Lorsque vous percevez des revenus locatifs d'un logement loué nu (non meublé), vous êtes imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux s'offrent à vous : le micro-foncier (simplifié) et le régime réel (détaillé). Le choix du bon régime peut faire varier considérablement votre imposition. Cette fiche compare les deux options, vous aide à calculer celle qui vous est la plus favorable, et détaille la procédure de déclaration.
L'essentiel
- Le micro-foncier (CGI art. 32) : abattement forfaitaire de 30 %, plafond de recettes de 15 000 € par an.
- Le régime réel : déduction de l'intégralité des charges réelles (intérêts, travaux, taxe foncière, assurance, gestion).
- Le régime réel est obligatoire si les recettes dépassent 15 000 €.
- Il est recommandé de passer au réel si vos charges déductibles dépassent 30 % des loyers.
- Le choix du réel nécessite de déposer les formulaires 2044 (et 2044-S le cas échéant).
Le micro-foncier (régime simplifié)
Le micro-foncier est le régime de droit commun pour les petits propriétaires. Il s'applique automatiquement si :
- Les recettes brutes de l'année N-1 (loyers perçus) sont inférieures ou égales à 15 000 €.
- Le logement est loué nu (location vide), à usage d'habitation principale.
- Le contribuable n'a pas opté pour le régime réel (l'option est possible).
Le mécanisme est simple : l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant total des loyers perçus. Vous êtes imposé sur les 70 % restants, au titre de l'impôt sur le revenu (dans votre tranche marginale) et des prélèvements sociaux (17,2 %).
Exemple : 10 000 € de loyers perçus → abattement de 3 000 € → revenu imposable : 7 000 €. Imposition : 7 000 € × (TMI + 17,2 %).
Avantage : simplicité totale (une simple case à cocher dans votre déclaration de revenus, formulaire 2042, case 4BE). Pas de comptabilité, pas de justificatifs à fournir.
Inconvénient : l'abattement de 30 % est forfaitaire — il ne tient pas compte de la réalité de vos charges. Si vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance) dépassent 30 % de vos loyers, vous perdez de l'argent.
Le régime réel (régime détaillé)
Le régime réel d'imposition permet de déduire l'intégralité des charges réellement supportées pour le logement locatif. Il est régi par les articles 28 et 31 du CGI.
Charges déductibles (liste non exhaustive) :
- Intérêts d'emprunt : intérêts des prêts contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du bien.
- Taxe foncière : montant payé pour l'année concernée.
- Travaux : dépenses de réparation, d'entretien, d'amélioration (hors travaux de construction, reconstruction ou agrandissement).
- Frais de gestion : honoraires d'agence immobilière pour la gestion locative, frais de comptabilité.
- Frais d'assurance : PNO (propriétaire non occupant), assurance loyers impayés.
- Charges de copropriété : charges récupérables et non récupérables.
- Frais de procédure : frais de justice pour recouvrer des loyers impayés.
- Provisions pour charges non déductibles (seulement les charges effectivement payées).
Résultat : Loyers bruts − Total des charges déductibles = Revenu foncier net imposable. Si ce résultat est négatif (déficit foncier), le déficit s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (CGI art. 156). L'excédent est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Comparaison : quel régime choisir ?
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes | 15 000 € | Aucun |
| Abattement / déduction | 30 % forfaitaire | Charges réelles |
| Déclaration | Case 4BE (2042) | Formulaires 2044, 2044-S |
| Comptabilité | Aucune | Registre des recettes et des charges |
| Justificatifs | Aucun | Factures, quittances, contrats |
| Déficit foncier | Non (pas de déficit possible) | Oui (jusqu'à 10 700 €/an) |
| Idéal pour | Petits revenus, peu de charges | Propriétaires endettés, gros travaux |
Quand basculer au régime réel ?
Il est intéressant de basculer au régime réel dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers. En pratique, cela arrive souvent la première année (intérêts d'emprunt élevés) ou lors de travaux importants.
Exemple : un propriétaire perçoit 12 000 € de loyers. Ses intérêts d'emprunt s'élèvent à 3 000 €, sa taxe foncière à 1 200 €, son assurance à 300 € et les charges de copropriété à 600 €, soit 5 100 € de charges (42,5 %). Au micro-foncier, il serait imposé sur 8 400 € (12 000 × 70 %). Au réel, il serait imposé sur 6 900 € (12 000 − 5 100).
Attention : l'option pour le régime réel est irrévocable pour 3 ans (CGI art. 32). Passé ce délai, le contribuable retourne automatiquement au micro-foncier (si ses recettes restent inférieures à 15 000 €). L'option est à formuler dans la déclaration de revenus (case 4BE en déposant les formulaires 2044).
Comment déclarer ?
Micro-foncier : déclaration en ligne via le formulaire 2042, case 4BE. Aucun justificatif à joindre, mais conservez vos quittances en cas de contrôle.
Régime réel : dépôt du formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers) dans les délais de la déclaration d'ensemble (2042). Si vous louez plusieurs logements (ou si certaines propriétés sont en copropriété), utilisez le formulaire 2044-S pour le détail. Joignez les pièces justificatives sur demande de l'administration.
FAQ
Puis-je être au micro-foncier pour un bien et au réel pour un autre ?
Non. Le régime choisi est global : il s'applique à l'ensemble de vos revenus fonciers. Vous ne pouvez pas mixer les deux régimes.
Que se passe-t-il si mes recettes dépassent 15 000 € une année ?
Vous passez automatiquement au régime réel l'année suivante. Le dépassement doit être constaté sur deux années consécutives, mais si vous dépassez le seuil une année, il est prudent d'opter pour le réel.
Puis-je déduire le remboursement du capital de l'emprunt ?
Non. Seuls les intérêts de l'emprunt sont déductibles, pas le capital remboursé.
Les prélèvements sociaux (17,2 %) s'appliquent-ils dans les deux régimes ?
Oui. Que vous soyez au micro-foncier ou au réel, les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent sur le revenu foncier net imposable.