur un logement équipé d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre immédiatement. Il relève du titre I bis de la loi du 6 juillet 1989 (introduit par la loi ALUR) et obéit à des règles spécifiques : durée plus courte, préavis allégé, liste de meubles obligatoires et fiscalité particulière, souvent celle du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Cette fiche en détaille le fonctionnement, à l'appui de la loi de 1989, du décret n° 2015-981 et des sources officielles (service-public.fr, ANIL, impots.gouv.fr).
L'essentiel
- Le bail meublé dure 1 an minimum, ou 9 mois pour un étudiant (sans reconduction tacite dans ce cas).
- Le préavis du locataire est réduit à 1 mois (contre 3 mois en location vide).
- Une liste de 11 catégories de meubles est obligatoire (décret n° 2015-981).
- Le dépôt de garantie peut atteindre 2 mois de loyer hors charges.
- Les loyers sont des BIC, généralement sous le régime LMNP.
Qu'est-ce qu'un logement meublé ?
Un logement est meublé lorsqu'il comporte les équipements indispensables à une occupation normale. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur (ou compartiment à -6 °C), vaisselle et ustensiles, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager. L'absence d'un élément peut faire requalifier le bail en location vide.
La durée et le préavis
Le bail meublé est conclu pour un an minimum, reconductible tacitement. Pour un étudiant, il peut être ramené à 9 mois, sans reconduction tacite : il prend fin à son terme. Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois. Le bailleur, lui, ne peut donner congé que pour l'échéance, avec un préavis de 3 mois, et uniquement pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux.
La fiscalité : le régime LMNP
| Régime | Principe |
|---|---|
| Micro-BIC | Abattement forfaitaire (de l'ordre de 50 % pour la location meublée classique en 2026), sous un plafond de recettes annuelles. |
| Réel | Déduction des charges réelles et amortissement du bien et du mobilier ; souvent plus avantageux au-delà d'un certain niveau de charges. |
Les revenus tirés d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Le statut LMNP s'applique tant que les recettes restent sous les seuils du loueur professionnel. Le régime du meublé a connu des ajustements récents (notamment sur l'amortissement et les meublés de tourisme) : il est prudent de vérifier les seuils et abattements applicables en 2026 sur impots.gouv.fr avant de choisir.
Les démarches
- Équiper le logement conformément à la liste du décret de 2015 et vérifier sa décence.
- Réunir les diagnostics obligatoires et les annexer au bail.
- Rédiger le bail meublé au format type, avec inventaire détaillé du mobilier.
- Établir l'état des lieux d'entrée et l'inventaire contradictoirement.
- Déclarer l'activité de loueur (obtention du numéro SIRET via le guichet unique) pour le régime fiscal BIC.
FAQ
Quelle différence de durée avec un bail vide ?
Le meublé dure 1 an (9 mois pour un étudiant) contre 3 ans pour un logement vide loué par un particulier.
Le préavis du locataire est-il vraiment d'un mois ?
Oui, en meublé le préavis du locataire est d'un mois en toutes circonstances, sans condition de zone.
Le dépôt de garantie est-il plus élevé qu'en location vide ?
Oui : jusqu'à 2 mois de loyer hors charges en meublé, contre 1 mois en location vide.
Faut-il un inventaire du mobilier ?
Oui. Un inventaire détaillé, annexé au bail et à l'état des lieux, est indispensable pour éviter les litiges au départ.