Avant de signer un bail d'habitation, le bailleur doit remettre au locataire un dossier de diagnostic technique. Ce dossier informe sur la performance énergétique, les risques, le plomb, les installations anciennes de gaz ou d'électricité et, selon la localisation, les nuisances sonores aériennes. Bien préparé, il évite les contestations sur l'information donnée au locataire.
L'essentiel
- Le dossier de diagnostic technique est prévu par l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
- Le DPE doit être remis au locataire et sa classe énergétique influence désormais la décence du logement.
- L'état des risques doit être récent et cohérent avec l'adresse du logement.
- Plomb, gaz, électricité ou bruit ne sont pas toujours applicables : tout dépend de l'âge du logement, des installations et de la zone.
- Un bordereau de remise signé ne remplace pas les diagnostics, mais prouve la transmission.
Les diagnostics les plus fréquents
| Diagnostic | Quand le remettre ? | À quoi il sert |
|---|---|---|
| DPE | Pour la plupart des locations | Informer sur la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre. |
| ERP | Si le bien est dans une zone couverte par des risques | Informer sur les risques naturels, technologiques, miniers, radon ou pollution des sols. |
| Plomb (Crep) | Logement construit avant 1949 | Signaler un risque d'exposition au plomb. |
| Gaz | Installation intérieure de gaz de plus de 15 ans | Repérer les anomalies de sécurité. |
| Électricité | Installation intérieure d'électricité de plus de 15 ans | Repérer les risques liés à l'installation électrique. |
| Bruit | Logement dans une zone d'exposition au bruit des aérodromes | Informer le locataire sur les nuisances sonores aériennes. |
À quel moment remettre le dossier ?
Le DDT doit être remis lors de la signature du bail. En pratique, il est préférable de le communiquer dès l'envoi du projet de bail, puis de faire signer un bordereau de remise en même temps que le contrat. Pour un bail renouvelé ou modifié, vérifiez que les diagnostics applicables sont encore valables.
Le bailleur doit aussi veiller à la cohérence des informations publiées dans l'annonce : l'étiquette énergie et, le cas échéant, les mentions liées à l'encadrement des loyers ou aux risques ne doivent pas contredire le dossier remis au locataire.
DPE et décence énergétique
Le DPE n'est plus une simple indication. Les logements les plus énergivores sont progressivement exclus de la location selon le calendrier prévu par la loi Climat et Résilience. Le bailleur doit donc vérifier la classe du logement avant de relouer, surtout en cas de DPE F ou G.
Si le logement ne respecte pas les critères de décence, le locataire peut demander des travaux, une réduction du loyer ou saisir le juge. Le DPE peut aussi peser dans une contestation d'augmentation de loyer.
Que risque le bailleur en cas d'oubli ?
L'absence d'un diagnostic n'annule pas automatiquement le bail dans tous les cas, mais elle expose le bailleur à plusieurs risques : demande de dommages et intérêts, contestation d'une information erronée, impossibilité pratique de justifier la remise, ou difficulté à défendre la décence du logement.
Lorsqu'un risque important a été dissimulé ou mal présenté, le litige peut devenir sérieux. Le bailleur a donc intérêt à conserver les diagnostics, les dates de remise et les échanges avec le locataire.
Checklist de remise
- Identifier les diagnostics applicables au logement.
- Vérifier les dates et la cohérence de l'adresse.
- Transmettre le DDT avant ou au plus tard le jour de la signature.
- Faire signer un bordereau de remise des diagnostics.
- Conserver une copie du bail, des annexes et de la preuve d'envoi.
FAQ
Le locataire peut-il refuser de signer si le DPE manque ?
Oui, il peut demander la remise du dossier complet avant de s'engager.
Un bordereau suffit-il si le diagnostic est absent ?
Non. Le bordereau prouve la remise des pièces listées, mais il ne remplace pas le diagnostic lui-même.
Faut-il refaire tous les diagnostics à chaque relocation ?
Pas forcément. Il faut vérifier leur validité et refaire ceux qui sont périmés ou devenus incohérents avec l'état réel du logement.
Le DPE est-il obligatoire pour une location meublée ?
Oui, dès lors qu'il s'agit d'un logement soumis à l'obligation de DPE, y compris en meublé d'habitation.