Vivre en copropriété, c'est partager un immeuble et ses décisions. Le fonctionnement est régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d'application : règlement de copropriété, assemblée générale, syndic et charges. Comprendre les majorités de vote et la répartition des charges permet de défendre ses droits et d'éviter bien des litiges. Cette fiche fait le point sur les charges, les assemblées et le rôle du syndic, à l'appui de la loi de 1965 et de service-public.fr.
L'essentiel
- La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret du 17 mars 1967.
- Les charges générales (entretien, administration) se répartissent selon les tantièmes ; les charges spéciales selon l'utilité (ascenseur, chauffage).
- Les décisions se prennent en assemblée générale selon trois majorités : articles 24, 25 et 26.
- Le syndic exécute les décisions, gère les comptes et l'entretien ; il est contrôlé par le conseil syndical.
- Une décision contestable peut faire l'objet d'un recours en justice dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal.
Les charges : générales et spéciales
L'article 10 de la loi de 1965 distingue deux catégories. Les charges générales couvrent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes : elles se répartissent au prorata des tantièmes de chaque lot. Les charges spéciales concernent les services collectifs et équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, eau chaude) : elles se répartissent en fonction de l'utilité objective pour chaque lot. Ainsi, un occupant du rez-de-chaussée peut être exonéré des charges d'ascenseur.
Les majorités en assemblée générale
| Majorité | Comment elle se calcule | Exemples de décisions |
|---|---|---|
| Article 24 (simple) | Majorité des voix exprimées des présents et représentés | Travaux d'entretien, approbation des comptes, budget |
| Article 25 (absolue) | Majorité de toutes les voix des copropriétaires | Désignation du syndic, travaux d'amélioration, installation |
| Article 26 (double) | 2/3 des voix représentant la majorité des copropriétaires | Modification du règlement de copropriété, certaines cessions |
| Unanimité | Accord de tous les copropriétaires | Atteinte aux parties privatives, modification des quotes-parts |
Des « passerelles » (articles 25-1 et 26-1) permettent, si la majorité n'est pas atteinte mais qu'un certain seuil l'est, de procéder à un second vote à une majorité inférieure lors de la même assemblée.
Le rôle du syndic et du conseil syndical
Le syndic (professionnel ou bénévole) est le mandataire du syndicat des copropriétaires : il exécute les décisions de l'assemblée, gère le budget, tient la comptabilité, souscrit les contrats et représente la copropriété. Il est élu par l'assemblée (article 25). Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, assiste et contrôle le syndic, donne son avis sur les questions importantes et peut demander des comptes.
Que faire / Les démarches
- Vérifier l'ordre du jour et les documents joints à la convocation (envoyée au moins 21 jours avant).
- Participer ou se faire représenter par un mandataire (pouvoir) si vous ne pouvez pas être présent.
- Contrôler la bonne majorité appliquée à chaque résolution.
- Contester une décision irrégulière : recours devant le tribunal judiciaire dans les 2 mois de la notification du procès-verbal (réservé aux opposants ou défaillants).
- Saisir le conseil syndical ou demander une assemblée extraordinaire en cas de désaccord avec le syndic.
FAQ
Comment sont réparties les charges ?
Les charges générales selon les tantièmes de chaque lot ; les charges spéciales (ascenseur, chauffage) selon l'utilité du service pour chaque lot.
Puis-je contester une décision de l'assemblée ?
Oui, si vous étiez opposant ou absent, dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal, devant le tribunal judiciaire.
Le syndic peut-il décider seul de gros travaux ?
Non, sauf urgence pour la sauvegarde de l'immeuble. Les travaux importants doivent être votés en assemblée à la majorité requise.
Que faire si le syndic ne fait pas son travail ?
Saisissez le conseil syndical, demandez l'inscription d'une question à l'ordre du jour, voire le changement de syndic à la majorité de l'article 25.