L'une des questions les plus récurrentes en cours de bail est celle de la répartition des charges et réparations entre le propriétaire (bailleur) et le locataire. Entre ce que dit la loi, ce que prévoit le contrat et ce que la jurisprudence a tranché, il est facile de s'y perdre. Cette fiche dresse un tableau de référence complet pour les 15 situations les plus courantes, avec les textes applicables (décret n° 87-712 du 26 août 1987, code civil, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
L'essentiel
- Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixe la liste limitative des réparations locatives (entretien courant) à la charge du locataire.
- Les grosses réparations (art. 606 C. civ., art. 1720 C. civ.) sont à la charge du propriétaire : structure, toiture, remplacement des équipements.
- Le remplacement d'un équipement (chaudière, chauffe-eau) est toujours à la charge du propriétaire, même si l'entretien courant incombe au locataire.
- La loi n° 89-462 (art. 7) oblige le locataire à prendre en charge l'entretien courant et les réparations locatives.
- En cas de doute, le critère est : s'agit-il d'entretenir (locataire) ou de remplacer/réparer structurellement (propriétaire) ?
Tableau de répartition : 15 situations concrètes
| Problème | À la charge du locataire | À la charge du propriétaire | Texte de référence |
|---|---|---|---|
| Chaudière (entretien) | Contrat d'entretien annuel obligatoire | — | Art. 7 loi 1989, arrêté du 26/10/2010 |
| Chaudière (remplacement) | — | Remplacement complet (grosse réparation) | Art. 606 C. civ., art. 1720 C. civ. |
| Chauffe-eau (entretien courant) | Détartrage, allumage, remplacement des petites pièces | — | Décret 87-712 (réparations locatives) |
| Chauffe-eau (remplacement) | — | Remplacement complet de l'appareil | Art. 1720 C. civ. |
| Ramonage | Ramonage annuel obligatoire (conduits fumée, ventilation) | — | Décret 87-712, arrêtés préfectoraux |
| Détecteur de fumée (DAAF) | Installation et entretien (changer les piles) | — | Loi n° 2010-238, décret n° 2011-36 |
| Joints de carrelage / silicone | Entretien et remplacement courant | — | Décret 87-712 |
| Robinetterie | Entretien, remplacement d'un joint, d'un mitigeur simple | Remplacement en cas de vétusté ou de défaut de fabrication | Décret 87-712, jurisprudence |
| Chasse d'eau | Réparation courante (clapet, flotteur, bouton poussoir) | Remplacement complet du mécanisme par vétusté | Décret 87-712 |
| Canalisations bouchées | Dégorgement (usage normal, petit bouchon) | Problème structurel (canalisation enterrée, colonne) | Décret 87-712, C. civ. art. 1719 |
| Nid de guêpes / frelons | Petit nid accessible (moins d'un an, intervention simple) | Nid important, structurel, ou dans une partie commune | Jurisprudence (TGI, nuisibles structures) |
| Punaises de lit | Présence due au défaut d'entretien du locataire | Infestation préexistante ou provenant des parties communes | Jurisprudence, loi 1989 art. 7 |
| Porte forcée / effraction | Réparation (assurance habitation du locataire) | — | Loi 1989 art. 7 (obligation d'assurance) |
| Entretien du jardin | Tonte, taille, désherbage, arrosage (si jardin privatif) | Travaux importants (abattage, terrassement, clôture) | Décret 87-712 selon qualification |
| Climatisation (entretien) | Nettoyage des filtres, entretien courant | — | Décret 87-712 (entretien des équipements) |
| Climatisation (installation) | — | Installation par le propriétaire (si lui-même l'a installée ou autorisée) | C. civ. art. 1719 |
| Fosse septique / micro-station | Vidange et entretien courant | Remplacement ou réparation structurelle | Décret 87-712, arrêtés préfectoraux |
Le principe général de répartition
Le code civil établit une distinction fondamentale :
- Le bailleur doit délivrer un logement décent, l'entretenir en bon état et faire toutes les grosses réparations (art. 1719-1720 C. civ.). Les grosses réparations sont celles des gros murs, des voûtes, de la charpente, de la toiture, des escaliers, des poutres et planchers (art. 606 C. civ.).
- Le locataire est tenu des réparations locatives (art. 1754 C. civ.), c'est-à-dire l'entretien courant et les menues réparations. La liste précise est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, pris en application de l'article 7 de la loi de 1989.
Les critères pour trancher en cas de doute
Lorsque la qualification est contestée, les juges utilisent trois critères principaux :
- La nature de l'intervention : entretien courant (locataire) vs. remplacement ou réparation structurelle (propriétaire).
- L'origine du problème : usure normale ou vétusté (propriétaire) vs. négligence ou dégradation locative (locataire).
- La présence d'une grille de vétusté : si le bail en comporte une, elle définit la part imputable à chaque partie en fonction de l'âge des équipements.
La commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement pour tenter de résoudre le désaccord avant toute action judiciaire.
Cas particuliers
Le nid de guêpes ou de frelons
La jurisprudence distingue selon la taille et l'accessibilité du nid. Un petit nid accessible en début de formation est à la charge du locataire (entretien courant). Un nid important, difficile d'accès ou intégré à la structure du bâtiment est considéré comme un trouble de jouissance relevant du propriétaire. En cas de danger immédiat, les pompiers peuvent intervenir gratuitement.
Les punaises de lit
La répartition dépend de l'origine de l'infestation. Si les punaises sont présentes à l'entrée dans les lieux, le propriétaire doit traiter (obligation de décence). Si elles apparaissent en cours de bail, le locataire doit prouver qu'elles ne proviennent pas de son fait. En pratique, les tribunaux sont exigeants sur les preuves (factures de traitement, constats).
La porte forcée et l'effraction
En cas de cambriolage, la réparation de la porte et de la serrure est couverte par l'assurance habitation du locataire. Le propriétaire n'a pas à prendre en charge ces réparations, sauf si le contrat d'assurance du locataire ne couvre pas ce sinistre et que le bail exige une couverture « risques locatifs » — mais l'effraction n'en fait pas partie.
FAQ
Le propriétaire peut-il imposer au locataire de payer une réparation qui incombe normalement au propriétaire ?
Non. Les clauses qui transfèrent les grosses réparations au locataire sont réputées non écrites (loi de 1989, art. 4).
Qui paie le remplacement d'une fenêtre qui fuit ?
Le propriétaire, car il s'agit d'une réparation structurelle relevant de l'art. 606 C. civ. Le locataire doit simplement signaler la fuite rapidement.
Que faire si le propriétaire refuse de faire une réparation qui lui incombe ?
Mise en demeure LRAR, puis saisine de la commission départementale de conciliation, puis référé devant le juge des contentieux de la protection.
La grille de vétusté est-elle obligatoire ?
Non. Mais elle est fortement recommandée car elle évite les litiges en sortie de bail. Elle doit être annexée au bail.