Depuis la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (dite Climat et Résilience), la performance énergétique des logements devient un critère déterminant du droit à la location. Les logements les plus énergivores — les « passoires thermiques » — sont progressivement interdits à la location selon un calendrier échelonné jusqu'en 2034. Cette fiche détaille le calendrier d'interdiction, les obligations du bailleur, les droits du locataire et les sanctions encourues, à l'appui de la loi Climat et Résilience, du décret n° 2021-19 et des sources officielles (service-public.fr, ANIL, ADEME).
L'essentiel
- Depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale ne peuvent plus être mis en location (article L. 173-1-1 du CCH).
- Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G au DPE sont interdits à la location.
- Au 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements classés F, puis au 1er janvier 2034 des logements classés E.
- Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est le document de référence qui détermine la classe du logement, sauf décision contraire du juge.
- Le bailleur qui ne respecte pas l'interdiction s'expose à l'interdiction de percevoir le loyer et à des sanctions civiles.
Le calendrier de l'interdiction de louer
La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif de sortie du marché des logements énergivores, défini par la classe du DPE :
| Échéance | Logements concernés | Mesure |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Consommation > 450 kWh/m²/an (DPE G+) | Interdiction de mise en location et de renouvellement de bail |
| 1er janvier 2025 | Classe G | Interdiction totale de location (baux en cours et nouveaux) |
| 1er janvier 2028 | Classe F | Interdiction totale de location |
| 1er janvier 2034 | Classe E | Interdiction totale de location |
À chaque échéance, les logements concernés ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement tacite ou exprès. Pour les baux en cours, l'interdiction prend effet à la date de renouvellement suivant l'échéance réglementaire. Le DPE doit être annexé au contrat de bail ; à défaut, le locataire peut en invoquer l'absence pour contester la validité du contrat.
Le DPE comme référence
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe le logement de A (très performant) à G (très énergivore). Il est réalisé par un diagnostiqueur certifié et a une validité de 10 ans. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : le bailleur engage sa responsabilité si la classe annoncée est erronée. Le DPE distingue la consommation d'énergie primaire (kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre, le classement final retenant la moins bonne des deux notes.
Certains logements peuvent bénéficier d'une dérogation : copropriétés soumises à un plan de travaux, contraintes architecturales ou techniques ne permettant pas d'atteindre une meilleure classe. Le propriétaire doit alors produire un audit énergétique démontrant l'impossibilité technique et économique d'améliorer la performance.
Les obligations du bailleur
Face à l'interdiction de louer, le bailleur doit :
- Réaliser des travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation) pour améliorer la classe DPE de son logement.
- Faire réaliser un nouveau DPE après les travaux pour constater la nouvelle classe.
- Réaliser un audit énergétique préalable pour identifier les travaux prioritaires, obligatoire depuis le 1er septembre 2022 pour la vente de logements F ou G et pour certains travaux.
- Informer le locataire de la classe DPE dans l'annonce et le contrat de location, sous peine de nullité de la clause de loyer.
- À défaut de travaux, reconsidérer le bien (vente, autre usage) ou le conserver sans le louer.
Le bailleur peut solliciter les aides à la rénovation (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ) pour financer les travaux. Depuis 2024, le dispositif MaPrimeRénov' est recentré sur les rénovations d'ampleur pour les passoires thermiques.
Les droits du locataire
Le locataire d'un logement classé G et loué avant l'interdiction (bail en cours avant 2025) bénéficie de droits renforcés :
- Gel du loyer : depuis le 24 août 2022, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer des logements classés F et G (loi Climat et Résilience).
- Demande de mise en conformité : le locataire peut exiger la réalisation des travaux par lettre recommandée, et saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection.
- Réduction de loyer : le juge peut ordonner une diminution du loyer, voire sa suppression, tant que les travaux ne sont pas réalisés.
- Droit de quitter le logement sans préavis si le logement est indécent du fait de sa performance énergétique.
Les sanctions pour le bailleur
Le bailleur qui met en location ou maintient en location un logement interdit s'expose à :
- Nullité du contrat ou de la clause de loyer : le locataire peut demander en justice que le contrat soit annulé ou que le loyer soit supprimé.
- Injonction de réaliser les travaux sous astreinte, prononcée par le juge des contentieux de la protection.
- Dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi par le locataire.
- Action du préfet : en cas de manquement grave, le préfet peut enjoindre au propriétaire de réaliser les travaux et prononcer une amende administrative.
Les logements concernés : données chiffrées
Selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), environ 4,8 millions de logements sont classés F ou G en France, soit près de 15 % du parc. Les logements classés E représentent environ 3 millions supplémentaires. Les copropriétés sont particulièrement concernées, les parties communes et les contraintes de mitoyenneté compliquant les travaux individuels.
Références légales
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience) : création de l'interdiction progressive de location des passoires thermiques.
- Décret n° 2021-19 du 8 janvier 2021 : réforme du DPE et définition des seuils de consommation excessive.
- Code de la construction et de l'habitation, article L. 173-1-1 : interdiction de location au-delà de 450 kWh/m²/an.
- Code de la construction et de l'habitation, articles L. 126-28 à L. 126-33 : obligation d'information et sanctions.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 : obligation de délivrer un logement décent incluant la performance énergétique.
FAQ
Le DPE d'un logement G est-il contestable ?
Oui, le propriétaire peut contester le DPE devant le juge, mais uniquement pour erreur manifeste dans le diagnostic. Le DPE est opposable depuis 2021, mais il n'est pas irréfragable.
Que faire si mon logement est classé G et que je suis locataire avant 2025 ?
Vous pouvez demander le gel du loyer, exiger des travaux par lettre AR, et saisir la commission de conciliation. Si le logement est indécent, vous pouvez demander une réduction de loyer au juge.
Les logements classés G peuvent-ils être vendus ?
Oui, l'interdiction ne porte que sur la location. La vente reste libre, mais le DPE doit être mentionné dans l'annonce. Depuis 2022, un audit énergétique est obligatoire pour la vente d'un logement F ou G.
Les copropriétés sont-elles concernées par le calendrier ?
Oui, chaque logement est évalué individuellement. Si l'amélioration nécessite des travaux sur les parties communes, le syndicat des copropriétaires doit engager les travaux votés en assemblée générale.