La notion de logement décent est au cœur du droit au logement en France. Depuis la loi du 13 décembre 2000 (SRU), tout logement loué à titre de résidence principale doit répondre à des critères minimaux de confort, de sécurité et de santé. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 en fixe les caractéristiques précises. Cette fiche détaille les critères de décence, les obligations du bailleur et les recours du locataire, à l'appui de la loi de 1989, du décret 2002-120 et des sources officielles (service-public.fr, ANIL).
L'essentiel
- Le logement décent est un droit d'ordre public depuis la loi SRU : toute location vide ou meublée doit y satisfaire.
- Les critères sont fixés par le décret n° 2002-120 : surface minimale, sécurité, confort et équipements.
- Le bailleur a l'obligation légale de délivrer un logement décent et de le maintenir en état (loi de 1989, article 6).
- Le locataire peut refuser un logement indécent et exiger la mise en conformité, voire une réduction de loyer.
- La non-décence peut être sanctionnée par le juge des contentieux de la protection.
Les critères de décence
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret n° 2017-314 du 9 mars 2017, définit les caractéristiques que doit présenter un logement décent :
Surface et volume
- Le logement doit disposer d'une surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation : une pièce principale d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou un volume habitable d'au moins 20 m³.
- Le logement doit comporter au moins une pièce principale (séjour ou chambre) répondant à ces normes.
Sécurité physique et santé
- Le logement ne doit présenter aucun risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé des occupants (installation électrique dangereuse, gaz non conforme, risque d'intoxication au monoxyde de carbone ou au plomb).
- Les matériaux, canalisations et revêtements ne doivent pas présenter de risque pour la santé (amiante, plomb, peinture au plomb).
- Le logement doit être protégé contre les infiltrations d'eau et les remontées d'humidité.
Équipements minimaux
| Équipement | Exigence |
|---|---|
| Eau potable | Arrivée d'eau potable avec pression suffisante et évacuation des eaux usées |
| Chauffage | Installation de chauffage fixe permettant une température de 18 °C en toute saison |
| Électricité | Installation électrique conforme aux normes de sécurité, avec au moins une prise par pièce |
| Sanitaires | WC intérieurs, salle d'eau avec douche ou baignoire, et lavabo |
| Cuisson | Équipement de cuisson (cuisinière, plaque) ou emplacement raccordé |
| Ouvertures | Fenêtres ou fenêtres de toit permettant l'aération et l'éclairage naturel |
Performance énergétique et décence
Depuis le 1er janvier 2023, la performance énergétique est un critère de décence : sont considérés comme non décents les logements classés F ou G au DPE dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an (logements dits « passoires énergétiques »). Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont interdits à la location. Les logements classés F le seront au 1er janvier 2028.
Les recours du locataire
Si le logement ne répond pas aux critères de décence, le locataire dispose de plusieurs recours :
- Mise en demeure : adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur lui demandant de réaliser les travaux nécessaires.
- Saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) : gratuite, sans avocat, elle tente de trouver un accord amiable entre les parties.
- Saisine du juge des contentieux de la protection : le tribunal peut ordonner les travaux, accorder une réduction de loyer (voire sa suppression pendant la durée des travaux), et condamner le bailleur à des dommages et intérêts.
Les conséquences pour le bailleur
Le bailleur qui loue un logement non décent s'expose à plusieurs sanctions :
- Réduction (voire suppression) du loyer par décision judiciaire.
- Obligation de réaliser les travaux sous astreinte.
- Dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par le locataire.
- Depuis la loi Climat et Résilience, interdiction d'augmenter le loyer pour les logements classés F et G.
Références légales
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 : obligation du bailleur de délivrer un logement décent.
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
- Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (SRU) : instauration de l'obligation de décence.
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience) : intégration de la performance énergétique dans la décence.
FAQ
Le locataire peut-il refuser de payer le loyer si le logement est indécent ?
Non, le locataire ne peut pas unilatéralement suspendre le paiement du loyer. Il doit saisir le juge, qui peut ordonner une réduction de loyer, parfois rétroactive.
Un logement de moins de 9 m² est-il toujours indécent ?
Oui, si cette pièce unique constitue la pièce principale. En dessous de 9 m² et 20 m³, le logement est présumé indécent (décret 2002-120).
Le locataire peut-il être expulsé pour avoir réclamé la décence ?
La loi protège le locataire contre les représailles du bailleur. Une expulsion motivée par une réclamation de décence peut être annulée.
Les critères de décence s'appliquent-ils aux locations meublées ?
Oui, depuis la loi ALUR de 2014, les locations meublées sont soumises aux mêmes critères de décence, avec des exigences supplémentaires de mobilier.