La garantie des loyers impayés (GLI) est un contrat d'assurance souscrit par le bailleur pour se prémunir contre le risque de défaut de paiement du locataire. Elle couvre les loyers et charges impayés, les frais de contentieux et, selon les contrats, les dégradations immobilières. Contrairement à la caution ou à la garantie Visale, la GLI est un véritable produit d'assurance, régi par le Code des assurances, avec une prime annuelle et des conditions d'éligibilité précises.
L'essentiel
- La GLI est souscrite par le bailleur, jamais par le locataire. Il n'existe pas d'équivalent pour le locataire.
- Elle couvre les loyers impayés, les frais de recouvrement et de contentieux, et parfois les dégradations immobilières.
- Le coût varie généralement entre 2 % et 4 % du montant annuel des loyers charges comprises.
- L'assureur impose des conditions d'éligibilité sur le locataire : CDI de préférence, taux d'effort inférieur à 33 %, pas d'incidents de paiement.
- La mise en jeu de la garantie suppose une déclaration de sinistre après le premier impayé, avec transmission des pièces justificatives.
Qu'est-ce que la GLI couvre ?
La GLI indemnise le bailleur pour tout ou partie des sommes dues par le locataire. La couverture standard comprend :
- Les loyers et charges impayés : l'assureur rembourse les sommes dues pendant la période de garantie, en général jusqu'à 12 à 24 mois d'impayés.
- Les frais de contentieux : frais d'huissier, d'avocat et de procédure engagés pour le recouvrement des créances.
- Les dégradations immobilières : certains contrats incluent une garantie pour les détériorations causées par le locataire (plafonnée, par exemple à 30 000 € ou 6 mois de loyer).
- La perte de loyers pendant la vacance : certaines formules couvrent partiellement la période entre le départ du locataire défaillant et la relocation.
Ce que la GLI ne couvre pas
- Les impayés antérieurs à la souscription : la garantie ne couvre pas les dettes déjà constituées.
- Les franchises et délais de carence : un délai de franchise (1 à 3 mois d'impayés) est souvent prévu avant le déclenchement de l'indemnisation.
- Les loyers non déclarés : tout impayé doit être déclaré dans les délais contractuels (souvent 30 à 60 jours après l'échéance impayée).
- Les locataires avec un taux d'effort excessif : la GLI ne joue pas si le locataire ne respectait pas les conditions d'éligibilité au moment de la signature.
- Les logements meublés ou colocations selon les contrats : de nombreux assureurs excluent ou limitent ces situations.
Les conditions d'éligibilité du locataire
Pour que le bailleur soit couvert, le locataire doit remplir les critères fixés par l'assureur. Les conditions les plus courantes sont :
- Situation professionnelle stable : CDI (période d'essai validée), fonctionnaire ou profession libérale. Les CDD et l'intérim sont parfois acceptés avec un justificatif complémentaire.
- Revenus suffisants : le loyer charges comprises ne doit pas excéder 30 à 35 % des revenus nets mensuels du foyer (règle du taux d'effort). Un co-emprunteur ou un garant peut être exigé.
- Absence d'incidents de paiement : les fichiers d'impayés locatifs (FICP, FCC) sont vérifiés ; tout incident récent entraîne un refus.
- Nationalité et titre de séjour : pour les ressortissants hors UE, un titre de séjour valide est demandé.
Le coût de la GLI
La cotisation GLI est généralement comprise entre 2 % et 4 % du montant annuel des loyers et charges. Pour un loyer de 1 000 € par mois (12 000 €/an), la prime annuelle sera donc de 240 à 480 €. Certains assureurs proposent des formules à tarif dégressif si plusieurs biens sont assurés, ou avec un plafond de cotisation.
Ce coût est déductible des revenus fonciers du bailleur, au même titre que les autres charges locatives (art. 31 du CGI).
Les principaux assureurs GLI
- Groupama GLI : une des références du marché, avec couverture jusqu'à 24 mois d'impayés.
- Generali : propose une GLI incluse dans certaines assurances PNO.
- Allianz : garantie loyers impayés intégrée à l'assurance habitation du bailleur ou en contrat séparé.
- Garantme : solution en ligne avec analyse algorithmique du dossier locataire.
- Unkle : assureur digital spécialisé dans la GLI, sans franchise et avec indemnisation rapide.
- Visale (Action Logement) : cautionnement gratuit et non une assurance, mais couvre également les impayés sous conditions de ressources.
Comment mettre en jeu la GLI ?
- Constat de l'impayé : le locataire n'a pas réglé son loyer à la date convenue. Le bailleur lui adresse une mise en demeure (par lettre recommandée avec AR).
- Déclaration de sinistre : le bailleur déclare le sinistre à son assureur dans le délai prévu au contrat (30 à 60 jours suivant l'échéance impayée). Il transmet le bail, la quittance, la mise en demeure et le décompte des sommes dues.
- Instruction : l'assureur vérifie les conditions d'éligibilité et le caractère justifié de la réclamation. Il peut demander des pièces complémentaires.
- Indemnisation : sous réserve que le dossier soit complet, l'assureur verse l'indemnité au bailleur (déduction faite de la franchise contractuelle).
- Subrogation : l'assureur se retourne contre le locataire pour récupérer les sommes versées. Le bailleur doit collaborer à cette procédure.
GLI, caution, Visale : quelles différences ?
| Garantie | Nature | Souscripteur | Coût | Couverture |
|---|---|---|---|---|
| GLI | Assurance | Bailleur | 2-4 % du loyer annuel | Loyers + contentieux + dégradations |
| Caution simple / solidaire | Garantie personnelle | Garant (tiers) | Gratuite pour le bailleur | Dettes locatives (selon engagement) |
| Visale | Cautionnement gratuit | Action Logement | Gratuit | Loyers + charges (sous conditions) |
Références juridiques
La GLI est régie par le Code des assurances, notamment les articles L113-1 (définition du risque), L113-2 (obligations de l'assuré) et L121-1 (principe indemnitaire). Les conditions générales et particulières du contrat d'assurance fixent les limites précises de la couverture. En cas de litige avec l'assureur, le bailleur peut saisir le médiateur de l'assurance ou le tribunal judiciaire.