Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un particulier de louer un logement meublé à titre non professionnel, avec une fiscalité avantageuse. Très prisé des investisseurs immobiliers, il offre la possibilité de déduire l'amortissement du bien (régime réel) ou de bénéficier d'un abattement forfaitaire (micro-BIC). Cette fiche détaille les conditions d'accès, les régimes fiscaux, les obligations déclaratives et les pièges à éviter.
L'essentiel
- Le LMNP est défini par opposition au LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : revenus annuels inférieurs à 23 000 € OU < à 50 % des revenus globaux du foyer.
- Deux régimes fiscaux : micro-BIC (abattement 50 %, plafond 77 700 €) ou régime réel (amortissement + déduction des charges).
- Le régime réel est généralement plus avantageux : il permet d'amortir le bien (déduction du coût d'acquisition) et de déduire les frais réels.
- Déclaration : formulaire P0i (début), formulaire 2031 (loyers réels) et 2042-C-PRO (déclaration annuelle).
- La TVA n'est pas due en LMNP sauf exceptions (prestations para-hôtelières).
Qu'est-ce que le LMNP ?
Le statut de LMNP est défini par l'article 35 bis du Code général des impôts (CGI). Il s'applique à toute personne physique qui loue un logement meublé sans en faire sa profession principale. La distinction entre LMNP et LMP est importante :
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Revenus annuels de location meublée | < 23 000 € | ≥ 23 000 € |
| Part des revenus dans le foyer fiscal | < 50 % des revenus globaux | > 50 % des revenus globaux (sinon LMNP) |
| Inscription au RCS | Non (sauf locations saisonnières) | Oui |
| Régime social | Pas de cotisations sociales (sauf CFE) | Cotisations sociales (SSI) |
| Plus-value | Imposable comme les particuliers (abattement durée) | Imposable comme une profession (moins favorable) |
Si les deux seuils sont dépassés (revenus ≥ 23 000 € ET > 50 % des revenus), le loueur est considéré comme professionnel (LMP).
Le régime micro-BIC (régime simplifié)
Le régime micro-BIC (CGI art. 50-0) s'applique automatiquement tant que les recettes annuelles n'excèdent pas 77 700 € (seuil 2025). Il offre un abattement forfaitaire de 50 % pour les locations meublées classiques (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés).
Exemple : pour 15 000 € de loyers encaissés, seuls 7 500 € sont imposés (après abattement de 50 %). Le montant de l'abattement couvre forfaitairement toutes les charges.
Avantage : simplicité (pas de comptabilité complexe, pas de déclaration détaillée).
Inconvénient : l'abattement forfaitaire (50 %) est souvent inférieur aux charges réelles supportées par le loueur, notamment lorsque le bien est amorti.
Le régime réel BIC (régime sur option)
Le régime réel permet de déduire l'intégralité des charges réelles, et surtout l'amortissement du bien (bâtiment et mobilier). Ce régime est obligatoire au-delà de 77 700 € de recettes, mais peut être choisi volontairement en dessous.
Charges déductibles :
- Amortissement du bâtiment (généralement 2 à 4 % par an sur 25 à 50 ans) et du mobilier (5 à 20 % par an).
- Intérêts d'emprunt et frais bancaires.
- Taxe foncière et CFE (cotisation foncière des entreprises).
- Charges de copropriété (partie locative).
- Assurance (PNO, assurance loyers impayés).
- Frais de gestion (agence, comptable).
- Travaux d'entretien et de réparation (hors travaux de construction/agrandissement).
L'amortissement permet de réduire (voire d'annuler) le revenu imposable année après année, ce qui rend ce régime très fiscalement avantageux — mais il réduit le prix de revient du bien pour le calcul de la plus-value à la revente (CGI art. 150 U).
Les obligations déclaratives et comptables
- Déclaration de début : formulaire P0i (pour les non-professionnels) à déposer auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dans les 15 jours suivant le début de l'activité.
- Comptabilité : en régime réel, tenue d'un livre-recettes et d'un registre des amortissements obligatoire. Un expert-comptable est fortement recommandé.
- Déclaration annuelle des loyers : formulaire 2031 (bilan et compte de résultat) pour le réel, ou simple déclaration via 2042-C-PRO pour le micro-BIC.
- Déclaration de résultat : dans les 60 jours de la clôture d'exercice (31 décembre généralement).
- CFE : la cotisation foncière des entreprises est due chaque année, même pour les LMNP. Première année exonérée.
Le rattachement à un CGA
Jusqu'en 2023, le recours à un Centre de Gestion Agréé (CGA) permettait d'éviter la majoration de 25 % du revenu imposable. Depuis la loi de finances pour 2023, cette majoration a été supprimée. Le rattachement à un CGA n'est donc plus nécessaire pour les LMNP, mais peut rester utile pour bénéficier d'un accompagnement comptable et fiscal à moindre coût.
Les pièges à éviter
La TVA en LMNP : les locations meublées classiques sont exonérées de TVA. En revanche, si le loueur propose des prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage quotidien, linge de toilette), cette activité peut être soumise à TVA (20 %). Il faut alors opter pour la TVA, ce qui alourdit les obligations déclaratives.
La sortie du statut : si le LMNP devient LMP (dépassement des seuils), les conséquences sont importantes : inscription au RCS, cotisations sociales, imposition des plus-values défavorable. Le contribuable doit surveiller ses revenus chaque année.
La revente du bien : en LMNP, la plus-value est imposée comme les particuliers (abattement pour durée de détention). Mais l'amortissement pratiqué réduit le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value. L'amortissement n'est donc pas « gratuit » à long terme.
FAQ
Puis-je être LMNP avec un seul bien loué en meublé ?
Oui, parfaitement. Le LMNP ne nécessite pas de louer plusieurs biens. Un seul appartement meublé suffit.
Le LMNP est-il intéressant si je suis en micro-BIC ?
Oui, si vos charges réelles sont inférieures à 50 % des loyers. Mais dans la plupart des cas, le régime réel est plus avantageux grâce à l'amortissement.
Faut-il un expert-comptable ?
En micro-BIC, non. En régime réel, fortement recommandé, mais pas obligatoire si vous tenez vous-même la comptabilité.
Puis-je déduire la taxe foncière en LMNP ?
Oui, la taxe foncière est une charge déductible en régime réel.