Le contentieux locatif recouvre l'ensemble des litiges entre bailleurs et locataires : impayés de loyer, dégradations, logement indécent, dépôt de garantie, charges locatives, congé abusif, expulsion. Selon la nature et le montant du litige, la procédure n'est pas la même. Cette fiche dresse une cartographie des voies de recours : conciliation obligatoire, tribunal compétent, procédure de référé, expulsion, délais et frais. À l'appui de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, du Code de l'organisation judiciaire et du Code de procédure civile, et des sources officielles (service-public.fr, ANIL).
L'essentiel
- La commission départementale de conciliation (CDC) est un préalable obligatoire avant toute action judiciaire pour les litiges nés après le 1er août 2015 (hors référé).
- Le tribunal compétent est le juge des contentieux de la protection (tribunal de proximité), ou le tribunal judiciaire pour les litiges supérieurs à 10 000 €.
- La procédure de référé permet d'obtenir une décision rapide (15 jours à 2 mois) en cas d'urgence.
- La procédure d'expulsion est distincte et suit un parcours judiciaire et administratif spécifique (commandement, référé, trêve hivernale, concours de la force publique).
- Le coût d'une action judiciaire varie de 0 € (conciliation, référé) à plusieurs milliers d'euros (procédure au fond, avocat).
La conciliation préalable obligatoire
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 (entrée en vigueur le 1er août 2015), la saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) est un préalable obligatoire à toute action judiciaire pour les litiges relatifs :
- Aux charges locatives.
- Aux travaux de mise en conformité.
- Au dépôt de garantie.
- À la révision du loyer.
- Au logement indécent (hors performance énergétique).
La CDC est une instance gratuite, présidée par le préfet ou son représentant, composée de bailleurs, de locataires et de personnes qualifiées. Elle tente de rapprocher les parties et propose un accord. La procédure est rapide (2 à 3 mois). Si un accord est trouvé, il est formalisé par un procès-verbal d'accord qui a force exécutoire après homologation. Si aucun accord n'est trouvé, la CDC délivre un certificat de non-conciliation qui ouvre la voie judiciaire.
Les procédures de référé (urgence) ne sont pas soumises à la conciliation préalable.
Quel tribunal pour quel litige ?
| Type de litige | Juridiction compétente | Procédure |
|---|---|---|
| Litige < 10 000 € (charges, dépôt de garantie, petit préjudice) | Juge des contentieux de la protection (JCP) — tribunal de proximité | Procédure orale (pas d'avocat obligatoire) |
| Litige > 10 000 € (gros impayé, dommages importants) | JCP — tribunal judiciaire (chambre des contentieux de la protection) | Représentation possible par avocat |
| Urgence (expulsion, travaux urgents) | JCP — procédure de référé | Référé (15 jours à 2 mois) |
| Violences conjugales | JAF (juge aux affaires familiales) | Ordonnance de protection |
| Litige de copropriété avec le bailleur | JCP + éventuellement tribunal judiciaire pour le syndicat | Variable |
La compétence territoriale est celle du tribunal du lieu de situation du logement. Le juge des contentieux de la protection est le juge unique spécialisé dans les litiges de la location (créé par la loi ALUR, il a remplacé le juge de proximité et le juge d'instance pour les contentieux de la protection).
La procédure de référé
La procédure de référé est une procédure d'urgence qui permet d'obtenir une décision rapidement (quelques semaines). Elle ne tranche pas le fond du litige (sauf si l'obligation n'est pas sérieusement contestable) mais ordonne des mesures provisoires :
- Référé-expulsion : pour obtenir l'expulsion d'un locataire impayé. Le bailleur doit justifier d'un commandement de payer infructueux et d'une clause résolutoire acquise.
- Référé-provision : pour obtenir le paiement d'une somme non contestable (loyers impayés, charges).
- Référé-mesures : pour obtenir une expertise, la communication de pièces, ou des travaux urgents.
La procédure est rapide : convocation par assignation (huissier), audience dans les 15 jours à 2 mois, décision rendue le jour même ou dans la semaine. L'avocat n'est pas obligatoire pour le référé devant le juge des contentieux de la protection.
La procédure d'expulsion
L'expulsion d'un locataire est une procédure strictement encadrée par la loi, qui suit plusieurs étapes obligatoires :
- Commandement de payer : acte d'huissier signifié au locataire, qui ouvre le délai de 2 mois pour payer les loyers impayés.
- Assignation en référé : si le locataire n'a pas payé dans les 2 mois, le bailleur assigne le locataire devant le juge pour faire constater la clause résolutoire et ordonner l'expulsion.
- Jugement d'expulsion : le juge constate la résiliation du bail et ordonne l'expulsion. Il peut accorder un délai de grâce (jusqu'à 1 an) au locataire, dans les conditions de l'article L. 412-3 du Code des procédures civiles d'exécution.
- Commandement de quitter les lieux : si le locataire ne part pas, l'huissier lui signifie un commandement de quitter les lieux dans les 2 mois.
- Concours de la force publique : si le locataire n'obtempère pas, l'huissier demande le concours de la force publique (police ou gendarmerie) pour procéder à l'expulsion.
La trêve hivernale suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution). Pendant cette période, aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf décision contraire du juge.
Les frais
Les frais de procédure varient selon la voie choisie :
- Conciliation : gratuite.
- Référé : frais d'assignation par huissier (environ 50 à 100 €) + frais de signification de la décision. Pas d'avocat obligatoire, pas de droit de timbre.
- Procédure au fond : frais d'avocat (1 000 à 3 000 € pour un litige simple), frais d'huissier, frais d'expertise éventuels. L'aide juridictionnelle peut être sollicitée sous conditions de ressources.
- Expulsion : frais d'huissier (commandement, assignation, signification), frais de concours de la force publique (plusieurs centaines d'euros).
La partie perdante supporte les dépens (frais de justice) et peut être condamnée à verser des dommages et intérêts à l'autre partie.
Références légales
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 20 : procédure d'expulsion et clause résolutoire.
- Code de l'organisation judiciaire, article L. 213-4-4 : compétence du juge des contentieux de la protection.
- Code de procédure civile, article 834-835 : procédure de référé.
- Code des procédures civiles d'exécution, articles L. 411-1 à L. 412-6 : procédure d'expulsion et trêve hivernale.
FAQ
L'avocat est-il obligatoire pour un litige locatif ?
Non, devant le juge des contentieux de la protection, l'avocat n'est pas obligatoire, quelle que soit la procédure (référé ou fond). Il est toutefois conseillé pour un litige complexe ou pour un enjeu supérieur à 10 000 €.
Quel est le délai pour obtenir un jugement ?
En référé : 1 à 3 mois. Au fond : 3 à 9 mois selon la complexité et le tribunal. L'appel (délai de 1 mois) peut allonger la procédure de 6 à 12 mois supplémentaires.
La conciliation préalable est-elle vraiment obligatoire ?
Oui, pour les litiges portant sur les charges, le dépôt de garantie, la révision du loyer ou le logement indécent. À défaut, le juge peut déclarer l'action irrecevable. Le référé et l'expulsion y échappent.
Puis-je expulser un locataire sans passer par le juge ?
Non. L'expulsion sans décision de justice est interdite (voie de fait). Toute expulsion sans titre exécutoire expose le bailleur à des poursuites pénales et à des dommages et intérêts.
La trêve hivernale bloque-t-elle toute procédure d'expulsion ?
Oui, l'exécution de l'expulsion (mise à la porte) est suspendue du 1er novembre au 31 mars. En revanche, la procédure judiciaire (assignation, audience, jugement) peut se poursuivre pendant la trêve.