La clause résolutoire est la clause du bail qui prévoit sa résiliation automatique si le locataire manque gravement à certaines obligations. Elle est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 et très utilisée en cas de loyers impayés, mais elle ne produit pas d'effet immédiat : commandement, délais, possibilité de régularisation et décision du juge restent au cœur de la procédure.
L'essentiel
- La clause résolutoire doit être écrite dans le bail.
- Elle peut viser les impayés de loyers ou charges, le dépôt de garantie, le défaut d'assurance et certains troubles de voisinage.
- Pour les impayés, un commandement de payer délivré par commissaire de justice est nécessaire.
- Le locataire peut éviter la résiliation en régularisant ou en obtenant des délais de paiement.
- Le juge conserve un rôle central : il constate l'acquisition de la clause et peut accorder des délais lorsque la loi le permet.
Quels manquements peuvent être visés ?
| Manquement | Étape préalable | Observations |
|---|---|---|
| Loyers ou charges impayés | Commandement de payer | Délai légal avant acquisition de la clause |
| Dépôt de garantie non versé | Commandement ou mise en demeure adaptée | À distinguer d'une simple contestation de montant |
| Défaut d'assurance habitation | Commandement ou mise en demeure selon la voie choisie | L'assurance pour compte exclut ensuite la résiliation pour ce motif |
| Troubles de voisinage | Décision de justice constatant les troubles | Les faits doivent être graves et prouvés |
Impayés : les étapes habituelles
- Relance amiable : utile pour éviter l'escalade et documenter la dette.
- Mise en demeure : demande formelle de payer, souvent par LRAR.
- Commandement de payer : acte de commissaire de justice visant la clause résolutoire, notamment dans le cadre de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
- Délai légal : le locataire peut payer, solliciter le FSL, proposer un plan d'apurement ou saisir le juge.
- Audience : le juge vérifie la dette, la procédure et les demandes de délais.
Le locataire peut-il encore sauver le bail ?
Oui, dans beaucoup de situations. Le paiement intégral dans le délai prévu empêche l'acquisition de la clause. Même après l'expiration du délai, le juge peut accorder des délais de paiement si la situation le justifie et si le locataire reprend le paiement du loyer courant. Le plan d'apurement doit être réaliste : montant de la dette, ressources, charges, aides possibles et régularité future du loyer.
Les erreurs à éviter
- Pour le bailleur, menacer d'expulsion sans commandement ni décision de justice.
- Pour le locataire, ignorer un commandement de payer : les délais commencent à courir.
- Inclure dans la dette des frais non justifiés ou des pénalités interdites.
- Oublier de saisir les aides : FSL, CAF, CCAS, accompagnement social.
- Confondre résiliation du bail et expulsion effective : l'expulsion obéit à une procédure distincte.
FAQ
Le bail peut-il être résilié dès le premier retard ?
Pas automatiquement. Il faut respecter la procédure prévue par la loi et le bail, avec un commandement lorsque la clause résolutoire est invoquée pour impayés.
Le bailleur peut-il changer la serrure ?
Non. Même après décision de justice, l'expulsion doit respecter la procédure légale et l'intervention d'un commissaire de justice.
Un plan d'apurement suspend-il la clause ?
Oui s'il est accepté ou fixé par le juge et respecté. En cas de non-respect, la procédure peut reprendre.
Les troubles de voisinage suffisent-ils ?
Ils doivent être établis et suffisamment graves. Une simple plainte non prouvée ne suffit pas à elle seule.