L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est un contrat d'assurance habitation destiné au bailleur qui ne réside pas dans le logement qu'il loue. Elle couvre la responsabilité civile du propriétaire et les risques immobiliers (dégâts des eaux, incendie, recours des tiers) que l'assurance habitation du locataire ne prend pas en charge. Obligatoire dans les copropriétés, elle est fortement recommandée pour tous les bailleurs particuliers. Elle est régie par le Code des assurances et la loi ALUR.
L'essentiel
- La PNO couvre les risques que l'assurance du locataire (MRH) ne couvre pas : recours des tiers, dégâts après le départ du locataire, responsabilité civile du bailleur.
- Elle est obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR de 2014 ; le règlement de copropriété l'impose quasi systématiquement.
- Son coût est modeste : entre 100 € et 250 € par an, selon la surface et la localisation du bien.
- Elle ne couvre pas les dommages causés par le locataire (ceux-ci relèvent de l'assurance habitation du locataire).
PNO et MRH : quelles différences ?
La confusion entre PNO et MRH est fréquente. La multirisque habitation (MRH) est souscrite par l'occupant du logement, qu'il soit propriétaire ou locataire. Elle couvre les biens personnels et la responsabilité civile de l'occupant. La PNO, elle, est souscrite par le propriétaire bailleur et couvre les risques liés à sa qualité de propriétaire.
| MRH (locataire) | PNO (bailleur) | |
|---|---|---|
| Souscripteur | Occupant du logement | Propriétaire bailleur |
| Responsabilité civile | RC du locataire et des personnes vivant sous son toit | RC du propriétaire (recours des voisins, du syndic) |
| Dégâts des eaux | Couverts dans le logement | Couverts si le locataire est parti et que l'assurance du locataire ne joue plus |
| Incendie | Couvert dans le logement | Couvert (structure du bien, parties communes) |
| Biens personnels | Biens du locataire | Agencement et équipements fixes (cuisine, chauffage) |
| Obligation | Obligatoire pour tout locataire (loi 1989) | Obligatoire en copropriété ; recommandée sinon |
Ce que couvre la PNO
- La responsabilité civile du bailleur : en cas de dommage causé à un tiers (ex. : fuite d'eau chez le voisin alors que le locataire est absent).
- Les recours des voisins et du syndic : si un sinistre provenant du logement loué cause un préjudice aux parties communes ou aux lots voisins.
- Les dégâts des eaux et incendies : sur la structure du logement (murs, plafonds, canalisations), même si le locataire n'est plus assuré.
- La protection juridique : prise en charge des frais d'avocat et de procédure en cas de litige locatif ou de recours d'un tiers.
- Les dommages électriques, tempêtes, grêle et catastrophes naturelles (selon les contrats).
Quand la PNO est-elle obligatoire ?
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, tout copropriétaire bailleur doit justifier d'une assurance PNO. Le règlement de copropriété l'exige généralement, et le syndic peut exiger la présentation d'une attestation. En l'absence de PNO, le syndic peut souscrire d'office une assurance pour le lot concerné et en refacturer le coût au propriétaire.
Pour les locations non soumises au statut de la copropriété (maison individuelle, immeuble en mono-propriété), la PNO n'est pas légalement obligatoire mais reste fortement recommandée : une simple MRH de locataire ne couvre pas les recours dont le bailleur pourrait faire l'objet.
Le coût d'une PNO
Le prix d'une assurance PNO varie selon :
- La surface du logement et sa localisation (zone sismique, risque inondation).
- Les garanties optionnelles choisies (protection juridique, GLI incluse).
- L'assureur et le mode de souscription (en ligne ou en agence).
Comptez en moyenne 100 € à 250 € par an pour une PNO de base, et jusqu'à 400 € avec des options étendues. Ce coût est intégralement déductible des revenus fonciers (CGI, art. 31).
Les principaux assureurs PNO
- Maaf : propose une PNO incluse dans son assurance propriétaire avec option GLI.
- Generali : PNO avec possibilité d'ajouter une garantie loyers impayés.
- Groupama : assurance PNO avec protection juridique incluse.
- Allianz : contrat multirisque propriétaire avec garanties modulables.
- Assurly : assureur en ligne spécialisé dans la location, PNO à partir de 96 €/an.
- Luko : PNO en ligne avec gestion 100 % digitale et tarifs attractifs.
Références juridiques
L'obligation d'assurance en copropriété découle de la loi ALUR du 24 mars 2014 (art. 57) et de l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Les conditions de la PNO sont régies par le Code des assurances, notamment les articles L121-1 (principe indemnitaire) et L113-1 (définition du risque). En cas de sinistre, le bailleur doit déclarer son préjudice à son assureur PNO dans les 5 jours ouvrés suivant sa connaissance du dommage (art. L113-2).