Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant d'accession sociale à la propriété, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 et précisé par l'ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016. Son principe est simple : dissocier le foncier du bâti. Un Organisme de foncier solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain et le loue à l'acquéreur via un bail de longue durée (souvent 99 ans). L'acquéreur n'achète que le logement (le bâti), ce qui réduit le prix de 20 à 40 %. Cette fiche détaille le fonctionnement, les conditions d'accès et les particularités du BRS, à l'appui de la loi ALUR, de l'ordonnance 2016-985 et des sources officielles (service-public.fr, ANIL).
L'essentiel
- Le BRS dissocie la propriété du terrain (conservée par l'OFS) de celle du logement (acquise par le ménage).
- L'acquéreur verse un droit d'entrée (prix du logement, très inférieur au marché) puis une redevance mensuelle à l'OFS (loyer du foncier).
- Le prix d'achat est 20 à 40 % moins élevé que dans une acquisition classique, car le terrain n'est pas acheté.
- Le BRS est soumis à des conditions de ressources et à une obligation d'occupation en résidence principale.
- La revente est plafonnée (prix d'achat indexé) pour éviter la spéculation : le logement reste accessible aux générations suivantes.
Comment fonctionne le BRS ?
Le BRS repose sur un schéma tripartite :
- L'Organisme de foncier solidaire (OFS) : structure agréée par l'État (souvent un organisme HLM, une collectivité ou une fondation) qui acquiert et conserve le terrain. L'OFS est propriétaire du foncier et le donne à bail à l'occupant via un bail réel solidaire.
- Le preneur (acquéreur) : le ménage qui achète le logement (le bâti) et signe le BRS avec l'OFS. Il devient propriétaire de son logement mais pas du terrain sur lequel il est construit.
- Le promoteur : construit le logement sur le terrain de l'OFS et le vend au preneur. Le prix de vente est calculé sans le coût du foncier.
Le BRS a une durée comprise entre 18 et 99 ans (généralement 99 ans), renouvelable. Le preneur paie :
- Un droit d'entrée (prix d'achat du logement, dans la limite d'un plafond réglementaire).
- Une redevance mensuelle à l'OFS, qui couvre la jouissance du terrain.
Les conditions d'accès
Pour bénéficier du BRS, le ménage doit remplir plusieurs conditions :
- Conditions de ressources : les plafonds de revenus sont ceux applicables au PSLA (prêt social location-accession), fixés par arrêté. Ils varient selon la composition du ménage et la zone géographique. En 2026, pour une personne seule en zone A (Paris et agglomération), le plafond est d'environ 40 000 € de revenu fiscal de référence ; pour une zone B2, environ 28 000 €.
- Résidence principale : le logement acquis en BRS doit impérativement servir de résidence principale à l'acquéreur. La location est interdite, sauf exceptions temporaires (mutation professionnelle, logement devenu inadapté).
- Interdiction de sous-location : le logement ne peut pas être sous-loué, sauf autorisation expresse de l'OFS.
Les avantages du BRS
- Prix réduit : la suppression du coût du foncier permet une réduction de 20 à 40 % par rapport au prix du marché libre.
- Frais de notaire réduits : les droits de mutation (frais de notaire) sont calculés sur le seul prix du bâti, soit environ 2 à 3 % (contre 7 à 8 % pour un bien classique).
- Sécurité foncière : le BRS donne un droit réel sur le logement pour 99 ans, cessible et transmissible.
- Anti-spéculation : le prix de revente est plafonné par un coefficient fixé par l'OFS, ce qui garantit le maintien du caractère abordable du logement.
- Pas d'impôt foncier sur le bâti ? : la taxe foncière peut être réduite, car le foncier reste propriété de l'OFS (qui est souvent exonéré de taxe foncière).
La revente et les clauses anti-spéculation
Le BRS encadre strictement la revente du logement :
- L'acquéreur ne peut revendre que son droit réel (le logement), pas le terrain.
- Le prix de revente est plafonné par un coefficient (généralement l'indice IRL ou un indice spécifique). L'acquéreur ne peut pas réaliser de plus-value spéculative.
- L'OFS a un droit de préférence : il peut se porter acquéreur du logement avant toute vente à un tiers.
- Le nouvel acquéreur doit lui-même remplir les conditions de ressources, ce qui garantit que le logement reste accessible.
- À l'échéance du BRS, le logement revient à l'OFS, sauf renouvellement du bail.
Comparaison avec d'autres dispositifs
| Critère | BRS | PSLA | Bail emphytéotique |
|---|---|---|---|
| Propriété du terrain | OFS | Acquéreur (à terme) | Bailleur (collectivité) |
| Prix d'achat | Réduit (bâti seul) | Prix libre | Loyer, pas d'achat |
| Durée | 18-99 ans | Définitif (après levée d'option) | 18-99 ans |
| Conditions de ressources | Oui | Oui | Non |
| Revente | Plafonnée | Libre | Droit réel cessible |
| Destination | Résidence principale | Résidence principale | Logement ou activité |
Les OFS (Organismes de foncier solidaire)
Les OFS sont des organismes agréés par le préfet de région, habilités à :
- Acquérir et gérer des terrains à vocation de logement.
- Conclure des BRS avec des preneurs remplissant les conditions.
- Veiller au respect des clauses anti-spéculation et des conditions d'occupation.
- Réinvestir les loyers perçus dans le développement de nouveaux logements sociaux ou abordables.
Les OFS sont dans la plupart des cas des organismes HLM, des collectivités territoriales ou des fondations reconnues d'utilité publique. Leur financement est assuré par des subventions publiques (État, collectivités) et par les redevances perçues.
Références légales
- Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), article 164 : création du bail réel solidaire.
- Ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 : précision du cadre juridique du BRS.
- Code de la construction et de l'habitation, articles L. 255-1 à L. 255-18 : régime du BRS.
- Code de la construction et de l'habitation, articles R. 255-1 à R. 255-8 : modalités d'application.
FAQ
Le BRS est-il accessible sans apport ?
Le BRS ne facilite pas directement le financement. L'acquéreur doit souscrire un prêt immobilier classique pour financer le droit d'entrée. Le crédit est facilité par le prix plus bas du logement.
Peut-on louer un logement acquis en BRS ?
Non, le BRS impose l'occupation à titre de résidence principale. La location est interdite, sauf exceptions (mutation professionnelle, etc.).
Que devient le logement à la fin du BRS (99 ans) ?
Il revient à l'OFS, qui peut conclure un nouveau BRS. En pratique, l'échéance est très lointaine, et des dispositifs de renouvellement sont prévus.
Le BRS est-il un prêt ou une location ?
Ni l'un ni l'autre : c'est un droit réel immobilier. L'acquéreur est propriétaire de son logement (le bâti) mais pas du terrain. Il paie un loyer foncier à l'OFS.