Le bail d'habitation portant sur la résidence principale d'un locataire est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un texte protecteur dont la plupart des règles sont d'ordre public : ni le bailleur ni le locataire ne peuvent y déroger par contrat. Il fixe la durée minimale du bail, son contenu obligatoire, les obligations réciproques des parties et l'encadrement du loyer. Cette fiche détaille le bail vide (logement non meublé), à l'appui de la loi de 1989 et des sources officielles (service-public.fr, ANIL).
L'essentiel
- Le bail vide a une durée minimale de 3 ans si le bailleur est un particulier, 6 ans s'il est une personne morale (loi de 1989, article 10).
- Le bail se reconduit tacitement à son terme, pour la même durée, sauf congé donné dans les règles.
- Un contrat type et une notice d'information sont obligatoires (décret n° 2015-587).
- Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location vide.
- Le bailleur doit remettre un logement décent et annexer les diagnostics (DPE, etc.).
Le champ d'application de la loi de 1989
La loi du 6 juillet 1989 s'applique au logement loué nu à usage de résidence principale, c'est-à-dire occupé au moins huit mois par an. Sont exclus les locations meublées (régies par le titre I bis de la même loi), les logements de fonction, les locations saisonnières et les résidences secondaires. Son caractère d'ordre public neutralise les clauses abusives : toute stipulation contraire aux droits du locataire est réputée non écrite.
La durée et la reconduction
Le bail dure au minimum 3 ans (bailleur particulier ou SCI familiale) ou 6 ans (bailleur personne morale). Le bailleur peut prévoir une durée plus courte, mais d'au moins un an, s'il justifie d'un événement familial ou professionnel précis le conduisant à reprendre le logement (article 11). À défaut de congé régulier, le bail se reconduit tacitement aux mêmes conditions.
Le contenu obligatoire du contrat
Depuis la loi ALUR, le bail doit être établi selon un contrat type fixé par décret. Il mentionne notamment l'identité des parties, la date de prise d'effet, la durée, la consistance et la surface habitable du logement, le montant du loyer et ses modalités de révision, le dépôt de garantie. Une notice d'information sur les droits et obligations est annexée, de même que l'état des lieux, les diagnostics et, en copropriété, un extrait du règlement.
Les obligations des parties
| Bailleur | Locataire |
|---|---|
| Délivrer un logement décent et en bon état | Payer le loyer et les charges aux termes convenus |
| Assurer la jouissance paisible des lieux | User paisiblement du logement selon sa destination |
| Entretenir et réaliser les grosses réparations | Assurer l'entretien courant et les réparations locatives |
| Remettre quittance gratuitement sur demande | Souscrire une assurance habitation |
La répartition des charges récupérables et des réparations locatives est fixée par décret. Le loyer est révisé une fois par an, à la date convenue, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE.
Les démarches à la mise en location
- Vérifier la décence et la performance énergétique du logement avant toute mise en location.
- Réunir les diagnostics obligatoires (DPE, état des risques, électricité, gaz selon l'âge des installations).
- Rédiger le bail au format type, avec ses annexes et la notice d'information.
- Établir l'état des lieux d'entrée contradictoirement, en double exemplaire.
- Encaisser le dépôt de garantie (1 mois maximum) et remettre les clés.
FAQ
Quelle est la durée minimale d'un bail vide ?
3 ans si le bailleur est un particulier, 6 ans s'il s'agit d'une personne morale. Une durée réduite (au moins un an) est possible pour motif familial ou professionnel justifié.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer librement chaque année ?
Non. La révision annuelle est plafonnée par la variation de l'IRL, et seulement si une clause de révision figure au bail.
Peut-on signer un bail qui retire des droits au locataire ?
Non. La loi de 1989 étant d'ordre public, toute clause contraire aux protections légales est réputée non écrite.
Quel dépôt de garantie pour un logement vide ?
Un mois de loyer hors charges au maximum, montant qui ne peut être révisé pendant le bail.