La location de courte durée recouvre trois régimes juridiques bien distincts : le bail mobilité, la location saisonnière et le meublé touristique (type Airbnb). Chacun répond à des besoins spécifiques — étudiant en mobilité, vacancier, investisseur — et obéit à des règles de durée, d'administration et de fiscalité différentes. Cette fiche compare les trois régimes à l'appui de la loi ELAN et du Code du tourisme.
L'essentiel
- Le bail mobilité (loi ELAN 2018) : durée de 1 à 10 mois, pour étudiant, formation, mission professionnelle. Non renouvelable.
- La location saisonnière : pour les touristes et vacanciers, durée maximale de 90 jours consécutifs pour le même locataire. Régime de droit commun du meublé.
- Le meublé touristique (Airbnb, etc.) : soumis à enregistrement en mairie dans les grandes villes, changement d'usage potentiel, plafond de 120 jours par an pour la résidence principale.
- Chaque régime a des implications fiscales, administratives et contractuelles spécifiques.
Le bail mobilité (loi ELAN)
Créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018 (art. 52), le bail mobilité est un contrat de location meublée de 1 à 10 mois, non renouvelable et ne pouvant pas devenir un bail classique. Il est destiné aux personnes en mobilité :
- Étudiants (en formation initiale ou continue).
- Salariés en mission temporaire (détachement, CDD, intérim).
- Personnes en formation professionnelle (stages, apprentissage).
- Personnes en mutation professionnelle (mobilité interne).
Le bail mobilité n'exige pas de dépôt de garantie (sauf accord entre les parties). Le préavis est de 1 mois, et le logement doit être meublé conformément à la liste des meubles obligatoires. Le loyer est librement fixé, mais la révision annuelle est encadrée par l'IRL si le bail dure plus d'un an.
La location saisonnière
La location saisonnière est un contrat de location meublée destiné à une clientèle de passage, pour une durée maximale de 90 jours consécutifs pour le même locataire. Ce régime est régi par l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme et la loi de 1989 (titre I bis). Les caractéristiques principales :
- Durée : de 1 à 90 jours maximum par locataire.
- Contrat : simple, souvent une fiche de réservation ou un contrat de location saisonnière.
- Dépôt de garantie : libre, généralement 20 à 30 % du montant total.
- Préavis : aucun, la location prend fin au terme convenu.
- État des lieux : contradictoire à l'entrée et à la sortie, même sommaire.
La location saisonnière n'est soumise ni aux règles de la loi de 1989 (sauf le principe de décence) ni au régime du bail d'habitation classique. Le propriétaire peut librement fixer le loyer et les conditions.
Le meublé touristique (Airbnb, Abritel, etc.)
La location d'un logement meublé à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile est régie par le Code du tourisme et, dans les zones tendues, par des réglementations locales restrictives :
Enregistrement obligatoire
Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles soumises à la taxe sur les logements vacants, le propriétaire doit enregistrer son meublé touristique en mairie (déclaration préalable) et obtenir un numéro d'enregistrement qui doit figurer sur toutes les annonces.
Plafond de 120 jours pour la résidence principale
La location d'une résidence principale en meublé touristique est limitée à 120 jours par an (art. L. 324-2-1 du Code du tourisme). Au-delà, le logement est considéré comme un meublé de tourisme soumis à changement d'usage.
Changement d'usage
Dans les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.), la location d'un logement en meublé touristique peut nécessiter une autorisation de changement d'usage. Sans cette autorisation, le propriétaire s'expose à une amende pouvant aller jusqu'à 50 000 €.
Tableau comparatif des 3 régimes
| Critère | Bail mobilité | Location saisonnière | Meublé touristique |
|---|---|---|---|
| Durée | 1 à 10 mois | 1 à 90 jours | 1 à 120 jours/an (résidence principale) ou durée libre (résidence secondaire) |
| Public | Étudiant, salarié en mission, stagiaire | Touristes, vacanciers | Touristes, voyageurs |
| Dépôt de garantie | Facultatif (aucun si non prévu) | Libre (20-30 % du total) | Libre |
| Préavis | 1 mois | Aucun | Aucun |
| Enregistrement | Non | Non | Oui (villes de + de 200 000 hab.) |
| Changement d'usage | Non | Non | Oui (zones tendues) |
| Fiscalité | Micro-BIC ou réel | Micro-BIC ou réel | Micro-BIC ou réel |
Implications fiscales
Les trois régimes relèvent fiscalement des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Deux options :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (30 % pour les meublés non classés), plafond de 77 700 € de recettes annuelles.
- Régime réel : déduction des charges réelles (amortissement, intérêts d'emprunt, frais de gestion, etc.), obligatoire si les recettes dépassent 77 700 €.
Depuis 2024, les meublés de tourisme classés bénéficient d'un abattement de 71 % (contre 50 % auparavant), sous conditions.
FAQ
Peut-on passer d'un bail mobilité à un bail classique ?
Non, le bail mobilité n'est pas renouvelable et ne peut pas être transformé en bail d'habitation classique. À son terme, le locataire doit libérer les lieux.
La location saisonnière est-elle soumise à la loi de 1989 ?
Non, seuls les principes de décence et de sécurité s'appliquent. Les règles de la loi de 1989 (préavis, congé, révision du loyer) ne sont pas applicables.
Que risque un propriétaire qui loue en meublé touristique sans autorisation de changement d'usage ?
Une amende pouvant aller jusqu'à 50 000 €, voire l'obligation de remettre le logement en usage d'habitation. Le maire peut ordonner la cessation de l'activité.