Avant de saisir le juge, le locataire et le bailleur peuvent tenter une conciliation auprès de la Commission départementale de conciliation (CDC). Cette instance administrative gratuite, prévue par l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989, a pour mission de trouver une solution amiable aux litiges locatifs courants. Son avis n'est pas contraignant, mais une saisine préalable est souvent un préalable utile avant une action en justice.
L'essentiel
- La CDC est une instance gratuite composée de représentants des bailleurs et des locataires.
- Elle traite les litiges relatifs au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations, à la révision du loyer et à l'état des lieux.
- La saisine se fait par lettre simple (pas de recommandé nécessaire) adressée à la commission du département du logement.
- L'audience se déroule sans avocat obligatoire, à huit clos, dans un esprit de conciliation.
- En cas d'échec de la conciliation, les parties conservent leur droit de saisir le juge des contentieux de la protection.
Quels litiges peut-on soumettre à la CDC ?
La CDC peut être saisie pour les litiges suivants (décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001) :
- Dépôt de garantie : montant, restitution, retenues.
- Charges locatives : montant, régularisation, répartition.
- Réparations : non-réalisation des grosses réparations par le bailleur, exécution des réparations locatives.
- Révision du loyer : application de l'IRL, révision annuelle, loyer de référence.
- État des lieux : désaccord sur l'état des lieux d'entrée ou de sortie.
- Congé : validité, motif, préavis.
- Logement décent : non-respect des critères de décence.
Ne peuvent pas être soumis à la CDC : les litiges portant sur un impayé de loyer (créance certaine), les expulsions ou les litiges relatifs à des contrats de location saisonnière.
Comment saisir la commission ?
La saisine est simple et gratuite :
- Identifier la commission départementale de conciliation compétente (celle du département où se situe le logement).
- Rédiger une lettre simple exposant le litige, accompagnée des pièces justificatives (copie du bail, état des lieux, quittances, correspondances).
- Envoyer la lettre à l'adresse de la commission (généralement à la préfecture ou à la direction départementale des territoires).
- Recevoir l'accusé de réception : la commission accuse réception dans les 15 jours et fixe une date d'audience.
Il n'est pas nécessaire de prendre un avocat. La saisine n'est pas un préalable obligatoire à l'action en justice, mais elle est vivement recommandée : en cas de refus de conciliation, le juge peut tenir compte de la tentative.
Le déroulement de l'audience
L'audience de conciliation se déroule dans un cadre informel :
- Les parties comparaissent en personne (pas d'avocat obligatoire).
- La commission est composée d'un président (magistrat honoraire ou fonctionnaire) et de deux assesseurs (un représentant des bailleurs, un représentant des locataires).
- Chaque partie expose sa position, sans formalisme excessif.
- La commission peut poser des questions, demander des documents complémentaires.
- La séance est confidentielle. Ce qui y est dit ne peut être utilisé dans une procédure judiciaire ultérieure.
L'audience dure généralement 30 minutes à 1 heure. La commission peut, si elle l'estime nécessaire, se déplacer sur les lieux du litige.
Les issues possibles
| Issue | Description |
|---|---|
| Accord de conciliation | Les parties trouvent un accord, qui est consigné par écrit et signé par tous. Il a force exécutoire. |
| Avis de la commission | En l'absence d'accord, la commission rend un avis motivé (non contraignant) qui éclaire les parties sur leurs droits. |
| Échec | Si la conciliation échoue, la commission constate l'échec. Les parties peuvent saisir le juge. |
L'accord de conciliation peut être homologué par le juge pour lui donner force exécutoire. Dans ce cas, il peut être exécuté comme un jugement.
Après la CDC : saisir le juge
Si la conciliation échoue, le locataire ou le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection (ex-juge de proximité). La saisine se fait par assignation (acte d'huissier) ou par requête simple pour les litiges inférieurs à 5 000 €.
La commission de conciliation est un préalable utile :
- Le juge peut apprécier le comportement des parties lors de la tentative de conciliation.
- Les délais de prescription sont suspendus pendant la durée de la procédure de conciliation.
- Le coût de la procédure judiciaire est nettement plus élevé (frais d'huissier, avocat éventuel).
FAQ
La saisine de la CDC est-elle obligatoire avant d'aller au tribunal ?
Non, elle n'est pas obligatoire. Mais elle est recommandée, notamment pour les petits litiges (dépôt de garantie, charges).
Combien de temps dure une procédure de conciliation ?
En moyenne 2 à 4 mois entre la saisine et l'audience, selon le département et la charge de travail de la commission.
Que faire si le bailleur refuse de se présenter à la CDC ?
La commission peut tout de même rendre un avis. Le refus de participer peut être retenu par le juge en cas de saisine ultérieure.