L'encadrement des loyers : fonctionnement, communes concernées et calcul

L'encadrement des loyers est un dispositif qui plafonne le montant du loyer dans certaines zones tendues, afin de limiter la hausse des loyers à la relocation et au renouvellement du bail. Instauré par la loi ALUR (n° 2014-366 du 24 mars 2014) et renforcé par la loi ELAN (n° 2018-1021 du 23 novembre 2018), il s'applique dans plusieurs grandes agglomérations françaises. Cette fiche explique son fonctionnement, les communes concernées et les recours en cas de non-respect.

L'essentiel

• L'encadrement des loyers fixe un loyer de référence et un loyer de référence majoré par catégorie de logement.
• Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer pour caractéristiques exceptionnelles.
• Le dispositif s'applique à la mise en location (nouveau locataire) et au renouvellement du bail.
• En 2026, les communes concernées incluent Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble et plusieurs autres.
• Le bailleur qui dépasse les plafonds s'expose à des sanctions : baisse du loyer, restitution des trop-perçus et amende administrative.

Les communes soumises à l'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers s'applique dans les zones tendues (zone A bis et A, définies par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013) où les communes ont décidé de le mettre en place par délibération et après arrêté préfectoral. En 2026, les communes suivantes sont concernées :

• Paris — depuis le 1^er août 2015 (suspendu puis rétabli en 2019).
• Lille, Hellemmes, Lomme — depuis le 1^er mars 2020.
• Lyon et Villeurbanne — depuis le 1^er novembre 2021.
• Bordeaux — depuis le 15 juillet 2022.
• Montpellier — depuis le 1^er juillet 2022.
• Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse) — depuis le 1^er juin 2024.
• Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Romainville) — depuis le 1^er décembre 2024.
• Vincennes et Saint-Mandé — depuis le 1^er janvier 2025.

D'autres communes de la métropole du Grand Paris devraient rejoindre le dispositif dans les années à venir.

Les loyers de référence

Chaque année le préfet publie un arrêté fixant, pour chaque catégorie de logement de la commune :

• Le loyer de référence : le loyer médian observé sur le marché locatif local, déterminé par catégorie (nombre de pièces, meublé ou vide, époque de construction).
• Le loyer de référence majoré : le loyer de référence augmenté d'un pourcentage (fixé par arrêté, généralement 20 %). C'est le plafond que le loyer de base ne peut pas dépasser.
• Le loyer de référence minoré : le loyer de référence diminué d'un pourcentage, en dessous duquel le bailleur peut justifier une sous-évaluation pour augmenter le loyer au renouvellement.

Exemple pour un T2 non meublé à Paris en 2025 : loyer de référence = 25,20 €/m², loyer de référence majoré = 30,24 €/m². Le bailleur ne peut pas fixer un loyer au-delà de 30,24 €/m², sauf complément de loyer.

Le complément de loyer

Le complément de loyer est une somme qui s'ajoute au loyer de base et peut le porter au-delà du loyer de référence majoré. Il n'est possible que si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles justifiant un loyer supérieur : vue panoramique, terrasse, prestations de luxe, situation exceptionnelle. En revanche, la simple présence d'un balcon, d'une cave ou d'un parking ne constitue pas un motif valable.

Le complément de loyer doit être mentionné au bail et justifié par des éléments précis. À défaut, le locataire peut en demander la suppression au juge.

Sanctions en cas de non-respect

Si le loyer fixé par le bailleur dépasse le loyer de référence majoré (sans complément de loyer valable), le locataire dispose de plusieurs recours :

1. Demander la baisse du loyer par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant l'arrêté préfectoral applicable.
2. Saisir la commission départementale de conciliation, gratuitement, pour tenter une résolution amiable.
3. Saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir la baisse du loyer et la restitution des sommes trop perçues.
4. Signaler le manquement à la Direction départementale de la protection des populations (DDPP), qui peut infliger une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un bailleur particulier, 15 000 € pour une personne morale.

Le locataire dispose d'un délai de trois mois après la signature du bail (ou après la notification du nouveau loyer au renouvellement) pour contester. Toute clause du bail qui contredit l'encadrement des loyers est réputée non écrite.

FAQ

L'encadrement des loyers s'applique-t-il aux logements meublés ?
Oui, il s'applique aux locations vides et meublées, à usage de résidence principale, dans les communes concernées.

Le complément de loyer peut-il être contesté ?
Oui, si le bailleur ne justifie pas de caractéristiques réellement exceptionnelles, le locataire peut en demander l'annulation au juge.

L'encadrement s'applique-t-il aux baux en cours ?
Oui, au moment du renouvellement du bail. Pour un bail en cours, le loyer reste inchangé, mais toute révision annuelle par l'IRL doit respecter le plafond du loyer de référence majoré.

Que faire si le bail a été signé à un loyer excessif ?
Contester dans les trois mois suivant la signature. Le locataire peut obtenir la baisse du loyer et la restitution des trop-perçus depuis la date de prise d'effet du bail.