L'assurance habitation du locataire n'est pas un simple document administratif. Elle couvre les risques locatifs dont le locataire répond vis-à-vis du bailleur, notamment l'incendie, l'explosion et le dégât des eaux. Le bailleur peut exiger une attestation lors de la remise des clés puis chaque année. En cas de défaut d'assurance, plusieurs suites sont possibles : relance, mise en demeure, assurance pour compte ou résiliation du bail.
L'essentiel
- Le locataire d'une résidence principale doit s'assurer contre les risques locatifs.
- L'attestation peut être demandée à l'entrée dans les lieux, puis chaque année.
- Le bailleur ne peut pas imposer un assureur, mais peut demander une attestation en cours de validité.
- En cas de défaut, il peut mettre en demeure le locataire et, selon le choix retenu, souscrire une assurance pour compte ou engager la clause résolutoire.
- L'assurance pour compte est récupérable auprès du locataire, en principe par douzième avec le loyer.
Quelle assurance le locataire doit-il prendre ?
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en tant qu'occupant du logement. En pratique, l'assurance habitation couvre au minimum les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Une formule multirisque habitation ajoute souvent la responsabilité civile, le vol, le bris de glace ou les dommages aux biens personnels.
Le bailleur peut demander la preuve de cette assurance, mais il ne peut pas imposer une compagnie ni vendre lui-même un contrat au locataire. Le contrat doit simplement être adapté au logement et à l'usage réel : résidence principale, colocation, logement meublé, chambre étudiante ou sous-location autorisée.
Quand fournir l'attestation ?
| Moment | Ce que le bailleur peut demander | Bon réflexe |
|---|---|---|
| Remise des clés | Attestation en cours de validité | La fournir avant ou le jour de l'entrée |
| Chaque année | Renouvellement de l'attestation | Envoyer le nouveau document sans attendre une relance |
| Changement d'assureur | Nouvelle attestation | Vérifier qu'il n'y a pas de rupture de couverture |
| Colocation | Attestation couvrant tous les occupants ou contrats individuels cohérents | Clarifier les noms des colocataires assurés |
Que peut faire le bailleur en cas de défaut ?
La réponse doit être graduée. Une demande simple suffit souvent si le locataire a seulement oublié d'envoyer son attestation. Si le silence persiste, le bailleur peut adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.
Deux voies existent ensuite. Si le bail prévoit une clause résolutoire pour défaut d'assurance, le bailleur peut l'invoquer dans les formes prévues par la loi. Il peut aussi choisir de souscrire une assurance pour le compte du locataire après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, dans le cadre prévu par la loi du 6 juillet 1989. Ce choix doit être formulé clairement, car il vaut renonciation à demander la résiliation du bail pour ce même défaut d'assurance.
Assurance pour compte : comment ça marche ?
L'assurance pour compte permet au bailleur de protéger le logement lorsque le locataire ne justifie pas d'assurance. Le contrat est souscrit par le bailleur, mais le coût est récupérable auprès du locataire. La prime peut être majorée dans la limite prévue par la loi pour couvrir les démarches de gestion.
Cette solution évite de laisser le logement sans couverture, mais elle ne règle pas tous les problèmes : elle ne remplace pas forcément la responsabilité civile personnelle du locataire, ni la couverture de ses biens. Le locataire conserve donc intérêt à souscrire sa propre assurance habitation.
Les erreurs fréquentes
- Confondre attestation d'assurance et quittance de loyer : ce sont deux documents distincts.
- Fournir une attestation expirée ou ne couvrant pas l'adresse exacte du logement.
- Penser qu'un bail meublé dispense automatiquement d'assurance : pour une résidence principale, l'obligation demeure.
- En colocation, laisser un colocataire non assuré ou non mentionné dans le contrat.
- Pour le bailleur, souscrire une assurance pour compte sans mise en demeure préalable.
FAQ
Le bailleur peut-il refuser de remettre les clés sans attestation ?
Il peut demander l'attestation lors de la remise des clés. En pratique, mieux vaut la transmettre avant l'entrée pour éviter un blocage.
Le locataire doit-il envoyer toute sa police d'assurance ?
Non. Une attestation indiquant le logement assuré, la période de validité et les garanties principales suffit généralement.
Une assurance responsabilité civile suffit-elle ?
Pas toujours. Elle ne couvre pas nécessairement les risques locatifs liés au logement. Il faut vérifier les garanties mentionnées dans l'attestation.
Le bailleur peut-il facturer des pénalités pour retard d'attestation ?
Non, une pénalité automatique serait très contestable. Les suites doivent rester celles prévues par la loi et le bail.