Se porter caution (être garant) pour un bail locatif est un engagement lourd de conséquences : en cas de défaillance du locataire, le garant doit payer les loyers et charges impayés, parfois pendant plusieurs années. Ce mécanisme, régi par les articles 2288 et suivants du Code civil et l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, est entouré de conditions strictes que le garant et le bailleur doivent connaître.
L'essentiel
- Le cautionnement est un contrat par lequel le garant s'engage envers le bailleur à payer la dette du locataire s'il n'y satisfait pas lui-même.
- Le garant doit avoir des revenus suffisants, généralement 3 à 4 fois le montant du loyer.
- L'engagement de caution doit être écrit et comporter des mentions manuscrites obligatoires.
- Le garant peut être poursuivi pour la totalité de la dette locative (loyers, charges, réparations locatives).
- La durée de l'engagement varie selon qu'il s'agit d'un cautionnement simple ou solidaire.
Qui peut être garant ?
Plusieurs types de garants sont possibles :
- Personne physique : parent, ami, tiers quelconque, à condition de justifier de revenus suffisants et stables.
- Personne morale : organisme cautionnaire (Action Logement, Garantme, Visale, etc.) ou entreprise.
- Garant public : la garantie Visale (Action Logement) est un cautionnement gratuit pour les jeunes de moins de 30 ans et les salariés en mobilité.
Le bailleur ne peut pas exiger plusieurs cautions pour un même bail, sauf si le locataire est en colocation ou si le cautionnement collectif est justifié par l'insuffisance de revenus du premier garant.
Les conditions de revenus
Bien qu'aucun texte ne fixe de seuil précis, la pratique et la jurisprudence exigent que le garant dispose de revenus réguliers suffisants pour couvrir la dette locative. En général, les bailleurs demandent :
- Des revenus mensuels nets d'au moins 3 à 4 fois le montant du loyer (hors charges).
- Un reste à vivre après prise en compte des charges fixes du garant.
- Des justificatifs de revenus récents (3 derniers bulletins de salaire, avis d'imposition, etc.).
Le bailleur qui exigerait des conditions disproportionnées (5 fois le loyer, par exemple) pourrait voir la clause de cautionnement déclarée abusive par le juge.
Les mentions manuscrites obligatoires
Pour être valable, l'acte de cautionnement doit comporter, à peine de nullité, certaines mentions manuscrites obligatoires prévues par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
- Le montant du loyer et des charges.
- La durée de l'engagement.
- La mention manuscrite reproduisant exactement : "Je m'engage en qualité de caution solidaire à rembourser au bailleur les sommes dues par le locataire".
- La signature du garant.
Pour les cautionnements solidaires, une mention supplémentaire est requise : le garant renonce au bénéfice de discussion et au bénéfice de division.
Les risques du garant
Le garant expose l'ensemble de son patrimoine personnel :
- Loyers et charges impayés : le garant peut être poursuivi pour la totalité de la dette locative.
- Réparations locatives : si le locataire a causé des dégradations, le garant peut être tenu de les payer.
- Frais de procédure : frais de recouvrement, honoraires d'avocat, frais d'huissier.
- Intérêts de retard : les intérêts légaux sur les sommes dues.
Le garant peut être poursuivi par le bailleur sans que celui-ci ait à poursuivre d'abord le locataire (cautionnement solidaire). Il est donc exposé à une action directe en justice, pouvant aller jusqu'à la saisie des comptes bancaires, des salaires ou des biens immobiliers.
La durée de l'engagement
| Type de cautionnement | Durée |
|---|---|
| Cautionnement simple | Durée déterminée (mentionnée dans l'acte) ou durée indéterminée (le garant peut résilier à tout moment avec préavis) |
| Cautionnement solidaire | Durée déterminée, généralement la durée du bail (renouvellement inclus si prévu) |
| Garantie Visale | Durée du bail, plafonnée à 36 mensualités |
Le garant peut résilier son engagement à tout moment si le cautionnement est à durée indéterminée. Il doit en informer le bailleur par lettre recommandée. La caution reste tenue des dettes nées avant la résiliation, pour une durée maximale de 6 mois après la résiliation (loi ALUR 2014).
Comment se désengager ?
- Résilier le cautionnement : si l'engagement est à durée indéterminée, le garant peut le résilier à tout moment, avec un préavis d'au moins 2 mois.
- Attendre la fin du cautionnement : si l'engagement est à durée déterminée, le garant est libéré automatiquement à son terme.
- Remplacer le garant : le bailleur peut accepter la substitution du garant par une autre personne solvable.
- Obtenir une mainlevée judiciaire : le juge peut, dans certains cas, libérer le garant de son engagement (notamment si le cautionnement est disproportionné par rapport aux revenus du garant au moment de la souscription).
FAQ
Un garant peut-il être poursuivi après la fin du bail ?
Oui, pour les dettes nées pendant le bail, et pendant un délai de 6 mois après la résiliation de son engagement pour les cautionnements à durée indéterminée.
Le garant peut-il se retourner contre le locataire ?
Oui, le garant qui a payé la dette dispose d'un recours contre le locataire pour obtenir le remboursement des sommes versées (art. 2308 C. civ. et art. 1251-3° C. civ.).
Quel est le plafond d'engagement d'un garant ?
Le cautionnement peut être plafonné en montant (par exemple, 30 000 €) ou en durée (par exemple, 3 ans). Le bailleur peut exiger un cautionnement illimité, mais la clause doit être expresse et non abusive.